A crescente internacionaliza\u00e7\u00e3o das rela\u00e7\u00f5es conjugais tem trazido novos desafios ao com\u00e9rcio jur\u00eddico imobili\u00e1rio. Um dos mais relevantes \u00e9 a correta identifica\u00e7\u00e3o do regime de bens do casamento nos atos notariais e no registo predial, sobretudo quando um ou ambos os c\u00f4njuges t\u00eam liga\u00e7\u00e3o a ordenamentos jur\u00eddicos estrangeiros.<\/p>\n
O regime de bens do casamento desempenha um papel central na determina\u00e7\u00e3o da esfera patrimonial de cada c\u00f4njuge e, por consequ\u00eancia, na forma como estes podem dispor ou onerar os bens im\u00f3veis.<\/p>\n
\u00c9, por isso, um elemento fundamental na defini\u00e7\u00e3o:<\/p>\n
Dependendo do regime \u2014 comunh\u00e3o de adquiridos, comunh\u00e3o geral, separa\u00e7\u00e3o de bens ou regime at\u00edpico resultante de conven\u00e7\u00e3o antenupcial \u2014 um bem pode ser: (i) bem pr\u00f3prio de um c\u00f4njuge, (ii) bem comum (iii) ou bem pr\u00f3prio apenas porque a lei assim o determina (ex.: bens adquiridos antes do casamento, bens doados ou herdados exclusivamente).<\/p>\n
Assim, a natureza pr\u00f3pria ou comum de um bem influencia quem pode validamente praticar o ato, a necessidade ou n\u00e3o de consentimento do outro c\u00f4njuge e at\u00e9 a validade do pr\u00f3prio ato jur\u00eddico.<\/p>\n
A lei portuguesa estabelece que:<\/p>\n
Nos atos sujeitos a forma p\u00fablica, como compra e venda ou hipoteca, o consentimento do c\u00f4njuge pode constar da pr\u00f3pria escritura ou ser prestado em documento separado, devidamente autenticado.<\/p>\n
Se o c\u00f4njuge recusar injustificadamente ou estiver impossibilitado de prestar consentimento, este pode ser suprido judicialmente.<\/p>\n
Importa esclarecer que prestar consentimento n\u00e3o torna o c\u00f4njuge respons\u00e1vel pela d\u00edvida, no caso da constitui\u00e7\u00e3o de hipoteca, significa apenas que autoriza a onera\u00e7\u00e3o de um bem cujo destino tamb\u00e9m o pode afetar.<\/p>\n
Assim, o regime de bens define o \u00e2mbito de liberdade patrimonial de cada c\u00f4njuge.<\/p>\n
A forma como os bens est\u00e3o distribu\u00eddos entre patrim\u00f3nios pr\u00f3prios e comum tem consequ\u00eancias jur\u00eddicas concretas:<\/p>\n
Uma indica\u00e7\u00e3o incorreta do regime de bens pode causar problemas em:<\/p>\n
E a correta identifica\u00e7\u00e3o do regime de bens assume especial complexidade e relev\u00e2ncia quando o comprador \u00e9 estrangeiro. Isto porque, existem sistemas jur\u00eddicos onde, mesmo em separa\u00e7\u00e3o de bens, o consentimento do c\u00f4njuge \u00e9 sempre necess\u00e1rio para onerar ou vender im\u00f3veis, sejam ou n\u00e3o casa de morada de fam\u00edlia. Assim, torna-se essencial verificar qual \u00e9 a lei aplic\u00e1vel ao regime de bens daquele casal, se houve ou n\u00e3o escolha (formal e materialmente v\u00e1lida) da lei aplic\u00e1vel ao regime patrimonial, a data de celebra\u00e7\u00e3o do casamento (atentos os diferentes regimes existentes, em fun\u00e7\u00e3o do casamento ter sido celebrado antes de 01.06.1967, entre 01.06.1967 e 29.01.2019 e depois de 29.01.2029), entre outras coisas.<\/p>\n
Em fun\u00e7\u00e3o dessa informa\u00e7\u00e3o, poder\u00e1 aplicar-se (i) o C\u00f3digo Civil de Seabra; (ii) o C\u00f3digo Civil Portugu\u00eas ou (iii) o Regulamento (EU) 2016\/1103, de 24 de junho de 2016, tamb\u00e9m designado como Regulamento dos Regimes Matrimoniais.<\/p>\n
Quando o comprador est\u00e1 sujeito a um regime de bens regulado por lei estrangeira, a simples indica\u00e7\u00e3o de que esse regime \u201ccorresponde, em Portugal, \u00e0 comunh\u00e3o de adquiridos\u201d \u00e9 insuficiente.<\/p>\n
N\u00e3o basta uma aproxima\u00e7\u00e3o por analogia, sendo necess\u00e1rio indicar qual o direito estrangeiro aplic\u00e1vel e qual o regime espec\u00edfico que ele estabelece.
