O direito de superfície encontra-se consagrado nos artigos 1524.º e seguintes do Código Civil. Trata-se de um direito real, concedido a outrem, pelo proprietário, a fim de, de forma perpétua ou temporária, construir ou manter, uma obra, ou de nele fazer ou manter plantações. Contudo, quando este direito é constituído pelo Estado ou por pessoas coletivas públicas em terrenos do seu domínio privado fica sujeito a legislação especial – tal como a Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e de Urbanismo (Lei n.º 31/2014, de 30 de maio).
O direito de superfície constitui-se, nos termos do artigo 1528.º do C.C., mediante contrato, testamento ou usucapião, podendo, até, resultar da alienação de obra ou árvores pré-existentes no terreno, desde que não inclua a propriedade do solo. Também o Estado, as regiões autónomas e as autarquias locais podem constituir o direito de superfície sobre bens imóveis integrantes do seu domínio privado para a prossecução de finalidades de política pública de solos, nos termos da lei, sendo o direito de superfície, em regra, constituído a título oneroso. (Ex: Durante as décadas de 80 e 90 foram edificadas várias habitações por cooperativas em que o terreno foi cedido por uma autarquia mediante a constituição de um direito de superfície, continuando a autarquia a ser proprietária do solo em que os prédios foram edificados).
Aquando da constituição do direito de superfície poderá convencionar-se a título de preço que o superficiário pague uma única prestação ou pague uma certa prestação anual, perpétua ou temporária, devendo tais prestações ser sempre em dinheiro.
Antes do início da obra ou das plantações, o uso e a fruição da superfície do terreno pertence ao proprietário do solo, o qual, no entanto, não pode impedir nem tornar mais onerosa a construção da obra ou a plantação, quando esta vier a suceder.
Por fim, o uso e a fruição do subsolo pertencem, a todo o tempo, ao proprietário, sendo este responsável por eventuais prejuízos causados ao superficiário em consequência da exploração que fizer do subsolo.
Como se extingue o direito de superfície?
O direito de superfície extingue-se:
• se o superficiário não concluir a obra ou não proceder à plantação dentro do prazo fixado ou, na falta de fixação, dentro do prazo de dez anos;
• se, destruída a obra ou as árvores, o superficiário não reconstruir a obra ou não renovar a plantação, dentro dos mesmos prazos a contar da destruição;
• quando o direito de superfície seja constituído por tempo certo e decorra o prazo previsto;
• pela reunião, na mesma pessoa, do direito de superfície e do direito de propriedade (por exemplo, quando o proprietário do terreno adquire o imóvel que o superficiário construiu no terreno cedido);
• por via do desaparecimento ou inutilização do solo;
• pela expropriação por utilidade pública.
Importa ainda salientar que, aquando da constituição do direito de superfície, as partes poderão estipular a extinção do direito quando se verifique uma determinada condição resolutiva diferente do decurso de um prazo ou até em consequência da destruição da obra ou das árvores. (Ex: imaginemos que a Câmara Municipal de Lisboa cedia alguns terrenos a uma Cooperativa de Habitação para que esta edificasse imóveis destinados à habitação, como intuito de aumentar o número de fogos disponíveis em determinada área, ficando tal condição estipulada no título constitutivo sob pena de caducidade. Se a cooperativa edificasse um edifício com características não habitacionais – um centro comercial, por exemplo – o direito de superfície extinguir-se-ia nos termos previstos no título constitutivo).
Quais as consequências da extinção do direito de superfície?
A lei prevê que, caso não haja estipulação em contrário, com a extinção do direito de superfície o proprietário do solo adquire a propriedade da obra ou das árvores, tendo o superficiário, em tal caso, direito a uma indemnização, calculada segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Outra das consequências será a extensão dos direitos reais constituídos pelo proprietário sobre o solo à obra e às árvores adquiridas na sequência da extinção do direito. Contudo, os direitos reais constituídos sobre a superfície ou sobre o solo continuam a onerar separadamente as duas parcelas, como se não tivesse havido extinção.
O exercício do direito de preferência
O proprietário do solo goza do direito de preferência na venda ou dação em cumprimento do direito de superfície. Assim, o superficiário encontra-se obrigado a comunicar ao proprietário o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato. Recebida a comunicação, deve o titular do direito de preferência exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo. Conclui-se assim que no âmbito do processo de aquisição de um imóvel dever-se-á verificar se, aquando da constituição do direito de superfície, foi atribuído um prazo diferente para o exercício do direito de preferência ou se existe algum tipo de restrição à transmissão dos imóveis construídos sob a égide de tal direito.
Casa não seja efetuada a comunicação ao titular do direito de preferência, este poderá interpor uma ação para o exercício do seu direito no prazo de seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da ação.
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