O contrato de gestão imobiliária no ordenamento jurídico italiano

1. Introdução e natureza jurídica do contrato

O contrato de gestão imobiliária é um instrumento contratual atípico, não regulamentado expressamente pelo Código Civil, mas de importância fundamental na prática da gestão de patrimónios imobiliários complexos. A sua função é confiar a um sujeito especializado, o gestor imobiliário, a administração e a valorização de um ou vários bens imóveis por conta do proprietário. Dada a sua atipicidade, a normativa aplicável deduz-se das normas gerais sobre o contrato e, por analogia, das figuras contratuais típicas às quais se pode remeter a sua estrutura.

A jurisprudência e a doutrina predominantes enquadram o contrato de gestão imobiliária no âmbito do mandato, nos termos dos artigos 1703 e seguintes do Código Civil [Tribunal de Bolzano, sentença n.º 348 de 3 de abril de 2025]. Com efeito, o gestor imobiliário compromete-se a realizar um ou vários atos jurídicos (gestão de contratos de arrendamento, cobrança de rendas, gestão de manutenções) por conta do proprietário-mandante. Dependendo de se conferir ou não ao gestor a faculdade de agir em nome do proprietário, o mandato será com ou sem representação. No contrato de gestão imobiliária, é habitual conferir um poder especial que habilita o gestor a agir em nome e por conta da propriedade, configurando assim um mandato com representação.

Em alguns contextos, a complexa articulação dos serviços pode fazer surgir elementos próprios da contratação de serviços (art. 1677 do Código Civil), especialmente quando o gestor assume a organização dos meios necessários e a gestão por sua conta e risco de uma série de serviços complexos (por exemplo, gestão de instalações, serviços de portaria, limpeza) [Tribunal Ordinário de Milão, secção IB, sentença n.º 9585/2018]. No entanto, o núcleo central da relação continua a ser tipicamente de gestão.

Uma chave adicional para compreender a lógica subjacente à atuação do gestor é oferecida pela instituição da gestão de negócios alheios (negotiorum gestio, art. 2028 do Código Civil). Embora o contrato de gestão imobiliária resulte de uma obrigação convencional e não de uma intervenção espontânea, os princípios da gestão de negócios, como agir no interesse do dominus e a utilidade inicial da gestão (utiliter coeptum), informam a conduta do gestor. As Secções Unidas do Tribunal de Cassação recorreram precisamente a este instituto para resolver questões relativas ao arrendamento da coisa comum por parte de um único coproprietário, sublinhando que o gestor também age no interesse dos outros coproprietários [Cass. Civ., Sec. 3, n.º 20885, de 18-07-2023; Cass. Civ., Sec. 3, N.º 25433 de 10-10-2019]. Este princípio realça a natureza fiduciária da relação que une o proprietário ao gestor imobiliário.

No contexto das operações estruturadas, é fundamental distinguir a gestão imobiliária de outras funções afins, tais como:

• • Gestão de ativos: Atividades de natureza estratégica e financeira destinadas a maximizar o valor da carteira imobiliária no seu conjunto.
  • Gestão de projetos: Gestão de projetos específicos de desenvolvimento ou reabilitação imobiliária.
  • Gestão de instalações: Gestão dos serviços auxiliares do edifício (limpeza, segurança, portaria) [ver a este respeito Tribunal de Milão, sentença n.º 9585/2018].

2. O objeto do contrato: os serviços de gestão e manutenção

De acordo com o artigo 1346 do Código Civil, o objeto do contrato deve ser possível, lícito, determinado ou determinável [Cass. Civ., Sec. 3, N.º 10309 de 16-04-2024] [Cass. Civ., Sec. 1, n.º 25343 de 20-09-2021]. No contrato de gestão imobiliária, o objeto é constituído pelo conjunto de serviços que o gestor se compromete a prestar. A prática desenvolveu uma lista detalhada desses serviços, essencial para definir com precisão o âmbito do mandato e prevenir futuras disputas. Uma redação clara e analítica das prestações é crucial para a própria validade do acordo [Tribunal de Prato, sentença n.º 971 de 29 de dezembro de 2024][Tribunal Ordinário de Pavia, sec. S3, sentença n.º 494/2021].

