El contrato de gestión inmobiliaria en el ordenamiento jurídico italiano

1. Introducción y naturaleza jurídica del contrato

El contrato de gestión inmobiliaria es un instrumento contractual atípico, no regulado expresamente por el Código Civil, pero de fundamental importancia en la práctica de la gestión de patrimonios inmobiliarios complejos. Su función es confiar a un sujeto especializado, el gestor inmobiliario, la administración y la valorización de uno o varios bienes inmuebles por cuenta del propietario. Dada su atipicidad, la normativa aplicable se deduce de las normas generales sobre el contrato y, por analogía, de las figuras contractuales típicas a las que se puede remitir su estructura.

La jurisprudencia y la doctrina predominantes enmarcan el contrato de gestión inmobiliaria en el ámbito del mandato, en virtud de los artículos 1703 y siguientes del Código Civil [Tribunal de Bolzano, sentencia n.º 348 de 3 de abril de 2025]. De hecho, el gestor inmobiliario se obliga a realizar uno o varios actos jurídicos (gestión de contratos de arrendamiento, cobro de alquileres, gestión de mantenimientos) por cuenta del propietario-mandante. Dependiendo de si se confiere o no al gestor la facultad de actuar en nombre del propietario, el mandato será con o sin representación. En el contrato de gestión inmobiliaria es habitual conferir un poder especial que habilita al gestor a actuar en nombre y por cuenta de la propiedad, configurando así un mandato con representación.

En algunos contextos, la compleja articulación de los servicios puede hacer surgir elementos propios de la contratación de servicios (art. 1677 del Código Civil), especialmente cuando el gestor asume la organización de los medios necesarios y la gestión por su cuenta y riesgo de una serie de servicios complejos (por ejemplo, gestión de instalaciones, servicios de conserjería, limpieza) [Tribunal Ordinario de Milán, sección IB, sentencia n.º 9585/2018]. Sin embargo, el núcleo central de la relación sigue siendo típicamente de gestión.

Una clave adicional para comprender la lógica que subyace a la actuación del gestor la ofrece la institución de la gestión de negocios ajenos (negotiorum gestio, art. 2028 del Código Civil). Aunque el contrato de gestión inmobiliaria surge de una obligación convencional y no de una intervención espontánea, los principios de la gestión de negocios, como actuar en interés del dominus y la utilidad inicial de la gestión (utiliter coeptum), informan la conducta del gestor. Las Secciones Unidas del Tribunal de Casación han recurrido precisamente a este instituto para resolver cuestiones relativas al arrendamiento de la cosa común por parte de un solo copropietario, subrayando que el gestor actúa también en interés de los demás copropietarios [Cass. Civ., Sec. 3, n.º 20885, de 18-07-2023; Cass. Civ., Sec. 3, N.º 25433 de 10-10-2019]. Este principio pone de relieve la naturaleza fiduciaria de la relación que une al propietario con el gestor inmobiliario.

En el contexto de las operaciones estructuradas, es fundamental distinguir la gestión inmobiliaria de otras funciones afines, tales como:

• • Gestión de activos: Actividades de carácter estratégico y financiero destinadas a maximizar el valor de la cartera inmobiliaria en su conjunto.
  • Gestión de proyectos: Gestión de proyectos específicos de desarrollo o rehabilitación inmobiliaria.
  • Gestión de instalaciones: Gestión de los servicios auxiliares del edificio (limpieza, seguridad, conserjería) [véase al respecto Tribunal de Milán, sentencia n.º 9585/2018].

2. El objeto del contrato: los servicios de gestión y mantenimiento

De conformidad con el artículo 1346 del Código Civil, el objeto del contrato debe ser posible, lícito, determinado o determinable [Cass. Civ., Sec. 3, N.º 10309 de 16-04-2024] [Cass. Civ., Sec. 1, N.º 25343 de 20-09-2021]. En el contrato de gestión inmobiliaria, el objeto está constituido por el conjunto de servicios que el gestor se compromete a prestar. La práctica ha desarrollado una lista detallada de dichos servicios, esencial para definir con precisión el alcance del encargo y prevenir futuras disputas. Una redacción clara y analítica de las prestaciones es crucial para la validez misma del acuerdo [Tribunal de Prato, sentencia n.º 971 de 29 de diciembre de 2024][Tribunal Ordinario de Pavía, sec. S3, sentencia n.º 494/2021].

Los servicios pueden agruparse en tres macrocategorías.

1. 1. Servicios de gestión inmobiliaria. Esta categoría incluye todas las actividades de naturaleza administrativa, comercial y jurídica necesarias para la gestión rentable del inmueble. El objetivo es garantizar la correcta gestión de las relaciones con los inquilinos y el cumplimiento de las obligaciones fiscales y administrativas.

