A questão que nos propomos abordar neste artigo consiste em saber se, ficando a praça deserta por inexistência de propostas em sede de venda por carta fechada, é válida a venda por negociação particular por preço inferior a 85% do valor base.
Na negociação particular abre-se a possibilidade de sondar directamente o mercado, mediante a procura de propostas, podendo ser negociado o valor de venda. Se assim não fosse levaria que as execuções se prolongassem indefinidamente, com os imóveis presos a um preço fictício e insusceptível de merecer o interesse de eventuais compradores, mesmo após uma nova avaliação.
Ora, se fosse imperativa a manutenção de um limite mínimo não traria benefício algum para a resolução da execução a passagem para a modalidade da venda por negociação particular, mantendo-se a mesma rigidez da venda judicial.
Neste sentido aponta o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 29.04.2008, segundo o qual, “…não faria sentido que se o legislador tivesse querido prolongar na venda por negociação particular exigências previstas para a venda por propostas em carta fechada, que o não tivesse dito, podendo muito bem tê-lo feito…”.
Na venda por negociação particular estabelece-se um prazo inicial para que o encarregado de venda encontre interessados que apresentem propostas acima do valor mínimo – 85% do valor base. No entanto, não raras vezes não é possível encontrar propostas por esse valor, sendo pois necessário adequar o valor de venda às condições do mercado, isto é, às ofertas obtidas, mediante prévia autorização das partes, notificadas para o efeito, quanto à aceitação da oferta mais elevada obtida pelo encarregado de venda e, de acordo com o entendimento predominante, sufragado também pela Jurisprudência, mediante autorização do Tribunal.
A este respeito ensina o Prof. Lebre de Freitas, “…se o valor base não for atingido, só por acordo de todos os interessados ou autorização judicial será possível a venda por preço inferior.
Embora a lei nada diga, releva do poder jurisdicional a decisão de dispor do bem penhorado, pertença do executado e garantia dos credores, mediante a obtenção de um preço inferior àquele que, de acordo com o resultado das diligências efectuadas pelo agente de execução corresponde ao valor de mercado do bem; nem faria sentido que, quando o agente de execução é encarregado de venda (…) pudesse baixar o valor base dos bens, com fundamento na dificuldade em o atingir. O juiz conserva, pois, o poder (…) de autorizar a venda por preço inferior ao valor base”.
É também neste sentido que apontam os Acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra e da Relação de Lisboa, proferidos nos processos 801/06 e 30888/09.3T2SNT.L1-8, respectivamente, disponíveis em .
Deste modo, a venda por negociação particular poderá vir a ser efectuada por valor inferior ao valor base do bem, não estando limitada pelos 85% previstos para a modalidade de venda por propostas em carta fechada. No entanto, não pode ser efectuada por valor inferior a tal preço base sem o controlo de um despacho judicial, que assim assegure a defesa dos interesses do executado e dos demais credores ou interessados.