A tributa\u00e7\u00e3o das mais-valias resultantes da aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis destinados a habita\u00e7\u00e3o sofreu altera\u00e7\u00f5es relevantes em 2026, com o alargamento tempor\u00e1rio do regime de exclus\u00e3o de tributa\u00e7\u00e3o por reinvestimento a im\u00f3veis destinados ao mercado de arrendamento habitacional.<\/p>\n
Uma recente Informa\u00e7\u00e3o Vinculativa da Autoridade Tribut\u00e1ria e Aduaneira (\u201cAT\u201d) veio agora esclarecer uma quest\u00e3o particularmente relevante para os contribuintes: \u00e9 poss\u00edvel repartir o valor obtido com a venda de uma habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria e permanente (\u201cHPP\u201d) e reinvesti-lo, simultaneamente, na aquisi\u00e7\u00e3o de uma nova HPP e na aquisi\u00e7\u00e3o de outro im\u00f3vel destinado ao arrendamento habitacional.<\/p>\n
A posi\u00e7\u00e3o consta da Informa\u00e7\u00e3o Vinculativa relativa ao Processo n.\u00ba 30947, objeto de despacho de 30 de julho de 2026, e assume particular import\u00e2ncia por esclarecer a articula\u00e7\u00e3o entre os regimes previstos nos n.\u00bas 5 e 7 do artigo 10.\u00ba do C\u00f3digo do IRS (\u201cCIRS\u201d).<\/p>\n
O regime tradicional previsto no n.\u00ba 5 do artigo 10.\u00ba do CIRS permite excluir de tributa\u00e7\u00e3o, total ou parcialmente, a mais-valia resultante da aliena\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel destinado a HPP quando o respetivo valor de realiza\u00e7\u00e3o seja reinvestido numa nova habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria e permanente.<\/p>\n
A aplica\u00e7\u00e3o deste regime encontra-se sujeita ao cumprimento de diversos requisitos.<\/p>\n
Desde logo, o im\u00f3vel alienado dever\u00e1 ter constitu\u00eddo a HPP do sujeito passivo ou do respetivo agregado familiar, situa\u00e7\u00e3o comprovada, designadamente, atrav\u00e9s do domic\u00edlio fiscal, nos 12 meses anteriores \u00e0 transmiss\u00e3o ou, quando anterior, \u00e0 data do reinvestimento, sem preju\u00edzo das situa\u00e7\u00f5es excecionais legalmente previstas.<\/p>\n
Por outro lado, o im\u00f3vel adquirido dever\u00e1 localizar-se em Portugal, noutro Estado-Membro da Uni\u00e3o Europeia ou num Estado pertencente ao Espa\u00e7o Econ\u00f3mico Europeu, neste \u00faltimo caso desde que exista interc\u00e2mbio de informa\u00e7\u00f5es em mat\u00e9ria fiscal. A nova habita\u00e7\u00e3o dever\u00e1 ainda ser afeta \u00e0 HPP do sujeito passivo ou do seu agregado familiar no prazo de 12 meses ap\u00f3s o reinvestimento.<\/p>\n
O objetivo deste regime \u00e9 conhecido: permitir que a substitui\u00e7\u00e3o da resid\u00eancia habitual n\u00e3o determine, por si s\u00f3, a tributa\u00e7\u00e3o imediata da mais-valia imobili\u00e1ria, desde que o produto da aliena\u00e7\u00e3o seja novamente canalizado para a aquisi\u00e7\u00e3o de uma HPP e sejam observadas as condi\u00e7\u00f5es legalmente estabelecidas.<\/p>\n
A principal novidade resulta do Decreto-Lei n.\u00ba 97\/2026, de 20 de maio, que introduziu um novo n.\u00ba 7 no artigo 10.\u00ba do CIRS.<\/p>\n
Trata-se de um regime tempor\u00e1rio, aplic\u00e1vel \u00e0s transmiss\u00f5es realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, que alarga a possibilidade de exclus\u00e3o de tributa\u00e7\u00e3o das mais-valias quando o valor de realiza\u00e7\u00e3o seja aplicado na aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis destinados ao mercado de arrendamento habitacional.<\/p>\n
De acordo com a interpreta\u00e7\u00e3o constante da Informa\u00e7\u00e3o Vinculativa, este regime abrange n\u00e3o apenas os ganhos provenientes da aliena\u00e7\u00e3o da HPP referidos no n.\u00ba 5 do artigo 10.\u00ba do CIRS, mas tamb\u00e9m os ganhos provenientes da transmiss\u00e3o de outros im\u00f3veis destinados a habita\u00e7\u00e3o, desde que o valor de realiza\u00e7\u00e3o seja aplicado na aquisi\u00e7\u00e3o de outros im\u00f3veis destinados ao arrendamento habitacional e sejam observadas as restantes condi\u00e7\u00f5es legais.<\/p>\n
