A Autoridade Tribut\u00e1ria e Aduaneira portuguesa esclareceu recentemente o enquadramento, em mat\u00e9ria de IVA, de contratos de subarrendamento com fins n\u00e3o residenciais (comerciais) que incluem despesas associadas, atrav\u00e9s da Informa\u00e7\u00e3o Vinculativa n.\u00ba 29156, com data de resolu\u00e7\u00e3o de 26 de janeiro de 2026, emitida pelo Diretor de Servi\u00e7os da DSIVA, por subdelega\u00e7\u00e3o de compet\u00eancias.<\/p>\n
Esta resolu\u00e7\u00e3o reveste-se de especial relev\u00e2ncia para empresas com estruturas de arrendamento ou subarrendamento, espa\u00e7os partilhados ou modelos contratuais que prevejam a fatura\u00e7\u00e3o de despesas ao utilizador, especialmente no \u00e2mbito imobili\u00e1rio e de gest\u00e3o de ativos em Portugal.<\/p>\n
A Informa\u00e7\u00e3o Vinculativa analisa um contrato de subarrendamento composto por dois componentes distintos:<\/p>\n
No que se refere ao subarrendamento do espa\u00e7o, a Autoridade Tribut\u00e1ria conclui que, quando este se traduz na mera coloca\u00e7\u00e3o passiva do im\u00f3vel \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o do arrendat\u00e1rio, conferindo-lhe o direito de ocupa\u00e7\u00e3o exclusiva por um per\u00edodo determinado e mediante uma renda, sem presta\u00e7\u00f5es adicionais relevantes, a opera\u00e7\u00e3o beneficia da isen\u00e7\u00e3o de IVA prevista na al\u00ednea 29) do artigo 9.\u00ba do CIVA.<\/p>\n
As despesas associadas, quando correspondem a presta\u00e7\u00f5es de servi\u00e7os aut\u00f3nomas e s\u00e3o faturadas separadamente, de acordo com os consumos efetivos ou crit\u00e9rios contratualmente estabelecidos, est\u00e3o sujeitas a IVA e n\u00e3o s\u00e3o isentas, nos termos dos artigos 1.\u00ba e 4.\u00ba do CIVA.<\/p>\n
No entanto, a Autoridade Tribut\u00e1ria alerta que, quando essas despesas se agregam \u00e0 renda e s\u00e3o faturadas em conjunto, integrando uma presta\u00e7\u00e3o \u00fanica, a opera\u00e7\u00e3o deixa de se qualificar como mero arrendamento isento, passando toda a opera\u00e7\u00e3o a estar sujeita a IVA \u00e0 taxa normal, nos termos da al\u00ednea c) do n.\u00ba 1 do artigo 18.\u00ba do CIVA, deixando de ser aplic\u00e1vel a isen\u00e7\u00e3o do artigo 9.\u00ba.<\/p>\n
Esta Informa\u00e7\u00e3o Vinculativa refor\u00e7a a import\u00e2ncia de contar com uma estrutura contratual adequada, uma separa\u00e7\u00e3o clara entre a renda e as despesas associadas e um modelo de fatura\u00e7\u00e3o rigoroso, sob risco de perder a isen\u00e7\u00e3o de IVA aplic\u00e1vel ao arrendamento.<\/p>\n
Nos contratos de arrendamento e subarrendamento com fins n\u00e3o residenciais, a renda deve ser faturada de forma aut\u00f3noma, com indica\u00e7\u00e3o expressa da isen\u00e7\u00e3o de IVA, enquanto as despesas associadas, como energia, limpeza, manuten\u00e7\u00e3o ou taxas, devem ser faturadas separada ou claramente discriminadas, estando sujeitas a IVA \u00e0 taxa normal (23%). A fatura\u00e7\u00e3o de valores globais ou solu\u00e7\u00f5es \u201call inclusive\u201d pode levar a que a opera\u00e7\u00e3o seja considerada uma presta\u00e7\u00e3o \u00fanica, perdendo a isen\u00e7\u00e3o de IVA.<\/p>\n
A Autoridade Tribut\u00e1ria tamb\u00e9m valoriza a realidade econ\u00f3mica da opera\u00e7\u00e3o, sendo fundamental demonstrar a autonomia dos servi\u00e7os faturados, bem como assegurar uma adequada separa\u00e7\u00e3o contabil\u00edstica e documental, incluindo crit\u00e9rios objetivos de imputa\u00e7\u00e3o, pre\u00e7os economicamente justific\u00e1veis e evid\u00eancia do controlo ou influ\u00eancia do subarrendat\u00e1rio sobre os consumos respetivos.<\/p>\n