Introdução e natureza jurídica do contrato
No setor da gestão de ativos imobiliários, o contrato de agência é um dos instrumentos mais subestimados e, ao mesmo tempo, mais determinantes para o rendimento de uma carteira.
Não se trata de um documento «comercial», nem de uma tarefa menor: é um contrato de sistema, que se insere num ecossistema complexo formado por gestores de ativos, gestores imobiliários, gestores de projetos, consultores técnicos, jurídicos e fiscais. Neste contexto, o agente imobiliário não é um simples intermediário: é um operador integrado que influencia a governança da carteira, os fluxos de informação, a rapidez das operações e, em última análise, a rentabilidade do investimento. É por isso que os contratos de agência corporativa são longos, técnicos e repletos de cláusulas que regulam os poderes, as responsabilidades, a exclusividade, a apresentação de relatórios, os seguros, as indemnizações e os custos. E cada cláusula, mesmo as aparentemente inofensivas, pode alterar equilíbrios económicos e operacionais significativos.
A natureza jurídica: um mandato oneroso, não uma mediação
A primeira distinção a esclarecer é a que existe entre mediação e mandato.
No setor imobiliário corporativo, o contrato de agência é quase sempre um mandato oneroso nos termos dos artigos 1703 e seguintes do Código Civil, e não um contrato de mediação. A diferença é substancial. O mediador «coloca as partes em contacto» e só tem direito à comissão se o negócio for fechado.
O mandatário, por outro lado, realiza atividades contínuas e complexas e tem direito a uma remuneração independentemente de o negócio ser fechado.
Exemplo de cláusula: «A Sociedade confere ao Agente, em exclusivo e sem representação, a tarefa de promover a venda e/ou o arrendamento dos Imóveis e de procurar novos imóveis. O Agente realizará a atividade respeitando o Orçamento Anual e o Plano Operativo acordados entre a Sociedade e o Gestor, seguindo as instruções que estes últimos possam dar.
As obrigações do agente
O agente assume várias obrigações no âmbito do contrato: identificar possíveis compradores, gerir as negociações e as visitas, preparar e coordenar toda a documentação necessária para a venda (preliminar e definitiva), interagir com advogados e notários, tratar dos trâmites posteriores e transmitir oportunamente as propostas à Sociedade, que decide sobre a sua aceitação.
Exemplo de cláusula: «O agente, sob a coordenação do gestor, compromete-se a promover e gerir a venda dos imóveis, identificando os possíveis compradores, gerindo as negociações, preparando e coordenando a documentação contratual, bem como cumprindo os trâmites necessários até à formalização da compra e venda. As propostas recebidas devem ser transmitidas atempadamente à sociedade para aprovação».
A apresentação de relatório
Em geral, o agente tem a obrigação de apresentar relatórios. Por apresentação de relatórios entende-se a obrigação do agente de fornecer à sociedade e ao gestor informações periódicas, completas e oportunas sobre a evolução das atividades realizadas, o mercado de referência e as operações de compra e venda, com o objetivo de permitir o acompanhamento da gestão e o cumprimento das obrigações contratuais e financeiras de informação. Esta obrigação é fundamental para o gestor de ativos, que deve alimentar os seus fluxos de informação para os investidores, os bancos e a governação interna. Em resumo, trata-se de uma obrigação pesada, muitas vezes subestimada.
Exemplo de cláusula: «O Agente compromete-se a fornecer à Sociedade e ao Gestor, mensalmente e sempre que solicitado, informações completas e oportunas sobre a evolução do mercado e as atividades realizadas em relação aos Imóveis, incluindo as operações de compra e venda realizadas, as negociações em curso, as ofertas recebidas ou formuladas e quaisquer outras informações úteis. Os relatórios devem ser enviados no prazo de 15 dias a partir do final de cada mês, no formato acordado com o Gestor, a fim de permitir o cumprimento das obrigações de informação previstas nos contratos aplicáveis».
Marketing
Por atividades de marketing entende-se o planeamento e a gestão de iniciativas promocionais destinadas à venda dos Imóveis, através de instrumentos e canais publicitários estruturados e previamente autorizados pela Sociedade. O marketing torna-se parte integrante da estratégia de valorização da carteira.
Exemplo de cláusula: «O Agente, sob a coordenação e supervisão do Gestor, é responsável pelo planeamento e execução das atividades de marketing e comunicação destinadas à venda dos Imóveis, com base num Plano de Marketing específico elaborado para cada Imóvel ou lote e previamente aprovado pela Sociedade».
Pacto de exclusividade
Por pacto de exclusividade entende-se o compromisso da Sociedade de conferir ao Agente, de forma exclusiva, a atividade de intermediação relativa aos Imóveis, evitando a participação de outros agentes e sinalizando qualquer contacto direto. O agente torna-se o gatekeeper de todas as operações.