Ejemplo de cláusula: «El gestor inmobiliario prestará los siguientes servicios: (a) asistencia en la preparación y renovación de los contratos de arrendamiento; (b) facturación, gestión del cobro de los alquileres y transferencia de los datos a los sistemas contables de la Sociedad; (f) gestión y cobro de créditos frente a inquilinos morosos; (o) gestión de las relaciones con los inquilinos y de los litigios relacionados, de acuerdo con las instrucciones de la Sociedad; (k) registro y gestión fiscal de los contratos de arrendamiento».

Estos servicios incluyen también la gestión de las pólizas de seguro relacionadas con los inmuebles, desde la verificación de su vigencia hasta el pago de las primas y la gestión de los siniestros.

1. 2. Servicios de mantenimiento de inmuebles. El administrador de la propiedad es responsable de la conservación material del bien. Esto se traduce en la obligación de planificar, supervisar y gestionar todas las intervenciones de mantenimiento, tanto ordinarias como extraordinarias, en consonancia con las obligaciones generales del arrendador de mantener el bien en condiciones aptas para el uso convenido (art. 1575 del Código Civil). [Cass. Civ., Sec. 3, N.º 16918 de 25-06-2019]. El reparto de los gastos de mantenimiento entre el arrendador y el arrendatario es una cuestión fundamental, regulada en parte por la ley (art. 9, L. 392/1978) [LEY 27 de julio de 1978, n.º 392] y en parte por la autonomía contractual [Tribunal de Palermo, sentencia n.º 2002 de 9 de mayo de 2025]. El gestor debe garantizar que dicho reparto se aplique correctamente.

Ejemplo de cláusula:

«El gestor de los inmuebles será responsable del mantenimiento de los mismos y se encargará de la dirección, supervisión y control de todos los trabajos de mantenimiento, incluida la gestión de un programa de mantenimiento preventivo. Los servicios incluirán: (B)(i) control y verificación del estado general de los inmuebles; (B)(ii) gestión y mantenimiento de las instalaciones técnicas (calefacción, aire acondicionado, ascensores); (B)(ix) mantenimiento y reparaciones preventivas ordinarias y extraordinarias con identificación de las intervenciones necesarias, coordinación y supervisión de los trabajos».

1. 3. Servicios adicionales. A menudo, el contrato prevé la posibilidad de que el gestor realice, bajo la supervisión de la propiedad, intervenciones de mayor envergadura que, aunque no entran dentro del mantenimiento ordinario, no alcanzan la complejidad de un verdadero proyecto de desarrollo. Estos servicios suelen estar sujetos a límites de gasto predefinidos.

Ejemplo de cláusula: El gestor inmobiliario prestará, siempre que el coste de cada intervención no supere los […..] euros, los siguientes servicios adicionales: (i) renovación y mantenimiento de tejados; (ii) renovación y mantenimiento de fachadas; (ix) instalación, modificación y mejora de los sistemas de aire acondicionado».

Las intervenciones cuyo coste supere un umbral determinado salen del ámbito de la gestión inmobiliaria y entran en el de la gestión de proyectos, lo que requiere la celebración de un contrato independiente.

3. Análisis de las cláusulas contractuales relevantes

La solidez de un contrato de gestión inmobiliaria depende de la claridad con la que se regulen algunos aspectos fundamentales de la relación.

1. 1. Encargo en exclusiva y poderes de representación. Es una práctica consolidada que el encargo se confiera en exclusiva, para garantizar al gestor el control total de la gestión y evitar interferencias.

Ejemplo de cláusula: «La Sociedad, mediante el presente Contrato, otorga al Gestor Inmobiliario, que acepta, el encargo en exclusiva, con referencia a los Inmuebles que figuran en el Anexo A, de prestar a la Sociedad […] los servicios especificados en el Artículo 3 del presente Contrato».

Las facultades del gestor se formalizan mediante la concesión de un poder especial, cuyo contenido define los límites de la facultad de representación (facultades que generalmente abarcan desde la celebración de contratos de arrendamiento y de obra, hasta la gestión de litigios y la representación ante las administraciones públicas).

Gestión de contratos con terceros. Una cláusula fundamental regula las modalidades en las que el gestor puede celebrar contratos en nombre de la propiedad (por ejemplo, limpieza, vigilancia, suministros). Por lo general, se establecen umbrales de valor:

• • • Por debajo de un determinado umbral, el gestor puede actuar de forma autónoma.
    • Por encima de dicho umbral, se requiere la autorización previa de la propiedad, que a menudo se obtiene tras un procedimiento competitivo (por ejemplo, la presentación de al menos dos ofertas).

