Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 76/2024, que procede à revisão do regime jurídico do Alojamento Local (“AL”), foi introduzida uma relevante inovação em matéria de controlo administrativo: a obrigatoriedade de submissão do comprovativo do seguro de responsabilidade civil na plataforma do Registo Nacional do Alojamento Local (RNAL).

Reforço das Obrigações Legais

Embora a contratação de seguro de responsabilidade civil seja uma imposição legal desde 2018, o legislador veio agora reforçar o seu controlo, tornando a prova digital da existência do seguro um requisito formal e indispensável para a manutenção ativa do registo AL.

O que está efetivamente em causa?

A medida visa colmatar lacunas na fiscalização e assegurar que todos os titulares de registos de AL estão devidamente protegidos perante terceiros, no exercício da sua atividade. A submissão eletrónica do comprovativo na plataforma do RNAL permite às autoridades competentes – locais e centrais – uma verificação imediata e contínua do cumprimento desta obrigação legal, promovendo a transparência, segurança jurídica e confiança no setor.

Situação Atual

Estima-se que cerca de 70.000 registos de AL ainda não tenham procedido à submissão do seguro na plataforma, o que corresponde a mais de metade das licenças atualmente ativas.

Mesmo considerando que entre 40.000 e 50.000 desses registos poderão estar inativos, calcula-se que aproximadamente 20.000 operadores se encontrem em incumprimento efetivo. Este cenário levou diversas câmaras municipais a iniciar, desde junho, procedimentos de notificação aos titulares em falta.

Consequências Jurídicas do Incumprimento

Notificação Administrativa

As câmaras municipais, na qualidade de entidades fiscalizadoras, estão legitimadas a notificar os titulares de registos AL que não tenham submetido o comprovativo do seguro no RNAL. Esta notificação constitui o início de um procedimento de regularização administrativa.

Suspensão do Registo

O não cumprimento da obrigação no prazo fixado conduz à suspensão temporária do registo, durante a qual:

• É proibida a exploração do imóvel para fins de alojamento local;
• A atividade é considerada ilegal, podendo originar contraordenações administrativas.

Cancelamento Definitivo

Se a situação de incumprimento se mantiver, a câmara municipal poderá determinar o cancelamento definitivo do registo, o que:

• Impede a reativação sem novo procedimento administrativo;
• Pode comprometer a reputação do titular junto das entidades públicas e plataformas digitais de reservas.

Responsabilidade Civil Pessoal

A inexistência de um seguro válido implica que o titular do AL responde pessoalmente por eventuais danos causados a terceiros, incluindo:

• Danos materiais e corporais ocorridos nas instalações;
• Despesas judiciais e indemnizatórias, sem cobertura contratual.

Implicações fiscais e comerciais

A exploração de um AL sem registo válido pode ser caracterizada como atividade económica não declarada, com consequências fiscais. Além disso, plataformas como Airbnb e Booking podem suspender ou eliminar anúncios associados a registos cancelados.

Esta nova exigência normativa representa um avanço significativo na digitalização e fiscalização do setor do Alojamento Local, mas constitui igualmente um desafio substancial para milhares de operadores que, por desconhecimento ou inércia, arriscam ver os seus registos suspensos ou cancelados.

Na Belzuz Advogados, S.L.P., acompanhamos de forma atenta todas as alterações legislativas relevantes no setor do Alojamento Local e estamos disponíveis para apoiar os nossos clientes na verificação da conformidade dos registos AL, na submissão do comprovativo do seguro na plataforma do RNAL e na resposta a notificações administrativas e regularização da situação jurídica.