La cuesti\u00f3n central de la sentencia consiste en determinar hasta qu\u00e9 punto puede hacerse responsable al propietario de una vivienda o local arrendado por los da\u00f1os que el arrendatario ocasiona a terceros durante el uso del inmueble.<\/p>\n
La Sentencia se sit\u00faa dentro de una problem\u00e1tica cl\u00e1sica del Derecho de da\u00f1os: La separaci\u00f3n entre la posici\u00f3n jur\u00eddica del propietario-arrendador<\/strong>, que conserva la titularidad del inmueble, y la del arrendatario<\/strong>, que tiene su posesi\u00f3n y controla efectivamente su utilizaci\u00f3n.<\/p>\n La Audiencia Provincial de M\u00e1laga analiza la responsabilidad que puede corresponder al propietario de un inmueble cuando los da\u00f1os se producen mientras este se encuentra arrendado a un tercero.<\/p>\n La idea que persigue la sentencia es que la mera condici\u00f3n de propietario no determina autom\u00e1ticamente<\/strong> su responsabilidad por los da\u00f1os ocasionados por el arrendatario.<\/p>\n Celebrado el contrato de arrendamiento y entregada la posesi\u00f3n del inmueble, es el arrendatario quien normalmente tiene el control efectivo sobre la vivienda o local y sobre las actividades que se desarrollan en \u00e9l<\/strong>. Por ello, cuando el da\u00f1o deriva del uso que el arrendatario hace del inmueble, la responsabilidad debe dirigirse, en principio, contra quien tiene ese control efectivo.<\/p>\n Ahora bien, esto no significa que el propietario quede siempre excluido de responsabilidad. La responsabilidad del arrendador puede aparecer cuando el da\u00f1o tiene su origen en defectos estructurales, instalaciones deficientes, falta de conservaci\u00f3n o reparaciones que correspond\u00edan al propietario<\/strong>, especialmente cuando este conoc\u00eda \u2014o deb\u00eda conocer\u2014 el problema y, pese a ello, no actu\u00f3 para solucionarlo.<\/p>\n La sentencia, por tanto, diferencia entre dos situaciones claramente diferenciadas:<\/p>\n Esta distinci\u00f3n resulta esencial para aplicar correctamente los art\u00edculos 1902, 1903, 1910, 1554, 1559, 1563 y 1564 del C\u00f3digo Civil<\/strong>, seg\u00fan la naturaleza concreta del da\u00f1o.<\/p>\n La jurisprudencia viene se\u00f1alando que no puede exigirse al propietario-arrendador una vigilancia permanente y constante<\/strong> de la vivienda arrendada.<\/p>\n En ausencia de comunicaci\u00f3n por el arrendatario sobre la existencia de una deficiencia, debe partirse de que el propietario no tiene conocimiento del problema y, por tanto, no puede imput\u00e1rsele autom\u00e1ticamente una omisi\u00f3n culposa. Esta l\u00ednea ha sido recogida tambi\u00e9n por jurisprudencia anterior de la propia Audiencia Provincial de M\u00e1laga.<\/p>\n El problema consiste en determinar qui\u00e9n debe responder frente al tercero perjudicado cuando el da\u00f1o se produce en un inmueble arrendado<\/strong>.<\/p>\n La dificultad surge porque concurren dos sujetos diferentes:<\/p>\n Por un lado, el propietario-arrendador<\/strong>, que conserva la propiedad del inmueble pero que, mediante el arrendamiento, ha cedido su posesi\u00f3n y utilizaci\u00f3n.<\/p>\n Por otro lado, el arrendatario<\/strong>, que es quien utiliza efectivamente el inmueble y tiene capacidad inmediata para controlar las actividades que all\u00ed se desarrollan.<\/p>\n * La pregunta jur\u00eddica, por tanto, no puede resolverse simplemente diciendo que el propietario es responsable porque el inmueble es suyo. Es necesario determinar qu\u00e9 conducta concreta ha provocado el da\u00f1o y qui\u00e9n ten\u00eda capacidad para evitarlo<\/strong>.<\/p>\n El arrendatario ocupa una posici\u00f3n especialmente relevante porque es quien tiene la posesi\u00f3n efectiva del inmueble<\/strong>.<\/p>\n El art\u00edculo 1555.2.\u00ba del C\u00f3digo Civil establece que el arrendatario debe usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destin\u00e1ndola al uso pactado y, en defecto de pacto, al que resulte de la naturaleza de la cosa.<\/p>\n Adem\u00e1s, el art\u00edculo 1563 CC establece una responsabilidad espec\u00edfica del arrendatario respecto de la p\u00e9rdida o deterioro de la cosa arrendada, salvo que pruebe que se ocasionaron sin culpa suya.<\/p>\n Por ello, cuando el da\u00f1o procede directamente de la utilizaci\u00f3n negligente del inmueble, el sujeto que normalmente se encuentra en mejor posici\u00f3n para responder es el arrendatario<\/strong>, puesto que es quien controla materialmente la vivienda.