{"id":4560,"date":"2022-10-24T22:00:00","date_gmt":"2022-10-24T22:00:00","guid":{"rendered":""},"modified":"-0001-11-30T00:00:00","modified_gmt":"-0001-11-29T23:00:00","slug":"reclassificacao-para-solo-urbano-portugal","status":"publish","type":"publicacion","link":"https:\/\/belzuz.com\/pt\/publicacion\/reclassificacao-para-solo-urbano-portugal\/","title":{"rendered":"Reclassifica\u00e7\u00e3o para solo urbano"},"content":{"rendered":"

A aprovação da lei de bases gerais da política pública de solos, de ordenamento do território e de urbanismo, através da Lei n.º 31\/2014, de 30 de maio e, na sua sequência, a revisão do regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial (RJIGT), aprovada pelo Decreto-Lei n.º 80\/2015, de 14 de maio operou uma profunda reforma no modelo de classificação do solo, eliminando a categoria operativa de solo urbanizável (sem prejuízo desta classificação permanecer em vigor até dezembro de 2023, conforme explicado no nosso artigo “<\/strong>”).<\/p>\n

Na sequência da publicação dos diplomas supra mencionados, o Decreto Regulamentar n.º 15\/2015, de 19 de agosto veio estabelecer os critérios de classificação e reclassificação do solo, bem como os critérios de qualificação das categorias do solo rústico e do solo urbano em função do uso dominante, aplicáveis a todo o território nacional.<\/p>\n

O novo quadro legislativo estabeleceu que o solo urbano corresponde ao que está total ou parcialmente urbanizado ou edificado e, como tal, afeto em plano territorial à urbanização ou edificação. Por sua vez, o solo rústico corresponderá àquele que, pela sua reconhecida aptidão, se destine, nomeadamente ao aproveitamento agrícola, pecuário, florestal, à conservação e valorização de recursos naturais, à exploração de recursos geológicos ou de recursos energéticos, assim como oque se destina a espaços naturais, culturais, de turismo e recreio, e aquele que não seja classificado como urbano.<\/p>\n

O facto do potencial urbanístico e o valor de mercado do solo urbano ser consideravelmente superior quando comparado com o solo rústico faz com que exista um forte interesse por parte de diversos agentes em reclassificar o solo rústico para solo urbano. No presente artigo procuraremos descrever de forma sumária alguns dos requisitos e os critérios previstos na lei no âmbito de tal procedimento.<\/p>\n

Em primeiro lugar, cumpre esclarecer que a classificação do solo como urbano visa a sustentabilidade e a valorização das áreas urbanas, no respeito pelos imperativos de economia do solo e dos demais recursos territoriais e que a classificação do solo como urbano observa, cumulativamente, os seguintes critérios:<\/p>\n

• Inserção no modelo de organização do sistema urbano municipal ou intermunicipal<\/p>\n

• Existência de aglomerados de edifícios, população e atividades geradoras de fluxos significativos de população, bens e informação<\/p>\n

• Existência de infraestruturas urbanas e de prestação dos serviços associados, compreendendo, no mínimo, os sistemas de transportes públicos, de abastecimento de água e saneamento, de distribuição de energia e de telecomunicações, ou garantia da sua provisão, no horizonte do plano territorial, mediante inscrição no respetivo programa de execução e as consequentes inscrições nos planos de atividades e nos orçamentos municipais<\/p>\n

• Garantia de acesso da população residente aos equipamentos de utilização coletiva que satisfaçam as suas necessidades coletivas fundamentais<\/p>\n

• Necessidade de garantir a coerência dos aglomerados urbanos existentes e a contenção da fragmentação territorial<\/p>\n

A reclassificação do solo rústico para solo urbano obedece ainda aos seguintes critérios complementares:<\/p>\n

• Fundamentação na avaliação da dinâmica urbanística e da execução dos planos territoriais de âmbito intermunicipal e municipal em vigor, suportada em indicadores de monitorização da execução física da urbanização e da edificação, em indicadores da dinâmica do mercado imobiliário e na quantificação dos compromissos urbanísticos válidos e eficazes;<\/p>\n