O novo regime apresenta, contudo, condi\u00e7\u00f5es particularmente exigentes.<\/p>\n
O im\u00f3vel adquirido dever\u00e1 localizar-se em territ\u00f3rio nacional e ser objeto de contrato de arrendamento habitacional no prazo de seis meses, salvo impedimento justificado, nomeadamente em virtude da necessidade de realiza\u00e7\u00e3o de obras urgentes e apenas pelo per\u00edodo estritamente necess\u00e1rio.<\/p>\n
Adicionalmente, o im\u00f3vel dever\u00e1 permanecer arrendado durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos, devendo ainda ser respeitados, durante esse per\u00edodo, os limites m\u00e1ximos de renda estabelecidos no Decreto-Lei n.\u00ba 97\/2026.<\/p>\n
Finalmente, o im\u00f3vel adquirido n\u00e3o poder\u00e1 ser alienado, gratuita ou onerosamente, durante o per\u00edodo de cinco anos legalmente estabelecido.<\/p>\n
Estamos, portanto, perante um benef\u00edcio fiscal que procura utilizar a tributa\u00e7\u00e3o das mais-valias como instrumento de incentivo \u00e0 coloca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis no mercado de arrendamento habitacional, mas cuja manuten\u00e7\u00e3o depende de um conjunto de condi\u00e7\u00f5es que se prolongam significativamente no tempo.<\/p>\n
\u00c9 precisamente nesta mat\u00e9ria que a Informa\u00e7\u00e3o Vinculativa assume maior interesse.<\/p>\n
No caso analisado, a contribuinte pretendia vender a sua HPP e utilizar o respetivo valor de realiza\u00e7\u00e3o em dois investimentos distintos: uma parte na aquisi\u00e7\u00e3o de uma nova HPP e outra parte na aquisi\u00e7\u00e3o de um segundo im\u00f3vel destinado ao arrendamento habitacional.<\/p>\n
A quest\u00e3o consistia, portanto, em determinar se os regimes previstos nos n.\u00bas 5 e 7 do artigo 10.\u00ba do CIRS poderiam ser utilizados cumulativamente relativamente \u00e0 mesma aliena\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
A AT responde afirmativamente.<\/p>\n
Segundo a Administra\u00e7\u00e3o Tribut\u00e1ria, n\u00e3o existe qualquer impedimento legal \u00e0 reparti\u00e7\u00e3o do produto da venda entre as duas modalidades de reinvestimento. Assim, parte do valor de realiza\u00e7\u00e3o poder\u00e1 ser aplicada numa nova HPP e outra parte num im\u00f3vel destinado ao arrendamento habitacional.<\/p>\n
A solu\u00e7\u00e3o \u00e9 particularmente relevante porque esta possibilidade de cumula\u00e7\u00e3o n\u00e3o resulta expressamente da letra da lei.<\/p>\n
A pr\u00f3pria AT reconhece essa circunst\u00e2ncia, mas entende que nenhuma das normas estabelece uma incompatibilidade entre os dois regimes. Adicionalmente, encontra fundamento para esta interpreta\u00e7\u00e3o no n.\u00ba 12 do artigo 10.\u00ba do CIRS, que determina que, em situa\u00e7\u00f5es de reinvestimento parcial, a exclus\u00e3o de tributa\u00e7\u00e3o incide apenas sobre a parte proporcional dos ganhos correspondente ao valor efetivamente reinvestido.<\/p>\n
A posi\u00e7\u00e3o assumida pela AT parece-nos coerente com a estrutura e com a finalidade dos dois regimes.<\/p>\n
Na aus\u00eancia de uma norma que imponha a exclusividade entre as duas modalidades de reinvestimento, seria dif\u00edcil justificar que um contribuinte que destinasse todo o valor de realiza\u00e7\u00e3o a apenas uma das finalidades pudesse beneficiar da exclus\u00e3o, mas perdesse parcialmente esse benef\u00edcio pelo simples facto de repartir o mesmo valor entre duas finalidades que o pr\u00f3prio legislador decidiu fiscalmente incentivar.<\/p>\n