<\/p>\n Esta cuesti\u00f3n resulta especialmente importante cuando el da\u00f1o procede de una conducta desarrollada dentro de la vivienda o local que el propietario no puede controlar directamente.<\/p>\n La Audiencia distingue claramente entre ser propietario y tener el control efectivo del inmueble<\/strong>.<\/p>\n El propietario que ha arrendado la vivienda deja de tener, durante la vigencia del arrendamiento, la posesi\u00f3n inmediata de la misma. Por ello, no puede exig\u00edrsele con car\u00e1cter general que supervise permanentemente el comportamiento del arrendatario.<\/p>\n La jurisprudencia ha rechazado la idea de que el propietario tenga una especie de obligaci\u00f3n permanente de vigilancia sobre el inmueble.<\/p>\n En particular, la jurisprudencia citada en relaci\u00f3n con esta materia sostiene que no es legal ni racionalmente exigible una constante supervisi\u00f3n de la vivienda<\/strong>, especialmente cuando el arrendatario no ha comunicado al propietario la existencia de una deficiencia que requiera reparaci\u00f3n.<\/p>\n Como consecuencia de todo ello: El propietario no responde simplemente porque sea propietario. <\/strong>Es necesario encontrar una conducta u omisi\u00f3n jur\u00eddicamente imputable al mismo. El art\u00edculo 1902 CC constituye la regla general de la responsabilidad extracontractual:<\/p>\n El que por acci\u00f3n u omisi\u00f3n causa da\u00f1o a otro, interviniendo culpa o negligencia, est\u00e1 obligado a reparar el da\u00f1o causado. Por tanto, para que pueda imputarse responsabilidad al propietario es necesario acreditar los elementos propios de la responsabilidad extracontractual:<\/p>\n Acci\u00f3n u omisi\u00f3n-da\u00f1o-Relaci\u00f3n de causalidad entre la conducta y el da\u00f1o-Culpa o negligencia imputable al sujeto responsable. <\/strong><\/p>\n La mera titularidad dominical no sustituye estos requisitos. En consecuencia, si el da\u00f1o ha sido provocado exclusivamente por una conducta del arrendatario que el propietario no pod\u00eda controlar, resulta dif\u00edcil establecer el necesario nexo causal entre la conducta del propietario y el da\u00f1o.<\/p>\n \u00bfPero nos preguntamos, Cuando responde el propietario? Lo cierto es que la exclusi\u00f3n de responsabilidad del propietario no es absoluta. El arrendador mantiene determinadas obligaciones respecto del inmueble, especialmente en materia de conservaci\u00f3n y reparaciones necesarias<\/strong>.<\/p>\n El art\u00edculo 1554.2.\u00ba CC impone al arrendador la obligaci\u00f3n de realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa arrendada en estado de servir para el uso convenido. Por tanto, puede existir responsabilidad del propietario cuando:<\/p>\n Por tanto, no es lo mismo que el da\u00f1o se produzca porque el arrendatario utiliza incorrectamente una instalaci\u00f3n<\/strong>, que porque la instalaci\u00f3n se encuentra defectuosa y el propietario, conociendo el problema, no la repara<\/strong>. En el primer supuesto, la imputaci\u00f3n se dirige principalmente al arrendatario. En el segundo, puede existir responsabilidad del propietario.<\/p>\n El conocimiento por parte del arrendador de la situaci\u00f3n que genera el riesgo<\/strong> es fundamental de modo que la jurisprudencia citada en esta materia ha se\u00f1alado que no puede imputarse responsabilidad al propietario cuando el inquilino no le ha advertido de la existencia de deficiencias en el inmueble.<\/u><\/p>\n \u201cLa Audiencia Provincial de M\u00e1laga ha recogido que, cuando nadie ha informado al propietario de una posible aver\u00eda o fuga y tampoco exist\u00eda conocimiento por parte de los propios arrendatarios, no puede presumirse autom\u00e1ticamente que el propietario hubiera incumplido su deber de reparaci\u00f3n.\u201d <\/em><\/strong><\/p>\n Esto conecta directamente con el art\u00edculo 1559 CC, conforme al cual el arrendatario debe poner en conocimiento del propietario, en el m\u00e1s breve plazo posible, la necesidad de las reparaciones necesarias.<\/p>\n Defecto \u2192 conocimiento \u2192 obligaci\u00f3n de reparaci\u00f3n \u2192 omisi\u00f3n \u2192 da\u00f1o \u2192 responsabilidad.<\/strong><\/p>\n Si falta alguno de estos elementos, la imputaci\u00f3n al propietario puede resultar improcedente.<\/p>\n Otro precepto relevante es el art\u00edculo 1910 CC<\/strong>, que establece una responsabilidad vinculada a los da\u00f1os ocasionados por cosas que se arrojan o caen desde una casa.<\/p>\n La jurisprudencia ha entendido que el art\u00edculo 1910 se vincula con quien habita la casa o parte de ella<\/strong>, por lo que, cuando el inmueble est\u00e1 arrendado, la responsabilidad derivada del uso ordinario del inmueble puede recaer sobre el arrendatario y no autom\u00e1ticamente sobre el propietario que no lo ocupa.