L’\u00e9volution du march\u00e9 immobilier et de l’investissement au Portugal au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es, avec un accent particulier sur les grandes m\u00e9tropoles, a mis en lumi\u00e8re une situation d\u00e9licate, dans la mesure o\u00f9 il n’est pas rare que des personnes \u00e2g\u00e9es (65 ans ou plus) vivent dans des immeubles anciens.<\/p>\n
Dans ce contexte, de nombreux immeubles anciens, v\u00e9tustes et ne constituant souvent m\u00eame pas une propri\u00e9t\u00e9 horizontale, ont \u00e9t\u00e9 acquis par des investisseurs ou des fonds d’investissement qui se sont souvent retrouv\u00e9s avec des locataires \u00e2g\u00e9s de 65 ans ou plus, voire avec des baux \u00e0 vie.<\/p>\n
En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale au Portugal, des mesures sont pr\u00e9vues pour prot\u00e9ger de l’expulsion les locataires \u00e2g\u00e9s de plus de 65 ans ou pr\u00e9sentant un taux d’invalidit\u00e9 av\u00e9r\u00e9 \u00e9gal ou sup\u00e9rieur \u00e0 60 %, qui habitent le logement depuis plus de 15 ans.<\/p>\n
Toutefois, il existe des exceptions qui permettent au propri\u00e9taire de demander l’expulsion du locataire, notamment pour des raisons de transformation ou de r\u00e9novation importante du bien lou\u00e9 ou pour la n\u00e9cessit\u00e9 de louer \u00e0 soi-m\u00eame ou \u00e0 des parents au premier degr\u00e9.<\/p>\n
Or, dans une situation o\u00f9 il y a des locataires \u00e2g\u00e9s ou prot\u00e9g\u00e9s \u00e0 vie dans l’immeuble acquis en totalit\u00e9 par un investisseur, une solution tr\u00e8s avantageuse peut \u00eatre de n\u00e9gocier et de formaliser un accord de r\u00e9siliation du bail.<\/p>\n
Cet accord, qui vise \u00e0 d\u00e9dommager le locataire des inconv\u00e9nients li\u00e9s \u00e0 son d\u00e9part du logement, consiste \u00e0 stipuler une somme d’argent et \u00e0 la verser au locataire. Il s’agit donc d’une compensation p\u00e9cuniaire.<\/p>\n
Avertissement: la compensation pr\u00e9vue dans un accord de ce type n’est pas n\u00e9cessairement limit\u00e9e au paiement d’une somme d’argent d\u00e9termin\u00e9e. Il peut s’agir d’une compensation en nature, par exemple, en mettant \u00e0 la disposition du locataire un autre bien immobilier. On pourrait envisager et convenir d’un simple d\u00e9m\u00e9nagement physique du locataire et de ses biens vers un lieu pr\u00e9sentant des caract\u00e9ristiques \u00e9quivalentes \u00e0 celles du bien lou\u00e9, peut-\u00eatre m\u00eame avec la possibilit\u00e9 de maintenir le bail dans les m\u00eames conditions.<\/p>\n
Il convient toutefois de souligner que chacune des situations mentionn\u00e9es ci-dessus peut avoir un cadre fiscal diff\u00e9rent, raison pour laquelle il est important que chacune d’entre elles soit analys\u00e9e au pr\u00e9alable, parmi d’autres r\u00e9gimes, \u00e0 la lumi\u00e8re des r\u00e8gles du droit fiscal portugais.<\/p>\n
En effet, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale au Portugal, la compensation sous-jacente \u00e0 un accord de r\u00e9siliation d’un contrat de location est une situation de renonciation on\u00e9reuse \u00e0 une position contractuelle inh\u00e9rente aux contrats portant sur des biens immobiliers.<\/p>\n
\u00c0 cet \u00e9gard, l’article 9, paragraphe 1, point e), du Code Portugais des imp\u00f4ts sur les Revenu des Personnes Singuli\u00e8res (“CIRS”) dispose que “les indemnit\u00e9s dues pour la renonciation on\u00e9reuse \u00e0 des positions contractuelles ou \u00e0 d’autres droits inh\u00e9rents \u00e0 des contrats portant sur des biens immobiliers, \u00e0 l’exception des indemnit\u00e9s l\u00e9galement dues pour la r\u00e9siliation de contrats de bail \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e portant sur des biens qui constituent la r\u00e9sidence permanente du contribuable, dans les cas pr\u00e9vus \u00e0 l’article 1101 du Code civil”.<\/p>\n
Ainsi, sur le plan fiscal portugais, l’indemnit\u00e9, pouvant s’inscrire dans la notion d’accroissement du patrimoine, constitue un revenu de cat\u00e9gorie G, soumis \u00e0 l’imposition \u00e0 l’IRS au taux de 28 %.<\/p>\n
Toutefois, l’article 9, paragraphe 1, point e), du Code Portugais de l’imp\u00f4t sur le Revenu des Personnes Singuli\u00e8res, pr\u00e9cit\u00e9, exon\u00e8re de l’imp\u00f4t l’indemnit\u00e9 due en cas de r\u00e9siliation du contrat lorsque le bien lou\u00e9 constitue l’habitation permanente du locataire, ce qui, dans la pratique, soul\u00e8ve une question tr\u00e8s pertinente. Que se passe-t-il si l’indemnit\u00e9 \u00e0 payer est sup\u00e9rieure aux limites fix\u00e9es par la loi?<\/p>\n
Il nous semble \u00e9vident que la r\u00e9ponse est que tout montant d\u00e9passant les limites d\u00e9finies sera soumis \u00e0 l’imp\u00f4t, selon les termes g\u00e9n\u00e9raux de la cat\u00e9gorie G, et que le b\u00e9n\u00e9ficiaire devra le d\u00e9clarer dans l’annexe G de la d\u00e9claration mod\u00e8le 3. Telle est la position de l’administration fiscale portugaise.<\/p>\n
D’autre part, ceux qui paient les indemnit\u00e9s n’ont pas d’obligations fiscales accessoires, en ce sens qu’ils ne sont pas oblig\u00e9s de retenir \u00e0 la source le montant de l’imp\u00f4t d\u00fb, contrairement \u00e0 ce qui se passe pour les autres augmentations de patrimoine \u00e9num\u00e9r\u00e9es \u00e0 l’article 9 du CIRS.<\/p>\n
Les questions contractuelles et leurs implications fiscales sont toujours tr\u00e8s complexes et soul\u00e8vent souvent des questions qui doivent \u00eatre r\u00e9solues par des professionnels qualifi\u00e9s. Belzuz dispose d’avocats ayant une vaste exp\u00e9rience en droit immobilier et fiscal, capables de conseiller dans le cadre de n\u00e9gociations et de r\u00e9siliations de contrats de location viagers au Portugal.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":431,"template":"","categories":[],"area-de-practica":[],"publicaciones":[],"idioma-publicacion":[116],"class_list":["post-5104","publicacion","type-publicacion","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","idioma-publicacion-frances"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/publicacion\/5104","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/publicacion"}],"about":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/publicacion"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/431"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=5104"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=5104"},{"taxonomy":"area-de-practica","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/area-de-practica?post=5104"},{"taxonomy":"publicaciones","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/publicaciones?post=5104"},{"taxonomy":"idioma-publicacion","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/idioma-publicacion?post=5104"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}