A interpreta\u00e7\u00e3o adotada permite, assim, uma utiliza\u00e7\u00e3o mais flex\u00edvel do produto da aliena\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Por exemplo, um contribuinte que venda a sua HPP poder\u00e1 utilizar uma parte do valor obtido para adquirir uma nova resid\u00eancia e afetar o remanescente \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel para arrendamento habitacional, beneficiando, em princ\u00edpio, da exclus\u00e3o de tributa\u00e7\u00e3o correspondente aos montantes efetivamente reinvestidos em cada uma dessas finalidades.<\/p>\n
Este \u00e9 provavelmente o aspeto pr\u00e1tico mais importante da Informa\u00e7\u00e3o Vinculativa, pois a posi\u00e7\u00e3o da AT \u00e9 particularmente relevante para contribuintes que pretendam reorganizar o seu patrim\u00f3nio imobili\u00e1rio ap\u00f3s a venda da respetiva HPP.<\/p>\n
Contudo, a cumula\u00e7\u00e3o dos benef\u00edcios n\u00e3o significa a fus\u00e3o dos dois regimes.<\/p>\n
A AT esclarece expressamente que os requisitos dever\u00e3o ser apreciados de forma \u201cestanque e segregada\u201d relativamente a cada fra\u00e7\u00e3o do valor reinvestido.<\/p>\n
Significa isto que a parcela destinada \u00e0 nova HPP dever\u00e1 cumprir autonomamente todos os requisitos do n.\u00ba 5 do artigo 10.\u00ba do CIRS, enquanto a parcela destinada ao im\u00f3vel para arrendamento dever\u00e1 cumprir os requisitos espec\u00edficos previstos no n.\u00ba 7.<\/p>\n
O incumprimento das condi\u00e7\u00f5es aplic\u00e1veis a uma das vertentes poder\u00e1, portanto, comprometer a exclus\u00e3o correspondente a essa parcela do reinvestimento, sem que tal deva necessariamente contaminar a outra modalidade, desde que esta tenha cumprido autonomamente os respetivos pressupostos.<\/p>\n
Outro aspeto relevante prende-se com as situa\u00e7\u00f5es em que o contribuinte n\u00e3o reinvista a totalidade do valor de realiza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
A Informa\u00e7\u00e3o Vinculativa confirma que a exclus\u00e3o da mais-valia funciona proporcionalmente ao montante efetivamente reinvestido.<\/p>\n
Assim, se apenas parte do valor de realiza\u00e7\u00e3o for canalizada para a nova HPP e\/ou para o im\u00f3vel destinado ao arrendamento, apenas a correspondente propor\u00e7\u00e3o do ganho poder\u00e1 beneficiar da exclus\u00e3o.<\/p>\n
No caso da utiliza\u00e7\u00e3o simult\u00e2nea dos dois regimes, dever\u00e1 ser poss\u00edvel identificar claramente qual a parcela do valor de realiza\u00e7\u00e3o afeta a cada modalidade de reinvestimento, uma vez que a pr\u00f3pria AT considera que a exclus\u00e3o dever\u00e1 ser calculada atendendo \u00e0 quota-parte alocada a cada regime.<\/p>\n
Esta circunst\u00e2ncia aconselha uma adequada documenta\u00e7\u00e3o dos fluxos financeiros associados \u00e0s diferentes aquisi\u00e7\u00f5es, sobretudo quando estas ocorram em momentos distintos.<\/p>\n
Apesar das diferen\u00e7as entre os dois regimes, existem requisitos temporais e declarativos comuns.<\/p>\n
De acordo com a Informa\u00e7\u00e3o Vinculativa, o reinvestimento dever\u00e1 ocorrer no per\u00edodo compreendido entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores \u00e0 data da aliena\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
O contribuinte dever\u00e1 igualmente manifestar expressamente a inten\u00e7\u00e3o de reinvestir, ainda que parcialmente, na declara\u00e7\u00e3o de rendimentos respeitante ao ano da aliena\u00e7\u00e3o, identificando os respetivos montantes.<\/p>\n
No caso do investimento destinado ao arrendamento habitacional, estes requisitos coexistem com as obriga\u00e7\u00f5es espec\u00edficas daquele regime, designadamente a celebra\u00e7\u00e3o do contrato de arrendamento no prazo legal, a manuten\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel no mercado de arrendamento durante o per\u00edodo m\u00ednimo exigido, o respeito pelos limites m\u00e1ximos de renda e a proibi\u00e7\u00e3o de aliena\u00e7\u00e3o durante cinco anos.<\/p>\n
