A crescente profissionaliza\u00e7\u00e3o do setor do alojamento local tem conduzido \u00e0 celebra\u00e7\u00e3o de contratos de ced\u00eancia de explora\u00e7\u00e3o entre propriet\u00e1rios e empresas especializadas na gest\u00e3o destes estabelecimentos. Estes modelos de neg\u00f3cio suscitam, por\u00e9m, diversas d\u00favidas quanto ao respetivo enquadramento fiscal, nomeadamente em sede de IVA.<\/p>\n
Atrav\u00e9s da Informa\u00e7\u00e3o Vinculativa n.\u00ba 29726, de 24 de junho de 2026, a Autoridade Tribut\u00e1ria veio esclarecer uma quest\u00e3o particularmente relevante: qual a taxa de IVA aplic\u00e1vel \u00e0 remunera\u00e7\u00e3o recebida pelo propriet\u00e1rio quando este cede a explora\u00e7\u00e3o do alojamento local a uma entidade gestora.<\/p>\n
No caso submetido \u00e0 aprecia\u00e7\u00e3o da AT, a requerente era propriet\u00e1ria de um im\u00f3vel e titular da respetiva licen\u00e7a de alojamento local, pretendendo celebrar um contrato de ced\u00eancia de explora\u00e7\u00e3o com uma empresa especializada na gest\u00e3o deste tipo de estabelecimentos.<\/p>\n
Nos termos do contrato:<\/p>\n
Perante este modelo contratual, a quest\u00e3o consistia em determinar se a fatura emitida pelo propriet\u00e1rio \u00e0 entidade gestora poderia beneficiar da taxa reduzida de IVA aplic\u00e1vel ao alojamento local.<\/p>\n
A AT come\u00e7a por distinguir claramente duas presta\u00e7\u00f5es de servi\u00e7os distintas.<\/p>\n
Por um lado, existe a presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os de alojamento efetuada pela entidade gestora aos h\u00f3spedes. Esta presta\u00e7\u00e3o enquadra-se na verba 2.17 da Lista I anexa ao C\u00f3digo do IVA, beneficiando da taxa reduzida de IVA aplic\u00e1vel ao alojamento em estabelecimentos hoteleiros e de alojamento local.<\/p>\n
Por outro lado, a opera\u00e7\u00e3o realizada pelo propriet\u00e1rio n\u00e3o corresponde \u00e0 presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os de alojamento, mas sim \u00e0 ced\u00eancia dos direitos de explora\u00e7\u00e3o e gest\u00e3o do estabelecimento a favor da entidade gestora.<\/p>\n
Segundo a AT, esta opera\u00e7\u00e3o constitui uma presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os aut\u00f3noma, sujeita ao artigo 4.\u00ba, n.\u00ba 1, do C\u00f3digo do IVA, n\u00e3o estando prevista em qualquer das verbas das listas anexas ao C\u00f3digo do IVA que permitem a aplica\u00e7\u00e3o de taxas reduzidas ou interm\u00e9dias. Consequentemente, fica sujeita \u00e0 taxa normal do imposto.<\/p>\n
Um dos aspetos mais relevantes desta informa\u00e7\u00e3o vinculativa prende-se com a an\u00e1lise do artigo 4.\u00ba, n.\u00ba 4, do C\u00f3digo do IVA, relativo \u00e0s situa\u00e7\u00f5es em que um mandat\u00e1rio atua em nome pr\u00f3prio, mas por conta de outrem.<\/p>\n
A AT afasta expressamente a aplica\u00e7\u00e3o deste regime, por entender que a entidade gestora n\u00e3o atua como simples intermedi\u00e1ria.<\/p>\n
Na realidade, a empresa assume integralmente a explora\u00e7\u00e3o do estabelecimento, presta diretamente os servi\u00e7os aos h\u00f3spedes, define as condi\u00e7\u00f5es de explora\u00e7\u00e3o e mant\u00e9m a rela\u00e7\u00e3o contratual com os clientes finais.<\/p>\n
N\u00e3o existindo identidade entre os servi\u00e7os prestados pelo propriet\u00e1rio e aqueles posteriormente disponibilizados aos h\u00f3spedes, n\u00e3o se verifica o pressuposto necess\u00e1rio para aplica\u00e7\u00e3o da fic\u00e7\u00e3o jur\u00eddica prevista no referido artigo.<\/p>\n
