No recente Acórdão de 22.03.2022, o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) (Proc. n.º 24471/16.4T8PRT.P1.S2-A-RUJ), uniformizou jurisprudência para o Alojamento Local (AL) instalado em frações autónomas, determinando que não é permitida a exploração de uma fração autónoma como alojamento local caso a mesma seja destinada a habitação no respetivo título constitutivo de propriedade horizontal.
A evolução recente do Alojamento Local
Há muito que este tema vem sendo discutido pela importância, tanto do ponto de vista jurídico como económico e social, que o AL tem vindo a ganhar ao longo dos anos. Fruto disso, sucessivas alterações legislativas foram implementadas e alteradas:
• O Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local, desde a entrada em vigor da Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto, passou a prever no artigo 9.º, n. 2, a possibilidade de oposição ao exercício da atividade de alojamento local, por deliberação fundamentada dos condóminos que correspondesse a mais de metade da permilagem do edifício, a qual deveria ser apresentada ao Presidente da Câmara Municipal para decisão de cancelamento do registo: “No caso de a atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por decisão de mais de metade da permilagem do edifício, em deliberação fundamentada, decorrente da prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração, dando, para o efeito, conhecimento da sua decisão ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente.”
• Por outro lado, o Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local já proibia a instalação e exploração de “hostels” em edifícios constituídos em regime de propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação, caso não houvesse autorização dos condóminos para o efeito (cfr. artigo 4.º, n.º 4).
Relativamente à questão de direito que esteve na origem do acórdão uniformizador, há muito se questiona a legalidade do AL numa fração autónoma afeta a habitação de um prédio sujeito a propriedade horizontal devido ao transtorno que tal afetação poderá causar aos demais condóminos (ex: o barulho a horas tardias causado pelas frequentes entradas e saídas dos hóspedes ou os convívios destes na fração).
Devido a tais questões, em 2018 o Tribunal da Relação pronunciou-se sobre este tema determinando que o exercício da atividade de AL numa fração destinada a habitação pelo título constitutivo violava o fim que lhe tinha sido dado.
Contudo, o Supremo Tribunal de Justiça (STJ), em 2017, era da opinião que no arrendamento de um imóvel mobilado a turistas “a fração destina-se à respetiva habitação e não ao exercício de atividade comercial”, pelo que se respeita o conteúdo do título constitutivo da propriedade horizontal, onde consta que determinada fração se destina a habitação, se essa fração for objeto de alojamento local.”
Assim, e uma vez que perante a mesma questão jurídica poderiam existir decisões de tribunais superiores contraditórias entre si – os chamados conflitos de jurisprudência, que são Acórdãos que decidem em sentidos contrários sobre idêntica questão – foi interposto um recurso de uniformização de jurisprudência, por forma a pôr fim à divergência de decisões contrárias, garantindo-se assim o princípio da igualdade e a estabilidade e harmonia nas decisões judiciais.
O Acórdão Uniformizador de Jurisprudência
O STJ defende no seu Acórdão Uniformizador de Jurisprudência que tem de haver uma conjugação das regras civilistas com as regras administrativas, na medida em que o título constitutivo da propriedade horizontal pode restringir o âmbito da finalidade do imóvel face ao que consta do projeto ou autorização de utilização (desde que não seja incompatível ou que desvirtue o conteúdo essencial dos direitos de propriedade).
Argumenta o STJ que no regime jurídico do alojamento local não é contemplada nenhuma norma que proteja os direitos dos condóminos perante a instalação de estabelecimentos de AL em fração autónoma destinada a habitação por parte de outro condómino, ou qualquer outra norma que possa ser derrogatória da tutela desses direitos conferida pelo regime da propriedade horizontal disciplinado no Código Civil. Assim, a afetação de uma fração autónoma destinada a habitação a AL pode ou não implicar o exercício de uma atividade comercial, mas isso não afasta a sua natureza de afetação distinta de habitação constante do título constitutivo da propriedade horizontal.