\nCaso contr\u00e1rio, corre-se o risco de criar um registo que n\u00e3o corresponde \u00e0 verdade jur\u00eddica.<\/p>\n
Apesar de a lei permitir que o not\u00e1rio se baseie nas declara\u00e7\u00f5es dos intervenientes, isso n\u00e3o significa que as deva aceitar sem an\u00e1lise jur\u00eddica. Aceitar declara\u00e7\u00f5es inexatas resultaria na cria\u00e7\u00e3o de regimes de bens inexistentes ou err\u00f3neos no pr\u00f3prio registo.<\/p>\n
O mesmo dever de verifica\u00e7\u00e3o recai sobre o conservador do registo predial quando o facto est\u00e1 sujeito a registo. Porque o registo definitivo goza ainda de presun\u00e7\u00e3o de veracidade, pelo que um erro na indica\u00e7\u00e3o do regime de bens pode criar uma falsa apar\u00eancia jur\u00eddica com consequ\u00eancias graves.<\/p>\n
Quando o regime de bens \u00e9 at\u00edpico \u2014 por exemplo, resultante de uma conven\u00e7\u00e3o antenupcial estrangeira \u2014 esse facto deve ser mencionado com clareza na escritura e refletido no registo.<\/p>\n
O mesmo se aplica ao registo de casamentos celebrados no estrangeiro: n\u00e3o basta transcrever o casamento em Portugal; deve tamb\u00e9m averbar-se a conven\u00e7\u00e3o antenupcial, quando exista.<\/p>\n
Do ponto de vista dos not\u00e1rios, conservadores e operadores imobili\u00e1rios, conhecer o regime de bens do casamento \u00e9 tamb\u00e9m essencial para determinar quem deve intervir no ato, identificar se h\u00e1 necessidade de consentimento conjugal, garantir a validade e efic\u00e1cia da escritura e do registo e, por fim, proteger terceiros de boa-f\u00e9 que confiem no registo predial.<\/p>\n
A omiss\u00e3o desta verifica\u00e7\u00e3o pode levar a escrituras inv\u00e1lidas ou ineficazes, registos prediais deficientes, a\u00e7\u00f5es judiciais de anula\u00e7\u00e3o, lit\u00edgios em partilhas futuras por div\u00f3rcio ou morte, problemas em futuras transmiss\u00f5es do im\u00f3vel, pedidos desnecess\u00e1rios de consentimento conjugal e execu\u00e7\u00e3o hipotec\u00e1ria dificultada ou mesmo invi\u00e1vel.<\/p>\n
Em suma:<\/p>\n
A exig\u00eancia de rigor jur\u00eddico na escritura p\u00fablica e de exatid\u00e3o no registo predial imp\u00f5e que, sempre que haja elementos internacionais, o regime de bens seja indicado com refer\u00eancia expressa ao ordenamento jur\u00eddico que o estabelece.<\/p>\n
Se a lei aplic\u00e1vel for a de um Estado com m\u00faltiplos sistemas jur\u00eddicos internos, deve tamb\u00e9m identificar-se o sistema material concreto aplic\u00e1vel.<\/p>\n
Quando a indica\u00e7\u00e3o do regime de bens na escritura for insuficiente ou incorreta, a conservat\u00f3ria pode \u2014 e deve \u2014 exigir prova complementar, atrav\u00e9s dos mecanismos legais de suprimento de defici\u00eancias, situa\u00e7\u00e3o que acarreta custos e atrasos significativos na conclus\u00e3o do neg\u00f3cio.<\/p>\n