A legislação nacional portuguesa estabelece que constituem mais-valias os ganhos obtidos da alienação de direitos reais sobre bens imóveis. Concretamente, é considerado e tributado para efeitos de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (“IRS”) o saldo apurado entre as mais e as menos valias realizadas por um contribuinte no decorrer do ano económico.
Os contribuintes que qualifiquem como residentes, para efeitos fiscais, em Portugal são tributados sobre metade (50%) da mais-valia realizada, valor esse que é sujeito às taxas marginais e progressivas de IRS.
Às mais-valias podem deduzir-se, entre outras, as despesas que tenham sido incorridas com a aquisição e a alienação do imóvel, bem como os encargos com a valorização do bem, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos.
EXCLUSÃO DE TRIBUTAÇÃO ATRAVÉS DE REINVESTIMENTO – HABITAÇÃO PRÓPRIA E PERMANENTE
O Código de IRS português estabelece que são excluídas de tributação as mais-valias provenientes da transmissão onerosa de bens imóveis que configurem a habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar, quando essas mesmas mais-valias sejam reinvestidas num outro imóvel, também esse, para habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar. Não se verificando o reinvestimento numa outra habitação própria e permanente a exclusão de tributação não será aplicável.
O valor considerado para reinvestimento é o valor de realização, ou seja, valor da venda depois de deduzida a eventual amortização de empréstimo contraído para a aquisição do imóvel vendido. Esse valor pode ser reinvestido:
i) Na aquisição de outro imóvel;
ii) Na aquisição de terreno para construção e/ou na respetiva construção; ou
iii) na ampliação ou melhoramento de outro imóvel.
O imóvel objeto de reinvestimento pode situar-se em Portugal ou noutro Estado Membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu (neste caso é necessário que exista acordo de troca de informações com Portugal e a autoridade fiscal desse país).
Conforme suprarreferido o imóvel em que é realizado o reinvestimento terá sempre de ter como fim a habitação própria e permanente do contribuinte.
De acordo com o estabelecido no Código do IRS português o reinvestimento pode ser feito entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda.
Adicionalmente, no caso de realização do reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o contribuinte dispõe de 12 meses após a realização do mesmo para afetar o imóvel à sua habitação própria e permanente ou do seu agregado familiar.
Nos demais casos (aquisição de terreno para construção e/ou respetiva construção ou ampliação ou melhoramento de outro imóvel) o contribuinte dispõe de 48 meses desde a data de realização para requerer a inscrição / alteração na matriz do imóvel e até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização para afetar o mesmo à sua habitação própria e permanente ou do seu agregado familiar.
É fundamental que os prazos acima sejam respeitados, de forma a evitar que a exclusão de tributação seja questionada pela Autoridade Tributária, conforme jurisprudência nacional, de que são exemplo a decisão emitida pelo Centro de Arbitragem Administrativa de 31 de Julho de 2012, no âmbito do processo n.º 60/2012-T e a decisão emitida pelo Tribunal Central Administrativo do Sul de 15 de Dezembro de 2010, no âmbito do processo n.º 04319/10.
Em face de tudo o supra exposto, o da Belzuz Abogados, S.L.P. – Sucursal em Portugal demonstra a sua total disponibilidade para o apoiar no enquadramento das operações de vendas de imóveis que possa vir a realizar ou tenha realizado, no cálculo das mais-valias geradas e no preenchimento das respetivas declarações de IRS. Tendo diversos anos de experiência no tratamento destes temas, a equipa de direito fiscal disponibiliza-se a ajudá-lo a clarificar se afinal tem ou não que pagar imposto.