Ejemplo de cláusula: Para los contratos de valor superior a 40 000 euros, el administrador de la propiedad deberá presentar un mínimo de dos ofertas por escrito y un informe en el que se identifique la mejor. El administrador (en nombre de la sociedad) comunicará su autorización o rechazo. «Si el Gestor no responde en el plazo mencionado de veinte días, su silencio se interpretará como autorización para importes inferiores a 40 000 euros y como rechazo para importes superiores a 40 000 euros». Esta previsión de silencio-consentimiento/discrepancia en función del importe es un mecanismo sofisticado para equilibrar la autonomía de gestión con las necesidades de control de la propiedad.

1. 2. Retribuciones y compensaciones. La estructura de las compensaciones es un elemento central que refleja los objetivos de las partes. Rara vez se trata de una compensación fija. Más a menudo, es una combinación de varios componentes:
      • Un porcentaje sobre los alquileres cobrados (comisión de gestión).
      • Una compensación fija para el personal dedicado (gestores inmobiliarios y de edificios).
      • Un porcentaje sobre los gastos de mantenimiento gestionados (comisión sobre los costes).
      • Comisiones por resultados (comisión de éxito) sobre actividades específicas, como el cobro de créditos pendientes o indemnizaciones de seguros.

Ejemplo de cláusula: «Como remuneración […], el gestor inmobiliario tendrá derecho a recibir de la sociedad: (a) una comisión equivalente al 1,5 % de los alquileres cobrados; (b) una remuneración de 100 000,00 euros más IVA anuales por cada gestor inmobiliario […]; (c) una comisión del 7 % de los gastos de gestión y mantenimiento de los inmuebles […]; (e) una comisión del 10 % de los importes recuperados […] de los inquilinos morosos».

1. 3. Distribución de los costes. El contrato debe distinguir claramente entre los costes a cargo del gestor (costes de su propio personal, sede, etc.) y los a cargo de la propiedad, que son gestionados por el gestor pero cuya carga económica recae en el mandante. Estos últimos incluyen normalmente los gastos de mantenimiento, los impuestos sobre los inmuebles (por ejemplo, el IMU), las primas de seguros y los honorarios de los profesionales externos.
   4. Obligaciones de seguro y cláusulas de exención de responsabilidad. En vista de las amplias responsabilidades asumidas, el gestor está obligado a suscribir y mantener vigentes pólizas de seguro específicas que cubran los riesgos profesionales (por ejemplo, pólizas de errores y omisiones, responsabilidad civil). El contrato también incluye cláusulas de indemnización cruzada, por las que cada parte se compromete a indemnizar a la otra por los daños derivados de sus propios incumplimientos. Es importante señalar que, en el contrato de ejemplo, la responsabilidad se limita a los casos de dolo o culpa grave, una norma que protege al gestor de la responsabilidad por culpa leve, en consonancia con la naturaleza profesional y compleja del cargo.
   5. Duración y resolución. La duración suele ser plurianual, con mecanismos de renovación automática salvo rescisión. Las cláusulas resolutorias son de especial interés. Además de la resolución por incumplimiento grave (art. 1453 del Código Civil), que en el contrato de ejemplo también se limita al dolo o la culpa grave del gestor, es habitual incluir una cláusula resolutiva expresa (art. 1456 del Código Civil) por el incumplimiento de obligaciones específicas consideradas esenciales, como el mantenimiento de la cobertura de los seguros.

4. Conclusión

El contrato de gestión inmobiliaria se configura como un instrumento contractual atípico, flexible y de crucial importancia para la gestión profesional de los patrimonios inmobiliarios. Su referencia al esquema del mandato con representación define su naturaleza fiduciaria y gestora, pero la complejidad de los servicios prestados requiere una regulación contractual detallada y precisa, que a menudo integra elementos de otros tipos de contratos.

La eficacia y la estabilidad de la relación dependen de la capacidad de las partes para predeterminar con claridad el objeto de los servicios, el alcance de las facultades del gestor, la estructura de las remuneraciones y, sobre todo, la asignación de los costes y las responsabilidades. Una redacción cuidadosa del contrato que prevea mecanismos de aprobación por umbrales, honorarios diferenciados y una limitación de la responsabilidad a la culpa grave es esencial para crear un equilibrio entre la autonomía operativa del gestor y el necesario control por parte de la propiedad. Por estas razones, el contrato de gestión inmobiliaria no es solo un acuerdo para la prestación de servicios, sino un verdadero pacto de gobernanza para la valorización del bien inmueble.

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