O artigo 1077 do código civil estabelece que acho que partes podem livremente acordar as condições de atualização da renda no âmbito de um contrato de arrendamento, sendo que, na falta de estipulação ou acordo expresso das partes nesse sentido, a renda poderá ser atualizada anualmente de acordo com os coeficientes de atualização vigentes, os quais são publicados anualmente.
Na medida em que o coeficiente de atualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento resulta da totalidade da variação do índice de preços do consumidor (“IPC”), devido à forte inflação que se verifica na generalidade dos países, o IPC sem habitação, nos últimos 12 meses, aferido em 31/08/2022, atingiu o valor de 5,43%.
Por considerar esse valor excecionalmente elevado, o governo tomou medidas excecionais para evitar um aumento significativo das rendas mediante a publicação da Lei n.º 19/2022, no dia 21 de outubro, a qual veio determinar que durante o ano civil de 2023 não se aplicará o coeficiente de atualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento previsto no art. 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (diploma que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aplicando-se em sua substituição o coeficiente de 1,02 (2%), sem prejuízo de estipulação diferente entre as partes.
Assim, durante o próximo ano, o coeficiente de atualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento urbano e rural, previsto no Novo Regime do Arrendamento Urbano, não se aplica, aplicando‑se em sua substituição o coeficiente de 1,02 (2%).
O diploma em apreço estabelece igualmente um apoio extraordinário à tributação de rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento auferidos em 2023. Como tal, para efeitos de IRS, a determinação dos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento enquadráveis na categoria F, aos quais se aplicam as taxas previstas no n.º 1 do artigo 68.º ou no n.º 1 do artigo 72.º do Código do IRS obtém-se através da aplicação do coeficiente de 0,91 após as deduções legais previstas no artigo 41.º do mesmo Código.
Importa, contudo, salientar que esta regra não se aplica a sujeitos passivos de IRC abrangidos pelo regime simplificado de determinação da matéria coletável.
Relativamente aos rendimentos aos quais se aplique uma das taxas especiais previstas nos n.ºs 2 a 5 do artigo 72.º do Código do IRS são aplicáveis os coeficientes de apoio constantes da tabela seguinte:
| Duração do contrato | Taxa de IRS | Coeficiente de tributação |
|---|---|---|
| < 2 anos | 28% | 0,91 |
| 2 a 5 anos | 26% | 0,90 |
| 5 a 10 anos | 23% | 0,89 |
| mais de 10 anos | 14% | 0,79 |
| mais de 20 anos | 10% | 0,70 |
Para efeitos de IRC, a determinação dos rendimentos tributáveis aos quais se aplicam as taxas previstas no artigo 87.º do Código do IRC obtém-se através da aplicação do coeficiente de 0,87. De notar que esta regra não se aplica a sujeitos passivos de IRC abrangidos pelo regime simplificado de determinação da matéria coletável.
Por último, os coeficientes extraordinários de apoio apenas se aplicam a rendas que, cumulativamente:
- Se tornem devidas e sejam pagas em 2023
- Emerjam de contratos de arrendamento em vigor antes de 1 de janeiro de 2022, comunicados à Autoridade Tributária e Aduaneira nos termos do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo, quando aplicável
- Não respeitem a contratos que sejam objeto de atualização a um valor superior ao que resulte da aplicação do coeficiente de atualização de 1,02, conforme estipulado na Lei n.º 19/2022, de 21 de outubro.
Importa ainda salientar que este benefício aplicar-se-á entre 1 de janeiro e 31 de dezembro de 2023.
O Departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados S.L.P. encontra-se inteiramente disponível para a prestação de esclarecimento ou assessoria no âmbito desta matéria.
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Belzuz Advogados SLP
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