{"id":4366,"date":"2020-03-19T23:00:00","date_gmt":"2020-03-19T23:00:00","guid":{"rendered":""},"modified":"-0001-11-30T00:00:00","modified_gmt":"-0001-11-29T23:00:00","slug":"sector-imobiliario-covid-19-portugal","status":"publish","type":"publicacion","link":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/publicacion\/sector-imobiliario-covid-19-portugal\/","title":{"rendered":"O sector imobili\u00e1rio e o COVID-19"},"content":{"rendered":"

Setor imobiliário – A situação atual<\/strong><\/p>\n

O setor imobiliário prepara-se para enfrentar uma estagnação quase completa em virtude da praticamente inexistente oferta e procura que resultou do surgimento do coronavírus SARS-COV-2 (COVID-19).<\/p>\n

A 11 de março, a Organização Mundial de Saúde (OMS) declarou a Covid-19 como pandemia, alegando “níveis alarmantes de propagação e inação”. Em virtude da quarentena ter sido apontada pelos especialistas como a forma mais eficaz de conter a propagação do vírus, nos últimos dias tem-se assistido a um isolamento voluntário por parte da maior parte da população por forma a evitar a transmissão da doença a terceiros, o que levou ao cancelamento generalizado das visitas a imóveis e ao adiamento da celebração de contratos de promessa compra e venda.<\/p>\n

É previsível que a curto prazo a descida de preços a que se tem vindo a assistir desde o final do ano 2019 seja acentuada como consequência da perda de interesse por parte de alguns clientes e de uma quebra acentuada do turismo e da afetação de imóveis ao arrendamento de curta duração.<\/p>\n

Prestações do crédito habitação e ações de despejo<\/strong><\/p>\n

Segundo as notícias mais recentes, o pagamento das prestações do crédito habitação irá ser suspenso em Itália, medida que visa combater os efeitos económicos resultantes do surto do COVID-19 que abala fortemente aquele país. A ABI (Associazione Bancaria Italiana), a associação de bancos italiana, veio a público declarar que as instituições financeiras representativas de 90% do total de ativos bancários iriam oferecer moratórias de crédito (o atraso ou suspensão do pagamento de prestações) a pequenas empresas e famílias que fossem afetadas pelas consequências económicas do coronavírus em Itália.<\/p>\n

Em Portugal, na sequência da anunciada flexibilização das regras para as instituições financeiras europeias, há notícias que dão conta que já se encontra a ser desenvolvido um trabalho entre o Banco de Portugal e o sistema bancário, sobretudo ao nível da Associação Portuguesa de Bancos (APB), para a suspensão do pagamento das prestações, de juros ou do capital dos empréstimos assumidos pelas empresas junto da banca.<\/p>\n

Por fim, a Assembleia da República aprovou a proposta de lei do Governo que determina medidas excecionais e temporárias no domínio do mercado de arrendamento, tais como a suspensão das ações de despejo, dos procedimentos especiais de despejo e dos processos para entrega de coisa imóvel arrendada, nos casos em que o arrendatário, por força da decisão judicial final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria. Importa igualmente referir que no caso das penhoras o prazo para reclamar será alargado até que termine o período de contingência pelo que, na prática, o processo ficará suspenso.<\/p>\n

Contratos de arrendamento<\/strong><\/p>\n

Uma das principais questões que se coloca no contexto atual diz respeito à manutenção das obrigações contratuais resultantes dos contratos de arrendamento – contratos no qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de um imóvel mediante retribuição – atualmente vigentes.<\/p>\n

As dúvidas que se colocam encontram-se, na sua maioria, relacionadas com a incapacidade de pagar a renda por parte do arrendatário em virtude da pandemia COVID-19 e com a perda de interesse na manutenção do arrendamento, esta última com particular incidência no âmbito do arrendamento de cariz não habitacional, também denominados como arrendamentos comerciais.<\/p>\n