A empresa perde autonomia comercial. Todas as negociações devem passar por ele. Os riscos da exclusividade: atrasos se o agente for ineficaz; conflitos de interesses (especialmente se o agente gerir carteiras da concorrência); impossibilidade de aproveitar oportunidades diretas; risco de ter de pagar comissões mesmo sem atividade do agente.
Exemplo de cláusula: «A empresa confere ao agente o encargo exclusivo da compra e venda e/ou arrendamento dos imóveis e da aquisição de novos imóveis, comprometendo-se a não confiar encargos semelhantes a terceiros. Qualquer pessoa interessada identificada diretamente pela empresa deve ser comunicada sem demora ao agente».
Obrigação de custódia da documentação
Por obrigação de custódia entende-se o compromisso do Agente de conservar a documentação relativa às atividades realizadas e de a colocar à disposição da Sociedade ou do Gestor quando solicitado.
Exemplo de cláusula: «O Agente compromete-se a conservar, em original ou em cópia, durante pelo menos cinco anos, toda a documentação relativa às atividades objeto do presente Contrato e a transmiti-la sem demora à Sociedade ou ao Gestor, quando solicitado. Em relação aos contratos celebrados, o Agente enviará os originais ou cópias autenticadas ao Gestor, conservando uma cópia durante o mesmo período».
Faculdades de representação
A representação regula as faculdades do Agente para agir em nome e por conta da Sociedade, estabelecendo que o mandato seja, em regra geral, sem representação, salvo se for concedida uma procuração específica.
Exemplo de cláusula: «O presente Contrato não atribui ao Agente poderes de representação, salvo se a Sociedade conceder poderes específicos quando forem necessários para a execução dos Serviços. Na ausência de poder, o Agente atuará como mandatário sem representação, com poderes para se qualificar como responsável exclusivo da Sociedade».
Comissões
As comissões constituem a remuneração que corresponde ao Agente pelos Serviços de Venda e são determinadas como uma percentagem do preço de venda efetivo do Imóvel, líquido de impostos. O sistema é articulado em faixas progressivas de valor e prevê percentagens diferenciadas em caso de venda fracionada ou de categorias específicas de imóveis, com possíveis variações em função do período de conclusão da operação. Fica entendido que, em caso de cessão indireta do imóvel (por exemplo, através da cessão do controlo da sociedade proprietária), a base de cálculo será o valor do imóvel deduzido da operação. As comissões são devidas após a conclusão da venda e estão sujeitas ao IVA na medida prevista pela lei.
Exemplo de cláusula: «Pelos serviços de venda, o agente terá direito a uma comissão determinada em percentagem sobre o preço efetivo de venda do imóvel, líquido de impostos, calculada de acordo com faixas progressivas de valor. No caso de venda realizada através da cessão do controlo da sociedade proprietária do imóvel, a comissão será calculada sobre o valor do imóvel resultante da operação. Se for conferido um mandato específico para a venda fraccionada de um imóvel ou para a alienação de partes concretas ou imóveis menores, a comissão será determinada como uma percentagem do preço de venda de cada unidade ou parte, de acordo com as percentagens e as possíveis modulações temporais acordadas entre as partes. O direito à comissão será devido após a conclusão da escritura definitiva de compra e venda. As comissões são entendidas líquidas de IVA, que será aplicado na medida prevista pela lei.
Custes a cargo do Agente
Esta cláusula serve para delimitar a autonomia organizacional e económica do Agente.
Num contrato de agência estruturado, o Agente opera como sujeito empresarial autónomo: portanto, assume os seus próprios custos de estrutura (pessoal, escritórios, organização interna, seguros, despesas gerais). A função jurídica da cláusula é: evitar pedidos de reembolso não previstos; esclarecer a repartição do risco económico; distinguir entre os custos operacionais ordinários (Agente) e os custos da operação imobiliária (Sociedade).
Exemplo de cláusula: «Todos os custos relacionados com a organização e a estrutura do agente, incluindo os de pessoal, despesas gerais, atividades necessárias para a prestação dos serviços, bem como os custos de seguros e quaisquer outros encargos que não tenham sido expressamente imputados à empresa ou que esta tenha previamente autorizado por escrito, serão suportados exclusivamente pelo agente».
Custes a cargo da Sociedade
Esta cláusula identifica os custos que, pela sua natureza, não pertencem à estrutura do Agente, mas estão diretamente relacionados com as operações imobiliárias individuais (por exemplo, notários, advogados, impostos, marketing aprovado). A sua função é: evitar incertezas na gestão das despesas; garantir que o Agente não tenha de antecipar os custos extraordinários da operação; manter o controlo da Sociedade sobre os custos externos relevantes.
