La creciente internacionalización de las relaciones conyugales ha generado nuevos desafíos en el tráfico jurídico inmobiliario. Uno de los más relevantes es la correcta identificación del régimen económico matrimonial en los actos notariales y en el registro de la propiedad, especialmente cuando uno o ambos cónyuges están vinculados a ordenamientos jurídicos extranjeros.
El régimen económico matrimonial desempeña un papel central en la determinación del patrimonio de cada cónyuge y, en consecuencia, en la forma en que pueden disponer u cargar los bienes inmuebles.
Es, por lo tanto, un elemento fundamental para definir:
- la composición de los bienes privativos y comunes,
- la titularidad de los bienes adquiridos antes y después del matrimonio,
- las facultades de administración y disposición atribuidas a cada cónyuge,
- y la responsabilidad por deudas.
Según el régimen — sociedad de gananciales sobre adquisiciones, sociedad universal de bienes, separación de bienes o un régimen atípico derivado de capitulaciones matrimoniales— un bien puede ser: (i) privativo de un cónyuge, (ii) común, o (iii) privativo únicamente porque la ley así lo determina (p. ej., bienes adquiridos antes del matrimonio, bienes donados o heredados exclusivamente).
Así, la naturaleza privativa o común de un bien influye en quién puede realizar válidamente un acto, en la necesidad o no del consentimiento del otro cónyuge y en la propia validez del acto jurídico.
La legislación portuguesa establece que:
- cada cónyuge administra y dispone autónomamente de sus bienes privativos;
- la administración y disposición de bienes comunes puede exigir la intervención conjunta de ambos;
- determinados actos (como la compraventa y la constitución de hipoteca), incluso respecto de bienes privativos y en régimen de separación de bienes, requieren el consentimiento del otro cónyuge por afectar intereses de la vida familiar (como la vivienda familiar, que goza de protección especial, aunque sea un bien privativo, el matrimonio esté sujeto a separación de bienes y el otro cónyuge no tenga derecho real alguno sobre el inmueble).
En los actos sujetos a forma pública, como compraventa o hipoteca, el consentimiento del cónyuge puede constar en la propia escritura o en documento separado debidamente autenticado.
Si el cónyuge se niega injustificadamente o está imposibilitado de prestar consentimiento, este puede ser suplido judicialmente.
Es importante aclarar que prestar consentimiento no hace al cónyuge responsable de la deuda derivada de la hipoteca; significa únicamente que autoriza la carga de un bien cuyo destino también puede afectarle.
Así, el régimen económico delimita el ámbito de libertad patrimonial de cada cónyuge.
La forma en que los bienes se distribuyen entre patrimonios privativos y común tiene consecuencias jurídicas concretas:
- La venta u hipoteca de un bien común realizada solo por uno de los cónyuges puede ser anulable.
- La carga sobre la vivienda familiar sin consentimiento del otro cónyuge puede ser nula, aun cuando se trate de un bien privativo.
- Ciertos actos practicados por un solo cónyuge pueden no producir efectos frente a terceros, comprometiendo la seguridad del registro de la propiedad.
Una indicación incorrecta del régimen económico matrimonial puede causar problemas en:
- particiones por divorcio o fallecimiento,
- futuras transmisiones del inmueble,
- solicitudes innecesarias de consentimiento conyugal,
- necesidad de rectificar escrituras y asientos registrales, con costes y retrasos significativos.
La correcta identificación del régimen económico adquiere especial complejidad y relevancia cuando el comprador es extranjero. Existen sistemas jurídicos en los que, incluso bajo separación de bienes, el consentimiento del cónyuge es siempre necesario para vender u cargar inmuebles, sean o no vivienda familiar. Por ello, es esencial verificar qué ley rige el régimen económico del matrimonio, si hubo o no una elección válida de ley aplicable, la fecha de celebración del matrimonio (dada la existencia de distintos regímenes según si fue celebrado antes del 01.06.1967, entre 01.06.1967 y 29.01.2019 o después de 29.01.2019, entre otros elementos.
En función de esta información, podrá aplicarse (i) el Código Civil de Seabra; (ii) el Código Civil portugués o (iii) el Reglamento (UE) 2016/1103, de 24 de junio de 2016, también denominado Reglamento sobre los regímenes matrimoniales.
Cuando el comprador está sujeto a un régimen regulado por una ley extranjera, la simple indicación de que dicho régimen “equivale, en Portugal, al régimen de comunidad de adquisiciones” es insuficiente.
No basta una aproximación analógica: es necesario indicar cuál es el derecho extranjero aplicable y cuál es el régimen específico que establece.
De lo contrario, se corre el riesgo de crear un asiento registral que no refleja la verdad jurídica.
Aunque la ley permite que el notario se base en las declaraciones de los otorgantes, ello no significa que deba aceptarlas sin análisis jurídico. Aceptar declaraciones inexactas podría generar regímenes inexistentes o erróneos en el propio registro.
El mismo deber de verificación recae sobre el registrador de la propiedad cuando el acto es inscribible, dado que la inscripción definitiva goza de presunción de veracidad, pudiendo un error crear una apariencia jurídica falsa con graves consecuencias.
Cuando el régimen es atípico —por ejemplo, derivado de capitulaciones matrimoniales otorgadas en el extranjero— este hecho debe constar expresamente en la escritura y reflejarse en el registro.
Lo mismo se aplica al registro de matrimonios celebrados en el extranjero: no basta inscribir el matrimonio en Portugal; también debe inscribirse la existencia de capitulaciones, si las hubiera.
Para notarios, registradores y operadores inmobiliarios, conocer el régimen económico matrimonial es esencial para determinar quién debe intervenir en el acto, identificar si es necesario el consentimiento del cónyuge, garantizar la validez y eficacia de la escritura y del registro y proteger a terceros de buena fe que confían en el registro.
La falta de esta verificación puede conducir a escrituras inválidas o ineficaces, registros deficientes, acciones judiciales de anulación, litigios en futuras particiones, problemas en ulteriores transmisiones, solicitudes innecesarias de consentimiento y ejecuciones hipotecarias dificultadas o incluso inviables.
En suma:
La exigencia de rigor jurídico en la escritura pública y de exactitud en el registro impone que, siempre que existan elementos internacionales, el régimen económico matrimonial se indique con referencia expresa al ordenamiento jurídico que lo regula.
Si la ley aplicable pertenece a un Estado con múltiples sistemas jurídicos internos, debe identificarse también el sistema material concreto.
Cuando la indicación del régimen económico en la escritura sea insuficiente o incorrecta, el registro puede —y debe— exigir prueba complementaria mediante los mecanismos legales de subsanación, con los consecuentes costes y retrasos.
En Belzuz Abogados, S.L.P., sucursal en Portugal, puede contar con un asesoramiento jurídico prestado por abogados con experiencia, garantizando que todas las partes vean protegidos sus derechos.