H\u00e1 contratos que come\u00e7am a ser negociados tarde demais<\/p>\n
Ao longo dos anos, acompanhando opera\u00e7\u00f5es de retail<\/em>, tenho-me deparado muitas vezes com a mesma situa\u00e7\u00e3o: quando a minuta nos chega ao escrit\u00f3rio, uma parte importante do contrato j\u00e1 foi, na pr\u00e1tica, negociada.<\/p>\n A localiza\u00e7\u00e3o foi escolhida. O investimento foi aprovado. A renda, o prazo e as principais condi\u00e7\u00f5es comerciais foram acordados. H\u00e1 um projeto, um calend\u00e1rio de obras e uma data prevista para a abertura.<\/p>\n E, apesar disso, podem continuar por responder algumas das quest\u00f5es que mais ir\u00e3o pesar na opera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Em que condi\u00e7\u00f5es ser\u00e1 efetivamente entregue o espa\u00e7o? O que tem de estar conclu\u00eddo para que a loja possa abrir? Quem controla cada fase das obras? O que acontece aos pagamentos se a abertura se atrasar? Quem suporta um investimento adicional que n\u00e3o estava previsto? E que margem ter\u00e1 o retalhista para adaptar a opera\u00e7\u00e3o se, alguns anos mais tarde, o conceito, a ins\u00edgnia ou a pr\u00f3pria estrutura do grupo tiverem mudado?<\/p>\n \u00c9 aqui que, para mim, come\u00e7a verdadeiramente a negocia\u00e7\u00e3o jur\u00eddica.<\/p>\n N\u00e3o na discuss\u00e3o isolada de cada cl\u00e1usula, mas numa quest\u00e3o muito mais importante: aquilo que foi acordado comercialmente funciona, de facto, na realidade da opera\u00e7\u00e3o?<\/p>\n Propriet\u00e1rio e retalhista t\u00eam um interesse comum: que a localiza\u00e7\u00e3o funcione.<\/p>\n Mas n\u00e3o olham para ela da mesma forma.<\/p>\n Para o propriet\u00e1rio, est\u00e3o em causa a valoriza\u00e7\u00e3o e a estabilidade do ativo, a qualidade da ocupa\u00e7\u00e3o, a coer\u00eancia da oferta comercial e a previsibilidade do rendimento.<\/p>\n Para o retalhista, contam o investimento necess\u00e1rio para abrir, o custo total de ocupa\u00e7\u00e3o, o tempo necess\u00e1rio para recuperar esse investimento, o desempenho da loja e a possibilidade de adaptar a opera\u00e7\u00e3o \u00e0 evolu\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio.<\/p>\n \u00c9 nesta diferen\u00e7a de perspetivas que se encontram algumas das negocia\u00e7\u00f5es mais interessantes \u2014 e tamb\u00e9m algumas das mais exigentes.<\/p>\n Uma renda pode ser aceit\u00e1vel e o custo global de ocupa\u00e7\u00e3o n\u00e3o o ser. Uma obriga\u00e7\u00e3o de explora\u00e7\u00e3o pode ser perfeitamente justificada e tornar-se problem\u00e1tica se n\u00e3o contemplar situa\u00e7\u00f5es que o retalhista n\u00e3o controla. Uma garantia pode ser necess\u00e1ria, mas estar desajustada ao risco que pretende cobrir. E uma faculdade de sa\u00edda pode estar expressamente prevista no contrato sem constituir, pelas condi\u00e7\u00f5es do seu exerc\u00edcio, uma alternativa real.<\/p>\n Esta \u00e9 uma das quest\u00f5es a que dou mais aten\u00e7\u00e3o numa negocia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n \u00c9 relativamente f\u00e1cil atribuir uma obriga\u00e7\u00e3o a uma das partes. Mais dif\u00edcil \u2014 e muito mais importante \u2014 \u00e9 perceber se essa parte tem efetivamente condi\u00e7\u00f5es para controlar o risco associado \u00e0 obriga\u00e7\u00e3o que est\u00e1 a assumir.<\/p>\n Se a entrega do espa\u00e7o, determinadas infraestruturas ou a execu\u00e7\u00e3o de certos trabalhos dependem do propriet\u00e1rio, as consequ\u00eancias de um atraso n\u00e3o devem ser tratadas como se estivessem inteiramente na esfera do retalhista.<\/p>\n Se, pelo contr\u00e1rio, uma altera\u00e7\u00e3o do conceito, da ins\u00edgnia ou da forma de explora\u00e7\u00e3o resulta de uma decis\u00e3o do retalhista, \u00e9 leg\u00edtimo que o propriet\u00e1rio pretenda avaliar o impacto dessa altera\u00e7\u00e3o no ativo.<\/p>\n O equil\u00edbrio contratual n\u00e3o corresponde a uma reparti\u00e7\u00e3o matem\u00e1tica de responsabilidades. H\u00e1 riscos que devem ser assumidos por uma parte e riscos que devem ficar na esfera da outra.<\/p>\n O essencial \u00e9 que a responsabilidade acompanhe, tanto quanto poss\u00edvel, a capacidade de prevenir, controlar ou minimizar o risco.<\/p>\n Quando isso n\u00e3o acontece, o problema pode n\u00e3o se revelar no momento da assinatura. Surge mais tarde, quando alguma coisa corre de forma diferente do previsto e se percebe que quem assumiu a responsabilidade n\u00e3o tinha, afinal, os meios para evitar ou limitar as respetivas consequ\u00eancias.<\/p>\n Este \u00e9 outro aspeto que, por vezes, se perde numa negocia\u00e7\u00e3o demasiado centrada no momento da assinatura.<\/p>\n Quem trabalha com retail<\/em> sabe que uma opera\u00e7\u00e3o dificilmente permanecer\u00e1 inalterada durante toda a vig\u00eancia de um contrato.<\/p>\n As marcas evoluem. Os conceitos s\u00e3o revistos. As lojas s\u00e3o remodeladas. Os grupos reorganizam-se. Os canais de venda est\u00e3o cada vez mais interligados. E aquilo que fazia sentido quando a loja abriu pode precisar de ser ajustado alguns anos mais tarde.