El Decreto-Ley n.º 76/2024, publicado el 23 de octubre, introduce cambios sustanciales al Régimen de Alojamiento Local (AL), inicialmente instituido por el Decreto-Ley n.º 128/2014, de 29 de agosto. Este decreto también deroga algunas disposiciones del programa “Más Vivienda”, lanzado en 2023 y aplicables al AL y entró en vigor el 1 de noviembre de 2024.

Principales Cambios al Programa Más Vivienda

La Ley n.º 56/2023, del 6 de octubre, determinaba la suspensión de la emisión de nuevos registros de AL en determinadas modalidades, excepto para regiones del interior del país.

on el nuevo Decreto-Ley, esta suspensión queda ahora revocada.

Además, se derogan los artículos 18.º, 20.º y 21.º de la Ley n.º 56/2023, eliminándose de esta forma:

– La limitación de la validez de los registros de AL a períodos renovables de 5 años;

– La obligatoriedad de reevaluación de los registros de AL existentes en 2030; y

– La caducidad automática de los registros inactivos, que ocurría en casos de no comprobación de la actividad.

Principales Cambios en el Régimen de Alojamiento Local (RAL)

Los municipios podrán reglamentar la actividad de AL en sus territorios, estando obligados a hacerlo si existen más de 1000 registros de AL en el municipio respectivo.

Nueva Figura: Defensor del Alojamiento Local

Se establece la figura del Defensor del Alojamiento Local, un intermediario que, según se prevé en el reglamento municipal, podrá apoyar al municipio en la gestión de conflictos entre residentes, operadores de AL y propietarios. Este cargo incluirá la evaluación de reclamaciones, emisión de recomendaciones y la implementación de guías de buenas prácticas.

Aprobación Previa de la Comunidad

Ya no será necesaria la aprobación previa de la Comunidad de vecinos para el ejercicio de actividades de AL en apartamentos autónomos para vivienda. La exigencia se mantiene solo para hostales en fracciones residenciales.

Facultades de Oposición del Ayuntamiento (Presidente de la Cámara)

El Ayuntamiento tendrá un mayor margen de maniobra para oponerse al registro de nuevos establecimientos de AL, especialmente en casos de: (i) violación de las restricciones en zonas de contención y zonas de crecimiento sostenible, y (ii) falta de autorización de uso adecuado del inmueble.

El plazo de oposición se amplía a 60 días a partir de la presentación de la solicitud de registro (o 90 días para áreas de contención).

Además, se permite que el solicitante recurra la decisión de oposición, obligando a una inspección municipal cuyos costos correrán a cargo del solicitante.

Transmisión de Registros de Alojamiento Local

Se elimina la limitación a la transmisión de registros de AL. No obstante, los municipios seguirán autorizados a definir límites para nuevos registros en zonas de contención.

Motivos para la Cancelación del Registro

Se añaden nuevos motivos para la cancelación de registros de AL, incluyendo:

– Falta de seguro obligatorio válido o la falta de prueba de su existencia;

– Práctica recurrente y comprobada de actos que perturben el uso normal del edificio;

– En zonas de contención, constatación de que el lugar fue previamente alquilado para vivienda permanente en los dos años anteriores a la solicitud de registro.

Mayoría para oposición en una Comunidad (Condominio)

Se reduce la mayoría necesaria para que una Comunidad se oponga a la actividad de alojamiento local de 2/3 a 1/2 del total de la propiedad del edificio. Para que la Comunidad pueda oponerse al AL será necesaria la verificación de uno de estos dos requisitos: (i) en casos de actos que perturben el uso normal del edificio o (ii) causen molestias que afecten el descanso de los copropietarios. Aun así, la decisión deberá ser comunicada al Ayuntamiento para su decisión o acuerdo.

Capacidad Máxima y Seguro Obligatorio

Con excepción de las “habitaciones” y los “hostales”, la capacidad máxima de los establecimientos de AL pasa a ser de 9 habitaciones y 27 usuarios (antes, 30 usuarios), permitiéndose el uso de camas supletorias hasta el 50 % del número de camas fijas.

Los operadores de AL estarán obligados a contratar seguros que cubran los riesgos establecidos en el Régimen de Alojamiento Local y en la Ordenanza n.º 248/2021. La no comprobación del seguro puede ser motivo de cancelación del registro.

Expansión de Establecimientos Comerciales y de Servicios en Inmuebles Anteriores a 1951

Se permitirá la instalación de establecimientos comerciales y de prestación de servicios en edificios construidos antes de 1951, siempre que cumplan con los requisitos legales.

Áreas de Contención y Crecimiento Sostenible

Los reglamentos municipales para definir áreas de contención y de crecimiento sostenible deberán estar fundamentados en estudios, actualizados cada tres años. En casos específicos, podrán imponerse limitaciones al número de nuevos registros y a la transferencia de registros en las modalidades de “vivienda” y “apartamento”, sin afectar las reglas sucesorias.

Suspensión Temporal de Nuevos Registros

Los municipios podrán, por acuerdo fundamentado de la asamblea municipal y propuesta del Ayuntamiento, suspender la emisión de nuevos registros por un período de un año en áreas específicas hasta la entrada en vigor de los reglamentos.

Fiscalización y Competencias

A partir del 1 de noviembre, el control del cumplimiento del Régimen de Alojamiento Local pasa a ser responsabilidad exclusiva de los municipios, quedando la ASAE con la supervisión de la actividad económica. Los Distritos (Juntas de Freguesía) dejan de tener capacidad de inspección.

Este conjunto de cambios pretende responder a cuestiones clave planteadas por la práctica de AL en Portugal, otorgando mayor control a los municipios y ajustando las obligaciones y derechos de los operadores.