<\/p>\n Da\u00f1os del uso o del estado de la finca. – Este es probablemente el punto m\u00e1s importante para comprender la sentencia.\u00a0 Los da\u00f1os del uso por la actividad del arrendatario su conducta son responsabilidad de arrendatario, mientras que los da\u00f1os por defecto estructural del inmueble, instalaciones defectuosas o falta de reparaci\u00f3n son del propietario.<\/p>\n Conclusi\u00f3n: <\/strong>La principal conclusi\u00f3n de la sentencia es que el propietario-arrendador no responde autom\u00e1ticamente de los da\u00f1os causados por el arrendatario<\/strong>.La responsabilidad debe individualizarse atendiendo al origen del da\u00f1o.<\/p>\n Cuando el da\u00f1o procede del uso o comportamiento del arrendatario<\/strong>, la responsabilidad corresponde, en principio, a este, porque es quien posee y controla efectivamente el inmueble.<\/p>\n Por el contrario, cuando el da\u00f1o procede de un defecto del inmueble, de sus instalaciones o de la falta de una reparaci\u00f3n que corresponde al arrendador<\/strong>, puede existir responsabilidad del propietario conforme al art\u00edculo 1902 CC, especialmente cuando conoc\u00eda el defecto y omiti\u00f3 las reparaciones necesarias.<\/p>\n No puede exigirse al propietario una vigilancia permanente del inmueble arrendado<\/strong>. El arrendador no est\u00e1 obligado a inspeccionar constantemente la vivienda para descubrir posibles problemas que el propio arrendatario no le ha comunicado. La jurisprudencia de la Audiencia Provincial de M\u00e1laga insiste en esta idea.<\/p>\n La aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1910 CC debe hacerse teniendo en cuenta qui\u00e9n habita y controla efectivamente la vivienda<\/strong>, de modo que, cuando el inmueble est\u00e1 arrendado, no cabe trasladar autom\u00e1ticamente al propietario no poseedor la responsabilidad que corresponde al ocupante.<\/p>\n Finalmente, la sentencia confirma que NO basta con acreditar que una persona es propietaria del inmueble para condenarla a indemnizar un da\u00f1o. Debe acreditarse una conducta u omisi\u00f3n jur\u00eddicamente imputable, el da\u00f1o y la relaci\u00f3n causal entre ambos.<\/strong><\/p>\n En t\u00e9rminos pr\u00e1cticos, para determinar si un propietario debe responder por da\u00f1os causados desde una vivienda arrendada, la pregunta decisiva ser\u00eda:<\/p>\n \u00bfel da\u00f1o procede del comportamiento del arrendatario o del incumplimiento por el propietario de sus obligaciones de conservaci\u00f3n y reparaci\u00f3n?<\/strong><\/p>\n Esa distinci\u00f3n constituye el n\u00facleo de la problem\u00e1tica analizada por la Audiencia Provincial de M\u00e1laga.<\/p>\n En\u00a0<\/strong>Belzuz Abogados S.L.P.<\/a>, como despacho especializado en\u00a0<\/strong>Derecho de Seguros y Responsabilidad Civil<\/a>, estamos a disposici\u00f3n para asesorarles sobre el impacto de esta reforma, tanto desde la perspectiva de la pr\u00e1ctica aseguradora como en la defensa de los intereses de v\u00edctimas y asegurados.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"featured_media":18936,"template":"","categories":[],"area-de-practica":[159],"publicaciones":[66],"idioma-publicacion":[70],"areas-practica-publicacciones":[536],"class_list":["post-22069","publicacion","type-publicacion","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","area-de-practica-derecho-de-seguros","publicaciones-jose-garzon","idioma-publicacion-espanol","areas-practica-publicacciones-seguros"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/publicacion\/22069","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/publicacion"}],"about":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/types\/publicacion"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/media\/18936"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=22069"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=22069"},{"taxonomy":"area-de-practica","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/area-de-practica?post=22069"},{"taxonomy":"publicaciones","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/publicaciones?post=22069"},{"taxonomy":"idioma-publicacion","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/idioma-publicacion?post=22069"},{"taxonomy":"areas-practica-publicacciones","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/areas-practica-publicacciones?post=22069"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}\n
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