O direito de superfície encontra-se consagrado nos artigos 1524.º e seguintes do Código Civil. Trata-se de um direito real, concedido a outrem, pelo proprietário, a fim de, de forma perpétua ou temporária, construir ou manter, uma obra, ou de nele fazer ou manter plantações. Contudo, quando este direito é constituído pelo Estado ou por pessoas coletivas públicas em terrenos do seu domínio privado fica sujeito a legislação especial – tal como a Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e de Urbanismo (Lei n.º 31\/2014, de 30 de maio).<\/p>\n
O direito de superfície constitui-se, nos termos do artigo 1528.º do C.C., mediante contrato, testamento ou usucapião, podendo, até, resultar da alienação de obra ou árvores pré-existentes no terreno, desde que não inclua a propriedade do solo. Também o Estado, as regiões autónomas e as autarquias locais podem constituir o direito de superfície sobre bens imóveis integrantes do seu domínio privado para a prossecução de finalidades de política pública de solos, nos termos da lei, sendo o direito de superfície, em regra, constituído a título oneroso. (Ex: Durante as décadas de 80 e 90 foram edificadas várias habitações por cooperativas em que o terreno foi cedido por uma autarquia mediante a constituição de um direito de superfície, continuando a autarquia a ser proprietária do solo em que os prédios foram edificados).<\/p>\n
Aquando da constituição do direito de superfície poderá convencionar-se a título de preço que o superficiário pague uma única prestação ou pague uma certa prestação anual, perpétua ou temporária, devendo tais prestações ser sempre em dinheiro.<\/p>\n
Antes do início da obra ou das plantações, o uso e a fruição da superfície do terreno pertence ao proprietário do solo, o qual, no entanto, não pode impedir nem tornar mais onerosa a construção da obra ou a plantação, quando esta vier a suceder.<\/p>\n
Por fim, o uso e a fruição do subsolo pertencem, a todo o tempo, ao proprietário, sendo este responsável por eventuais prejuízos causados ao superficiário em consequência da exploração que fizer do subsolo.<\/p>\n
Como se extingue o direito de superfície?<\/strong><\/p>\n O direito de superfície extingue-se:<\/p>\n • se o superficiário não concluir a obra ou não proceder à plantação dentro do prazo fixado ou, na falta de fixação, dentro do prazo de dez anos;<\/p>\n • se, destruída a obra ou as árvores, o superficiário não reconstruir a obra ou não renovar a plantação, dentro dos mesmos prazos a contar da destruição;<\/p>\n • quando o direito de superfície seja constituído por tempo certo e decorra o prazo previsto;<\/p>\n • pela reunião, na mesma pessoa, do direito de superfície e do direito de propriedade (por exemplo, quando o proprietário do terreno adquire o imóvel que o superficiário construiu no terreno cedido);<\/p>\n • por via do desaparecimento ou inutilização do solo;<\/p>\n • pela expropriação por utilidade pública.<\/p>\n Importa ainda salientar que, aquando da constituição do direito de superfície, as partes poderão estipular a extinção do direito quando se verifique uma determinada condição resolutiva diferente do decurso de um prazo ou até em consequência da destruição da obra ou das árvores. (Ex: imaginemos que a Câmara Municipal de Lisboa cedia alguns terrenos a uma Cooperativa de Habitação para que esta edificasse imóveis destinados à habitação, como intuito de aumentar o número de fogos disponíveis em determinada área, ficando tal condição estipulada no título constitutivo sob pena de caducidade. Se a cooperativa edificasse um edifício com características não habitacionais – um centro comercial, por exemplo – o direito de superfície extinguir-se-ia nos termos previstos no título constitutivo).<\/p>\n Quais as consequências da extinção do direito de superfície?<\/strong><\/p>\n A lei prevê que, caso não haja estipulação em contrário, com a extinção do direito de superfície o proprietário do solo adquire a propriedade da obra ou das árvores, tendo o superficiário, em tal caso, direito a uma indemnização, calculada segundo as regras do enriquecimento sem causa.<\/p>\n Outra das consequências será a extensão dos direitos reais constituídos pelo proprietário sobre o solo à obra e às árvores adquiridas na sequência da extinção do direito. Contudo, os direitos reais constituídos sobre a superfície ou sobre o solo continuam a onerar separadamente as duas parcelas, como se não tivesse havido extinção.<\/p>\n O exercício do direito de preferência<\/strong><\/p>\n O proprietário do solo goza do direito de preferência na venda ou dação em cumprimento do direito de superfície. Assim, o superficiário encontra-se obrigado a comunicar ao proprietário o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato. Recebida a comunicação, deve o titular do direito de preferência exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo. Conclui-se assim que no âmbito do processo de aquisição de um imóvel dever-se-á verificar se, aquando da constituição do direito de superfície, foi atribuído um prazo diferente para o exercício do direito de preferência ou se existe algum tipo de restrição à transmissão dos imóveis construídos sob a égide de tal direito.<\/p>\n Casa não seja efetuada a comunicação ao titular do direito de preferência, este poderá interpor uma ação para o exercício do seu direito no prazo de seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da ação.<\/p>\n No <\/strong> da Belzuz Abogados S.L.P. – contamos com profissionais experientes e habilitados que se encontram habilitados a prestar assessoria aos seus clientes na análise e acompanhamento do processo de aquisição de imóveis que tenham sido edificados ao abrigo de um direito da superfície.<\/p>\n<\/p><\/p>\n","protected":false},"featured_media":431,"template":"","categories":[],"area-de-practica":[],"publicaciones":[],"idioma-publicacion":[72],"areas-practica-publicacciones":[],"class_list":["post-4506","publicacion","type-publicacion","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","idioma-publicacion-portugues"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/publicacion\/4506","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/publicacion"}],"about":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/types\/publicacion"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/media\/431"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4506"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4506"},{"taxonomy":"area-de-practica","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/area-de-practica?post=4506"},{"taxonomy":"publicaciones","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/publicaciones?post=4506"},{"taxonomy":"idioma-publicacion","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/idioma-publicacion?post=4506"},{"taxonomy":"areas-practica-publicacciones","embeddable":true,"href":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/areas-practica-publicacciones?post=4506"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}