O da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal tem vindo a assessorar diversos investidores em processos de construção de novos pisos sobre prédios já edificados e, em especial, em processos de compra e venda a terceiros desse direito a construir sobre um prédio já existente (compra do direito de sobreelevação).
O direito de construir sobre edifício alheio, além de estar limitado aos requisitos urbanísticos aplicáveis à área do imóvel, está igualmente sujeito a uma série de regras de natureza pública e de ordem privada. Legalmente, este direito de sobreelevação está sujeito às regras previstas para a constituição de direito de superfície perpétuo e às limitações impostas à constituição da propriedade horizontal, conforme previso no artigo 1525º do Código Civil.
Contudo, um investidor que pretenda adquirir o direito a construir sobre edifício alheio deverá ainda ter em consideração que não bastará a simples compra do direito de superfície, mas que será igualmente necessário acautelar outras questões essenciais.
Uma vez que o telhado ou terraços são partes comuns do prédio já edificado, a construção em altura (e aumento do número de frações autónomas que fazem parte do prédio) obriga, não só à venda do direito por todos os proprietários / condóminos, como obriga também à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal. Ora, tal alteração carece de uma deliberação unânime dos condóminos, pelo que não basta ao investidor comprar o direito de construir um (ou mais) andar adicional, pois tem igualmente que assegurar que passará a ser condómino do edifício. Na verdade, a constituição ou alteração da propriedade horizontal não é automática, ou seja, o direito de construir sobre telhado /terraço de um edifício (e a efetiva construção) não implica a imediata afetação do edifício ao regime da propriedade horizontal nem tão pouco a incorporação das novas construções no condomínio. É necessário que os intervenientes neste processo (ou seja, todos os condóminos) aprovem e autorizem as alterações necessárias à realização as obras e à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal.
A alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal poderá ser feita ainda antes da conclusão das obras de sobreelevação, mas o seu registo definitivo apenas poderá ser lavrado com a conclusão das obras.
Simultânea ou posteriormente deverá ser aprovado ou alterado o Regulamento de Condomínio, que regula as relações entre os proprietários. A elaboração do Regulamento de Condomínio reveste especial importância, pois é neste momento que se regulam e fixam questões essenciais para a utilização, gestão e manutenção do prédio, e se fixam determinadas obrigações ou direitos dos condóminos que os obrigarão, enquanto forem proprietários de frações autónomas do prédio.
A venda do direito de sobrelevação (como subtipo específico do direito de superfície) implica para o proprietário originário / vendedor o pagamento de mais-valias sobre o negócio e para o aquirente o pagamento de IMT e Imposto do Selo.
A equipa do da Belzuz Abogados, S.L.P. – Sucursal em Portugal e do tem vindo a acompanhar de perto vários investidores em operações de compra de direitos de superfície. O acompanhamento e assistência jurídica, quer aos proprietários-vendedores, quer a potenciais investidores são essenciais para assegurar a conclusão de negócios que poderão beneficiar todos os intervenientes no nosso mercado.