• Avaliação do grau de aproveitamento do solo urbano, nomeadamente quanto à disponibilidade de áreas suscetíveis de reabilitação e regeneração ou de áreas suscetíveis de maior densificação e consolidação urbana, suportada em indicadores demonstrativos da situação, devendo o aproveitamento das mesmas prevalecer sobre o acréscimo do solo urbano<\/p>\n

• Aferição da indispensabilidade de estruturação do aglomerado urbano, resultante de fatores de mudança da organização do território ou da necessidade de integração de solo a afetar à estrutura ecológica municipal necessária ao equilíbrio do aglomerado urbano<\/p>\n

• Compatibilização com os programas territoriais, designadamente com os regimes de salvaguarda de recursos e valores naturais e proteção de riscos.<\/p>\n

De seguida, importa salientar que a lei determina que a reclassificação do solo rústico para urbano tem caráter excecional, sendo limitada aos casos de inexistência de áreas urbanas disponíveis para os usos e funções pretendidas face à dinâmica demográfica e indispensabilidade de qualificação urbanística e desde que comprovadamente necessárias ao desenvolvimento económico e social.<\/p>\n

Assim, a reclassificação concretiza-se mediante a elaboração, alteração ou revisão de plano de pormenor com efeitos registais acompanhado de contrato de urbanização, os quais deverão demonstrar a viabilidade económico-financeira da solução contemplada no plano de pormenor, que deverá integrar os seguintes elementos:<\/p>\n

• Demonstração da indisponibilidade de solo urbano, na área urbana existente, para a finalidade em concreto, através, designadamente, dos níveis de oferta e procura de solo urbano, com diferenciação tipológica quanto ao uso, e dos fluxos demográficos<\/p>\n

• Demonstração do impacto da carga urbanística proposta, no sistema de infraestruturas existente, e a previsão dos encargos necessários ao seu reforço, à execução de novas infraestruturas e à respetiva manutenção<\/p>\n

• Demonstração da viabilidade económico-financeira da proposta, incluindo a identificação dos sujeitos responsáveis pelo financiamento, a demonstração das fontes de financiamento contratualizadas e de investimento público<\/p>\n

• Estimativa do impacto da solução apresentada no plano de pormenor sobre o sistema de infraestruturas urbanas e territoriais existente, acompanhada da previsão dos encargos necessários ao seu reforço ou execução, bem como dos encargos com a respetiva manutenção;<\/p>\n

• Estimativa de todos os custos associados à execução das infraestruturas, equipamentos, espaços verdes e outros espaços exteriores de utilização coletiva, previstos no plano de pormenor, respetivos prazos de execução e sua distribuição pelos sujeitos responsáveis pelo financiamento da sua execução;<\/p>\n

• Estimativa da capacidade de investimento público relativa às propostas do plano de pormenor, a médio e alongo prazo, tendo em conta os custos da sua execução referidos nas alíneas anteriores.<\/p>\n

Importa ainda salientar que o plano deverá delimitar a área objeto de reclassificação e definir o prazo para execução das obras de urbanização e das obras de edificação, o qual deve constar expressamente da certidão do plano a emitir para efeitos de inscrição no registo predial.<\/p>\n

Por fim, relembramos que o Decreto-Lei n.º 80\/2015, de 14 de maio, o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) foi publicado há mais de 7 anos, mas a revisão dos planos municipais e intermunicipais exigida pelo diploma tem sido sucessivamente adiada. Consequentemente, salvo nova prorrogação do prazo, os proprietários de terrenos localizados em áreas classificadas como solo urbanizável terão até 31 de dezembro de 2023 para fazer aprovar as operações urbanísticas que planeiem realizar, uma vez que após essa data os terrenos que não tenham projetos aprovados serão requalificados como estando localizados em solo rústico, algo que acarreta uma significativa desvalorização desses ativos.<\/p>\n

O <\/strong> da Belzuz Abogados S.L.P.<\/span> encontra-se inteiramente disponível para a prestação de esclarecimento ou assessoria no âmbito desta matéria.<\/p>\n

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