Consequentemente, a an\u00e1lise fiscal n\u00e3o dever\u00e1 limitar-se ao momento da venda ou da aquisi\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis: o benef\u00edcio depende tamb\u00e9m do comportamento do contribuinte nos anos seguintes ao reinvestimento.<\/p>\n
Apesar da posi\u00e7\u00e3o favor\u00e1vel assumida pela AT, importa ter presente que uma Informa\u00e7\u00e3o Vinculativa \u00e9 proferida relativamente a uma situa\u00e7\u00e3o concreta e aos factos apresentados pelo respetivo requerente.<\/p>\n
Al\u00e9m disso, o novo regime de reinvestimento em im\u00f3veis destinados ao arrendamento apresenta condi\u00e7\u00f5es cuja verifica\u00e7\u00e3o n\u00e3o se esgota no momento da aquisi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
A manuten\u00e7\u00e3o do benef\u00edcio poder\u00e1 depender de circunst\u00e2ncias ocorridas ao longo dos cinco anos seguintes, incluindo a efetiva manuten\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel no mercado de arrendamento, o cumprimento do per\u00edodo m\u00ednimo de arrendamento, os limites aplic\u00e1veis \u00e0 renda e a n\u00e3o aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n
A utiliza\u00e7\u00e3o cumulativa dos regimes torna, por isso, particularmente importante uma an\u00e1lise pr\u00e9via da opera\u00e7\u00e3o e um acompanhamento posterior do cumprimento das condi\u00e7\u00f5es, bem como a correta identifica\u00e7\u00e3o dos montantes do valor de realiza\u00e7\u00e3o afetos a cada modalidade de reinvestimento.<\/p>\n
Neste contexto, uma an\u00e1lise fiscal pr\u00e9via da aliena\u00e7\u00e3o e do reinvestimento poder\u00e1 ser determinante para estruturar corretamente a opera\u00e7\u00e3o, avaliar a possibilidade de utiliza\u00e7\u00e3o cumulativa dos dois regimes e assegurar o cumprimento dos respetivos requisitos.<\/p>\n
A equipa de Direito Fiscal<\/a> da Belzuz Abogados, S.L.P.<\/a> \u2013 Sucursal em Portugal disp\u00f5e de experi\u00eancia no acompanhamento de opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias e na an\u00e1lise da tributa\u00e7\u00e3o de mais-valias em IRS, podendo prestar assessoria na estrutura\u00e7\u00e3o e implementa\u00e7\u00e3o destas opera\u00e7\u00f5es.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":12437,"template":"","categories":[],"area-de-practica":[250],"publicaciones":[122],"idioma-publicacion":[72],"areas-practica-publicacciones":[561],"class_list":["post-21768","publicacion","type-publicacion","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","area-de-practica-fiscal-e-tributario","publicaciones-miguel-paixao","idioma-publicacion-portugues","areas-practica-publicacciones-fiscal-e-tributario"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/publicacion\/21768","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/publicacion"}],"about":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/types\/publicacion"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12437"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21768"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21768"},{"taxonomy":"area-de-practica","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/area-de-practica?post=21768"},{"taxonomy":"publicaciones","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/publicaciones?post=21768"},{"taxonomy":"idioma-publicacion","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/idioma-publicacion?post=21768"},{"taxonomy":"areas-practica-publicacciones","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/areas-practica-publicacciones?post=21768"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}