O da Belzuz Abogados, SLP, Sucursal em Portugal, debruça-se neste artigo sobre a questão da execução específica do contrato promessa de compra e venda de imóveis, concretamente sobre a possibilidade de, em caso de incumprimento do promitente vendedor, o promitente comprador poder recorrer ao Tribunal para substituir a vontade da parte faltosa, tornando-se, por essa via, legitimo proprietário do bem.
Por exemplo, o Luís celebra com o António um contrato promessa de compra e venda de um determinado apartamento, atribuindo especificamente execução específica ao mesmo. O Luís agendou a escritura num Cartório de Lisboa e notificou o António para comparecer. O António não compareceu. Pode o Luís tornar-se proprietário do imóvel mesmo contra a vontade do António? E como?
O contrato promessa de compra e venda é a convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas (promessa unilateral), se obrigam a celebrar determinado contrato, dentro de certo prazo ou verificados alguns pressupostos.
Através do contrato-promessa cria-se a obrigação de contratar, ou, mais precisamente, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao negócio prometido preliminarmente convencionado.
No contrato promessa de compra e venda, as partes poderão acordar na sujeição do contrato a execução específica em caso de incumprimento (isto é, obtenção de sentença judicial que produza os efeitos da declaração negocial da parte faltosa).
Quais são os requisitos necessários para recorrer à acção de execução específica?
a) Mora no cumprimento do contrato (também é possível recorrer à execução específica quando existe uma declaração antecipada, firme e categórica, do promitente faltoso de que não irá ou não poderá cumprir o contrato promessa e o promitente fiel e cumpridor tenha, ainda assim, interesse na manutenção do negócio);
b) Inexistência de convenção em contrário (isto é, as partes podem convencionar excluir o recurso à execução específica no contrato ou, em alternativa, podem no contrato estipular uma cláusula que, ainda que implicitamente, manifeste essa vontade, como por exemplo estipular um valor que o promitente faltoso pagaria em consequência do seu incumprimento (ainda que ilegítimo) e com vista à sua desvinculação do contrato promessa e resolução do mesmo);
c) A natureza da obrigação assumida ser compatível com o direito à execução específica (Isto é, o direito à execução específica pode ser excluído pela sua incompatibilidade com a natureza da obrigação assumida, ou seja, quando a (hipotética) substituição de declaração negocial do promitente conduz a um contrato (definitivo) ferido de invalidade ou ineficácia. É, por exemplo, o caso da promessa de venda de imóveis feita por um dos cônjuges sem o consentimento necessário do outro ou a falta de licença de utilização quando a lei obriga à sua existência. Nestes casos, o promitente comprador não pode recorrer à execução específica);
d) A execução específica só deve aplicar-se caso o contrato promessa seja bilateral, perfeito ou sinalagmático (convenção que gera obrigações recíprocas para os que assinam o contrato), em que não haja prazos diferentes para o cumprimento ou para a realização da prestação. Ou seja, não é permitido recorrer à execução específica se a uma das partes seja lícito invocar a excepção de não cumprimento do contrato.
O efeito imediato da procedência da ação de execução específica do contrato promessa é a conclusão do negócio jurídico prometido.
Com efeito, por via da acção, o promitente comprador obtém as mesmas consequências que decorreriam da regular emissão de uma declaração de vontade, independentemente e mesmo contra a vontade do promitente faltoso.
Assim, o contrato promessa que tenha por objecto a compra e venda de um determinado imóvel, por efeito da decisão obtida na acção de execução especifica fica celebrado a título definitivo.
Caso o imóvel tenha hipotecas, pode o promitente comprador, na mesma acção, pedir a condenação do promitente faltoso a entregar-lhe o montante dos débitos garantidos para que este possa expurgar as hipotecas registadas sobre o imóvel.
Na pendência da acção, o promitente fiel (comprador) deverá proceder à consignação em depósito do preço em falta.
O registo da acção na Conservatória do Registo Predial é obrigatório pelo que, após a entrada da acção, deverá ser promovido o competente registo predial.
A falta de registo poderá implicar a falta de protecção do adquirente (promitente comprador) face a terceiros.
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