O Decreto-Lei n.º 76/2024, publicado a 23 de outubro, introduz alterações substanciais ao Regime do Alojamento Local (AL), inicialmente instituído pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto. Este diploma revoga ainda algumas disposições do programa “Mais Habitação”, lançado em 2023, e aplicáveis ao AL e entrará em vigor a 1 de novembro de 2024.

Principais Alterações ao Programa Mais Habitação

A Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, determinava a suspensão da emissão de novos registos de AL em determinadas modalidades, exceto para regiões do interior do país. Com o novo Decreto-Lei, essa suspensão é agora revogada.

Além disso, são revogados os artigos 18.º, 20.º e 21.º da Lei n.º 56/2023, eliminando-se assim:

o A limitação da validade dos registos de AL a períodos renováveis de 5 anos;

o A obrigatoriedade de reapreciação dos registos de AL existentes em 2030; e

o A caducidade automática dos registos inativos, que ocorria em casos de não comprovação da atividade.

Principais Alterações ao Regime do Alojamento Local (RAL)

Atribuição aos municípios da possibilidade de regulamentar a atividade de AL nos seus territórios, sendo-lhes exigido que o façam caso existam mais de 1000 registos de AL no respetivo município.

Nova Figura: Provedor do Alojamento Local

É instituída a figura do Provedor do Alojamento Local, uma figura de mediação que, caso previsto em regulamento municipal, poderá apoiar o município na gestão de conflitos entre residentes, operadores de AL e condóminos. Este cargo incluirá a apreciação de queixas, emissão de recomendações e implementação de guias de boas práticas.

Aprovação Prévia pelo Condomínio

Deixa de ser necessária aprovação prévia do condomínio para o exercício de atividades de AL em frações autónomas para habitação. A exigência mantém-se apenas para hostels em frações habitacionais.

Competências de Oposição do Presidente da Câmara

O Presidente da Câmara passa a ter maior margem de manobra para opor-se ao registo de novos estabelecimentos de AL, nomeadamente em casos de: (i) violação das restrições nas zonas de contenção e zonas de crescimento sustentável e (ii) falta de autorização de uso adequada do imóvel.

O prazo de oposição foi alargado para 60 dias a partir da apresentação do pedido de registo (ou 90 dias para áreas de contenção).

Além disso, permite-se que o requerente recorra da decisão de oposição, obrigando a uma vistoria municipal, cujos custos serão suportados pelo requerente.

Transmissão de Registos de Alojamento Local

É eliminada a limitação à transmissão de registos de AL. No entanto, os municípios continuam autorizados a definir limites para novos registos em zonas de contenção.

Fundamentos para Cancelamento de Registo

São acrescentados novos motivos para cancelamento de registos de AL, incluindo:

o Ausência de seguro obrigatório válido ou a falta de prova da sua existência;

o Prática recorrente e comprovada de atos que perturbem o uso normal do prédio;

o Em zonas de contenção, constatação de que o local foi anteriormente arrendado para habitação permanente nos dois anos anteriores ao pedido de registo.

Maioria para Oposição no Condomínio

Redução da maioria necessária para oposição pelo condomínio ao exercício da atividade de alojamento local de 2/3 para 1/2 da permilagem do edifício. Para que o condomínio possa opor-se ao AL será necessária a verificação de um de dois pressupostos: (i) em casos de atos que perturbem o uso normal do prédio ou (ii) causem incómodos que afetem o descanso dos condóminos. Ainda assim, a deliberação deverá ser comunicada ao Presidente da Câmara para decisão ou acordo.

Capacidade Máxima e Seguro Obrigatório

Com exceção dos “quartos” e dos “hostels”, a capacidade máxima dos estabelecimentos de AL passa para 9 quartos e 27 utentes (antes, 30 utentes), sendo permitido o uso de camas suplementares até 50% do número de camas fixas.

Os operadores de AL passam a ser obrigados a contratar seguros que cubram os riscos estabelecidos no Regime do Alojamento Local e na Portaria n.º 248/2021. A não comprovação do seguro poderá ser causa de cancelamento de registo.

Expansão de Estabelecimentos Comerciais e de Serviços em Imóveis Anteriores a 1951

Vai ser permitida a instalação de estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços em edifícios construídos antes de 1951, desde que cumpram os requisitos legais.

Áreas de Contenção e Crescimento Sustentável

Os regulamentos municipais para definir áreas de contenção e de crescimento sustentável deverão ser fundamentados em estudos, atualizados de três em três anos. Em casos específicos, poderão ser impostas limitações ao número de novos registos e à transferência de registos nas modalidades de “moradia” e “apartamento”, sem afetar as regras sucessórias.

Suspensão Temporária de Novos Registos

Os municípios poderão, por deliberação fundamentada da assembleia municipal e com proposta da Câmara Municipal, suspender a emissão de novos registos por um período de um ano em áreas específicas até à entrada em vigor dos regulamentos.

Fiscalização e Competências

A partir do dia 1 de novembro, a fiscalização do Regime do Alojamento Local passa a ser responsabilidade exclusiva dos municípios, ficando a ASAE com a supervisão da atividade económica. As juntas de freguesia deixam de ter poderes de fiscalização.

Este conjunto de alterações procura responder a questões-chave levantadas pela prática do AL em Portugal, conferindo maior controlo aos municípios e ajustando as obrigações e os direitos dos operadores.

O da está à sua disposição para prestar esclarecimentos, aconselhamento e apoio em todo o processo de registo de Alojamento Local.