O Tribunal afirma ainda que os motivos que levaram o legislador a optar por autonomizar a figura do AL são específicos e não conduzem a que o AL se possa identificar como um arrendamento de curta duração, e que as utilidades proporcionadas pelo explorador do AL, embora requeiram as necessárias condições de habitabilidade, não se consubstanciam numa prestação de gozo habitacional por natureza com um grau de permanência e estabilidade.
Assim, o AL não será um simples habitar da fração autónoma equivalente à habitação que dele fazem os usuários não abrangidos pelo AL (ainda que aí possam pernoitar e descansar), sob o ponto de vista de destinação da coisa e respetiva envolvência socioeconómica.
Ainda que se considere a posterior alteração ao regime do AL (pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto) que permite à assembleia de condóminos adotar uma deliberação em que se opõe ao exercício da atividade de AL em frações autónomas, esta é uma medida de reação a posteriori, distinta de uma permissão generalizada para exercício do AL a partir de uma “autorização para habitação”.
Por fim, alega que o AL não é tributado como habitação.
Por todas estas razões, o STJ conclui no Acórdão Uniformizador de Jurisprudência que no regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo, de que certa fração se destina a habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local.
O futuro do Alojamento Local
O Acórdão Uniformizador de Jurisprudência vincula apenas as partes no processo em que foi proferido.
Contudo, o referido Acórdão acabará por ter um duplo efeito: (1) orientação para os tribunais sempre que uma questão semelhante se coloque, influenciando previsivelmente as decisões proferidas no âmbito de uma questão jurídica semelhante à que foi objeto de uniformização, por forma a garantir a harmonia do sistema judicial e evitar decisões contraditórias dos tribunais, e (2) o aumento da litigância, uma vez que, sem prejuízo de esta decisão não determinar a ilegalidade dos AL que se encontrem nesta situação, qualquer condómino poderá requerer uma decisão de ilegalidade e a consequente anulação do registo do estabelecimento junto dos tribunais judiciais.
Importa igualmente salientar que a jurisprudência uniformizada pelo Acórdão do STJ sobre os AL não será aplicável:
• a frações afetas ao comércio ou a serviços
• a moradias unifamiliares
• a prédios que têm várias frações autónomas pertencentes a um só proprietário
Por fim, existe pelo menos um projeto de lei apresentado na Assembleia da República pelo partido político Iniciativa Liberal que, após conhecer-se a decisão do STJ, pretende clarificar o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de Alojamento Local por forma a que não haja qualquer alteração, ou seja, “que as pessoas possam continuar a ter os seus negócios, que o turismo possa continuar a prosperar, que os pequenos negócios e as famílias que dependem deste negócio para a sua vida possam continuar tal e qual como até aqui” segundo o deputado Carlos Guimarães Pinto.
Encontra-se ainda prevista a apresentação de uma iniciativa legislativa sobre o arrendamento de curta duração por parte da Comissão Europeia para o início do mês de junho. Segundo a Comissão, a iniciativa visará o desenvolvimento de um crescimento responsável, justo e de confiança nos arrendamentos de curto prazo, como parte de um ecossistema turístico equilibrado e procurará assegurar condições equitativas para todos os prestadores de serviços de alojamento, respondendo às múltiplas solicitações das partes interessadas para uma ação a nível da UE nesta área que implique soluções para cidades, proprietários, fornecedores e plataformas profissionais, beneficiando, ao mesmo tempo, as pequenas e médias empresas, as quais são as principais prejudicadas pela grande variedade de regulamentação e de requisitos adotados a nível local.
O da Belzuz Abogados encontra-se atualmente a acompanhar as consequências da decisão do Supremo Tribunal de Justiça e os trabalhos relacionados com o desenvolvimento dos novos diplomas sobre o tema, estando inteiramente disponível para a prestação de esclarecimento ou assessoria no âmbito deste tema.