Assim, atendendo a que nos encontramos perante uma relação contratual, dever-se-á atender em primeiro lugar à vontade das partes e ao que foi acordado entre elas, buscando soluções que estejam previstas no âmbito do contrato celebrado, nomeadamente o disposto em eventuais cláusulas de força maior, cláusulas de alterações de circunstâncias, cláusulas de suspensão ou prorrogação de prazos perante eventos não imputáveis a nenhumas das partes, etc., algo que obrigará a uma avaliação casuística de cada contrato. Importa ainda verificar a validade das soluções contratualmente previstas perante a lei aplicável ao contrato.<\/p>\n

Contudo, a prática demonstra que, salvo raras exceções – normalmente no âmbito de arrendamentos de cariz não habitacionais de longa duração – não é comum as partes preverem que a alteração extraordinária das circunstâncias afete a execução do contrato de arrendamento, pelo que haverá que procurar repostas na lei.<\/p>\n

No caso da lei portuguesa haverá que averiguar os vários institutos que se encontram previstos, nomeadamente na interpretação das declarações negociais das partes, integração de lacunas, resolução ou modificação do contrato por alteração das circunstâncias, etc…<\/p>\n

A resolução ou modificação do contrato por alteração das circunstâncias, por exemplo, determina que caso as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, a parte lesada terá o direito à resolução do contrato ou à modificação do mesmo, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afete gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato.<\/p>\n

Importa sublinhar que a aplicação automática e transversal desta figura aos contratos de arrendamento em vigor deverá ser liminarmente afastada, até porque esta solução pressupõe por si uma análise casuística e um juízo de adequação a cada caso. Assim, a aplicação deste instituto dependerá sempre de uma ligação causal entre a pandemia COVID-19 e a impossibilidade de cumprimento da obrigação acordada, sendo igualmente necessário atender aos riscos próprios do contrato em causa.<\/p>\n

Ex: Regra geral, uma situação de desemprego ou, no caso de um trabalhador independente, uma diminuição de rendimentos acentuada, não constitui causa para a resolução ou modificação de um contrato de arrendamento para fins habitacionais, na medida em que, entre outras razões, este vínculo contratual é alheio à situação económica das partes e não haverá uma diminuição de usufruto do imóvel por parte do arrendatário.<\/em><\/p>\n

Face à atual conjuntura, acreditamos que, na maioria dos casos, quando se perspetive o incumprimento contratual por parte do arrendatário (ex: não pagamento da renda), um acordo alcançado pela vontade conjunta das partes (senhorio e arrendatário) configurará a solução mais adequada para cada caso e que, atendendo à já descrita estagnação do mercado imobiliário e dos arrendamentos habitacionais e não habitacionais, melhor poderá salvaguardar os interesses económicos das partes e a continuidade dos contratos atualmente existentes.<\/p>\n

Ex: Será possível acordar o deferimento do pagamento de partes das rendas correspondentes aos meses de abril e maio para os restantes meses da duração do contrato em vigor. O auxílio de um advogado será essencial para garantir a eficácia e segurança de tais acordos.<\/em><\/p>\n<\/p><\/p>\n","protected":false},"featured_media":431,"template":"","categories":[],"area-de-practica":[],"publicaciones":[],"idioma-publicacion":[72],"areas-practica-publicacciones":[],"class_list":["post-4366","publicacion","type-publicacion","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","idioma-publicacion-portugues"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/publicacion\/4366","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/publicacion"}],"about":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/types\/publicacion"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/media\/431"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4366"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4366"},{"taxonomy":"area-de-practica","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/area-de-practica?post=4366"},{"taxonomy":"publicaciones","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/publicaciones?post=4366"},{"taxonomy":"idioma-publicacion","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/idioma-publicacion?post=4366"},{"taxonomy":"areas-practica-publicacciones","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/areas-practica-publicacciones?post=4366"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}