Esta posi\u00e7\u00e3o da Autoridade Tribut\u00e1ria assume especial relev\u00e2ncia para os contratos de explora\u00e7\u00e3o de alojamento local celebrados com empresas de gest\u00e3o.<\/p>\n
Na pr\u00e1tica:<\/p>\n
Assim, contratos aparentemente semelhantes poder\u00e3o produzir consequ\u00eancias fiscais distintas consoante a entidade gestora atue como mera intermedi\u00e1ria ou assuma efetivamente a explora\u00e7\u00e3o aut\u00f3noma do estabelecimento.<\/p>\n
A Informa\u00e7\u00e3o Vinculativa n.\u00ba 29726 confirma uma orienta\u00e7\u00e3o importante da Autoridade Tribut\u00e1ria: a taxa reduzida de IVA aplic\u00e1vel ao alojamento local apenas beneficia quem presta efetivamente os servi\u00e7os de alojamento aos h\u00f3spedes.<\/p>\n
Quando o propriet\u00e1rio se limita a ceder a explora\u00e7\u00e3o do estabelecimento a uma entidade terceira que assume integralmente a atividade, a remunera\u00e7\u00e3o recebida deixa de corresponder a um servi\u00e7o de alojamento, configurando antes uma presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os aut\u00f3noma sujeita \u00e0 taxa normal de IVA.<\/p>\n
Esta interpreta\u00e7\u00e3o evidencia a import\u00e2ncia de uma adequada estrutura\u00e7\u00e3o contratual das rela\u00e7\u00f5es entre propriet\u00e1rios e entidades gestoras, bem como da correta qualifica\u00e7\u00e3o das opera\u00e7\u00f5es para efeitos de IVA, evitando conting\u00eancias fiscais futuras.<\/p>\n
A Belzuz Advogados, S.L.P.<\/a> disp\u00f5e de uma equipa de advogados e consultores fiscais com vasta experi\u00eancia em fiscalidade nacional e internacional, prestando assessoria especializada a operadores do setor imobili\u00e1rio, do turismo e do alojamento local. A nossa equipa acompanha regularmente clientes na estrutura\u00e7\u00e3o de modelos de explora\u00e7\u00e3o, na an\u00e1lise das respetivas implica\u00e7\u00f5es fiscais e na obten\u00e7\u00e3o de solu\u00e7\u00f5es juridicamente seguras e fiscalmente eficientes.<\/p>\n Caso pretenda avaliar o enquadramento fiscal da sua atividade ou obter aconselhamento relativamente \u00e0 estrutura contratual mais adequada ao seu modelo de neg\u00f3cio, a equipa de Fiscal<\/a> da Belzuz Advogados, S.L.P.<\/a> encontra-se inteiramente dispon\u00edvel para o apoiar.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":12437,"template":"","categories":[],"area-de-practica":[250],"publicaciones":[122],"idioma-publicacion":[72],"areas-practica-publicacciones":[561],"class_list":["post-21649","publicacion","type-publicacion","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","area-de-practica-fiscal-e-tributario","publicaciones-miguel-paixao","idioma-publicacion-portugues","areas-practica-publicacciones-fiscal-e-tributario"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/publicacion\/21649","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/publicacion"}],"about":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/types\/publicacion"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12437"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21649"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21649"},{"taxonomy":"area-de-practica","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/area-de-practica?post=21649"},{"taxonomy":"publicaciones","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/publicaciones?post=21649"},{"taxonomy":"idioma-publicacion","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/idioma-publicacion?post=21649"},{"taxonomy":"areas-practica-publicacciones","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/areas-practica-publicacciones?post=21649"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}