<\/p>\n O contrato tem de estar preparado para essa realidade.<\/p>\n Uma altera\u00e7\u00e3o de ins\u00edgnia n\u00e3o corresponde necessariamente a uma mudan\u00e7a de operador. Uma reorganiza\u00e7\u00e3o dentro do mesmo grupo n\u00e3o apresenta, por si s\u00f3, o mesmo risco que a entrada de um terceiro. Uma remodela\u00e7\u00e3o pode obrigar ao encerramento tempor\u00e1rio da loja e ser, ao mesmo tempo, indispens\u00e1vel para manter a opera\u00e7\u00e3o competitiva e o espa\u00e7o valorizado.<\/p>\n N\u00e3o h\u00e1 uma resposta \u00fanica para estas situa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n \u00c9 preciso perceber o que muda efetivamente, qual o impacto dessa mudan\u00e7a para a outra parte e que interesse se pretende proteger.<\/p>\n \u00c9 precisamente aqui que a experi\u00eancia de negocia\u00e7\u00e3o faz diferen\u00e7a: distinguir aquilo que altera verdadeiramente o risco daquilo que apenas altera a forma como o neg\u00f3cio est\u00e1 organizado.<\/p>\n Quando o advogado interv\u00e9m suficientemente cedo, consegue identificar quest\u00f5es que, se forem deixadas para mais tarde, podem tornar-se muito mais dif\u00edceis de resolver.<\/p>\n A data prevista para a abertura \u00e9 compat\u00edvel com as obras e autoriza\u00e7\u00f5es necess\u00e1rias? O in\u00edcio dos pagamentos est\u00e1 devidamente articulado com a entrega do espa\u00e7o? As responsabilidades pelas obras est\u00e3o claramente definidas? O custo de ocupa\u00e7\u00e3o foi analisado no seu conjunto? A opera\u00e7\u00e3o poder\u00e1 adaptar-se se o conceito evoluir? Uma futura reorganiza\u00e7\u00e3o do grupo ficar\u00e1 desnecessariamente condicionada?<\/p>\n N\u00e3o se trata de transformar decis\u00f5es comerciais em quest\u00f5es jur\u00eddicas.<\/p>\n Trata-se de conhecer suficientemente bem a opera\u00e7\u00e3o para perceber onde o contrato a pode vir a condicionar \u2014 e de o perceber enquanto ainda h\u00e1 margem para negociar.<\/p>\n Um contrato pode estar juridicamente muito bem constru\u00eddo e, ainda assim, n\u00e3o ser um bom contrato para aquela opera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n A sua qualidade revela-se mais tarde: na entrega do espa\u00e7o, na abertura da loja, quando uma obra se atrasa, quando surge um investimento que n\u00e3o estava previsto, quando a marca pretende remodelar, quando o grupo se reorganiza, quando \u00e9 necess\u00e1rio sair ou, simplesmente, quando o neg\u00f3cio evolui numa dire\u00e7\u00e3o diferente daquela que parecia prov\u00e1vel no momento da assinatura.<\/p>\n \u00c9 nesses momentos que se percebe se o contrato acompanhou a l\u00f3gica da opera\u00e7\u00e3o ou se se limitou a fixar as posi\u00e7\u00f5es negociais existentes naquele momento.<\/p>\n Depois de muitos anos a acompanhar opera\u00e7\u00f5es de retail<\/em>, h\u00e1 uma conclus\u00e3o que continuo a ver confirmada: os problemas mais dif\u00edceis raramente resultam da falta de cl\u00e1usulas. Resultam, muitas vezes, de perguntas que n\u00e3o foram feitas suficientemente cedo.<\/strong><\/p>\n N\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel antecipar tudo o que pode acontecer durante a vida de uma loja.<\/p>\n Mas \u00e9 poss\u00edvel conhecer suficientemente bem o neg\u00f3cio para saber o que n\u00e3o pode ficar por discutir antes de assinar.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":19020,"template":"","categories":[],"area-de-practica":[253],"publicaciones":[123],"idioma-publicacion":[72],"areas-practica-publicacciones":[564],"class_list":["post-22196","publicacion","type-publicacion","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","area-de-practica-imobiliario","publicaciones-patricia-boavida","idioma-publicacion-portugues","areas-practica-publicacciones-imobiliario"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/publicacion\/22196","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/publicacion"}],"about":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/types\/publicacion"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/media\/19020"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=22196"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=22196"},{"taxonomy":"area-de-practica","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/area-de-practica?post=22196"},{"taxonomy":"publicaciones","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/publicaciones?post=22196"},{"taxonomy":"idioma-publicacion","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/idioma-publicacion?post=22196"},{"taxonomy":"areas-practica-publicacciones","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/areas-practica-publicacciones?post=22196"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}O mesmo espa\u00e7o, perspetivas diferentes<\/h2>\n
Antes de discutir quem responde, importa perceber quem controla<\/h2>\n
Uma loja n\u00e3o fica igual durante dez anos<\/h2>\n
O jur\u00eddico acrescenta mais valor quando chega a tempo<\/h2>\n
\u00c9 depois da assinatura que se percebe se o contrato era realmente bom<\/h2>\n