Exemplo de cláusula: «Todos os custos relacionados com as operações imobiliárias individuais, diferentes dos que são suportados pelo Agente, serão suportados pela Empresa, incluindo os custos de consultores jurídicos e notariais, os custos de marketing dentro dos limites do Plano de Marketing aprovado, bem como os impostos, taxas e encargos relacionados com o cumprimento dos Serviços».
Seguros
A cláusula de seguro é uma cláusula de gestão de riscos. Num contrato de agência imobiliária com atividades complexas (vendas, negociações, gestão documental, coordenação de notários), o Agente está exposto a responsabilidades profissionais e patrimoniais. A Sociedade, para se proteger, impõe: cobertura de responsabilidade civil profissional (erros e omissões); cobertura por atos ilícitos de funcionários ou colaboradores (fraudes, deslealdade); cobertura de responsabilidade civil geral; limites máximos adequados; obrigações de comunicação em caso de alteração ou sinistro. A função é: transferir o risco segurável para o mercado segurador; proteger o património da Sociedade; garantir a solidez do Agente.
Exemplo de cláusula: «O Agente compromete-se a subscrever e manter, durante toda a vigência do Contrato e a seu cargo, coberturas de seguro adequadas com companhias de primeira linha, que incluam uma apólice de responsabilidade civil profissional (erros e omissões), responsabilidade civil geral e cobertura por atos ilícitos de funcionários ou colaboradores, com limites máximos não inferiores aos acordados entre as Partes. As apólices devem prever a obrigação de notificar a Sociedade em caso de alteração ou rescisão, e o Agente deve comunicar sem demora qualquer sinistro relevante».
Duração, renovação e direito de preferencia
Ampla liberdade das partes nestes aspetos, que geralmente são estruturados da seguinte forma:
Duração inicial: o período em que o contrato é válido desde a assinatura até uma data fixa ou até o momento em que a Sociedade (ou seu cessionário) não possua mais imóveis.
Renovação automática: se, no vencimento, a Sociedade continuar a possuir imóveis, o contrato é renovado automaticamente por períodos de um ano (ou até o término da propriedade dos imóveis).
Rescisão: a empresa pode rescindir o contrato mediante aviso prévio por escrito de pelo menos 90 dias.
Direito de preferência do agente: se a empresa comunicar a rescisão, o agente tem o direito de ser preferido para novos pedidos de venda, aluguer ou compra, com um prazo definido (30 dias) para exercer esse direito.
A função da cláusula é: dar certeza sobre a duração e as condições de renovação; proteger o Agente através do direito de preferência; garantir a continuidade das operações imobiliárias e a proteção dos interesses do Agente.
Exemplo de cláusula: «O Contrato terá vigência a partir da data da sua assinatura até 31 de dezembro de 2009 ou, se anterior, até que a Empresa ou o seu Cessionário continuem a ser proprietários de imóveis. No seu vencimento, se a Sociedade continuar a ser proprietária de imóveis, o contrato será renovado automaticamente por períodos anuais, salvo se for comunicada a sua rescisão com pelo menos 90 dias de antecedência. Em caso de rescisão, o agente terá direito de preferência sobre os novos encargos relacionados com a venda, arrendamento ou compra de imóveis, que deverá exercer no prazo de 30 dias a partir da notificação das condições oferecidas por terceiros».
Conclusão
O contrato de agência imobiliária corporativa é um documento que afeta a governança da carteira, a rapidez das operações e a distribuição dos riscos.
Não se trata de um contrato «comercial»: é um contrato de sistema, que requer atenção, negociação e coerência com todo o ecossistema de gestão de ativos.
Por isso, na prática profissional, é essencial: supervisionar a exclusividade; reequilibrar as comissões; reforçar as responsabilidades do agente; verificar as coberturas de seguro; evitar cláusulas de preferência demasiado invasivas; manter uma supervisão legal constante sobre as atividades do agente. Um contrato bem estruturado não é apenas uma proteção: é uma vantagem competitiva.
***
A presente contribuição tem caráter meramente informativo e não constitui, de forma alguma, uma atividade de assessoria jurídica a terceiros. A correta aplicação das normas requer, de facto, uma análise específica por parte de um profissional, à luz do caso concreto. É permitida a reprodução e/ou divulgação do presente texto exclusivamente com a citação da fonte: Avv. Giulio Corsini – BDC Studio Legale. Os profissionais da BDC – Studio Legale dispõem dos conhecimentos necessários e estão disponíveis para prestar aconselhamento e assistência jurídica sobre o assunto tratado no presente artigo.