Os serviços podem ser agrupados em três macrocategorias.

1. 1. Serviços de gestão imobiliária. Esta categoria inclui todas as atividades de natureza administrativa, comercial e jurídica necessárias para a gestão rentável do imóvel. O objetivo é garantir a correta gestão das relações com os inquilinos e o cumprimento das obrigações fiscais e administrativas.

Exemplo de cláusula: «O gestor imobiliário prestará os seguintes serviços: (a) assistência na preparação e renovação dos contratos de arrendamento; (b) faturação, gestão da cobrança das rendas e transferência dos dados para os sistemas contabilísticos da Sociedade; (f) gestão e cobrança de créditos a inquilinos inadimplentes; (o) gestão das relações com os inquilinos e dos litígios relacionados, de acordo com as instruções da Sociedade; (k) registo e gestão fiscal dos contratos de arrendamento».

Estes serviços incluem também a gestão das apólices de seguro relacionadas com os imóveis, desde a verificação da sua validade até ao pagamento dos prémios e à gestão dos sinistros.

1. 2. Serviços de manutenção de imóveis. O administrador da propriedade é responsável pela conservação material do bem. Isso se traduz na obrigação de planear, supervisionar e gerir todas as intervenções de manutenção, tanto ordinárias como extraordinárias, em consonância com as obrigações gerais do locador de manter o bem em condições adequadas para o uso acordado (art. 1575 do Código Civil). [Cass. Civ., Sec. 3, N.º 16918 de 25-06-2019]. A repartição das despesas de manutenção entre o locador e o locatário é uma questão fundamental, regulada em parte pela lei (art. 9, L. 392/1978) [LEI 27 de julho de 1978, n.º 392] e em parte pela autonomia contratual [Tribunal de Palermo, sentença n.º 2002 de 9 de maio de 2025]. O gestor deve garantir que essa repartição seja aplicada corretamente.

Exemplo de cláusula:

«O gestor dos imóveis será responsável pela sua manutenção e encarregar-se-á da direção, supervisão e controlo de todos os trabalhos de manutenção, incluindo a gestão de um programa de manutenção preventiva. Os serviços incluirão: (B)(i) controlo e verificação do estado geral dos imóveis; (B)(ii) gestão e manutenção das instalações técnicas (aquecimento, ar condicionado, elevadores); (B)(ix) manutenção e reparações preventivas ordinárias e extraordinárias com identificação das intervenções necessárias, coordenação e supervisão dos trabalhos».

1. 3. Serviços adicionais. Muitas vezes, o contrato prevê a possibilidade de o gestor realizar, sob a supervisão da propriedade, intervenções de maior envergadura que, embora não se enquadrem na manutenção ordinária, não atingem a complexidade de um verdadeiro projeto de desenvolvimento. Estes serviços estão geralmente sujeitos a limites de despesas predefinidos.

Exemplo de cláusula: «O gestor imobiliário prestará, desde que o custo de cada intervenção não exceda […..] euros, os seguintes serviços adicionais: (i) renovação e manutenção de telhados; (ii) renovação e manutenção de fachadas; (ix) instalação, modificação e melhoria dos sistemas de ar condicionado».

As intervenções cujo custo exceda um determinado limiar saem do âmbito da gestão imobiliária e entram no da gestão de projetos, o que requer a celebração de um contrato independente.

3. Análise das cláusulas contratuais relevantes

A solidez de um contrato de gestão imobiliária depende da clareza com que são regulados alguns aspetos fundamentais da relação.

1. 1. Mandato exclusivo e poderes de representação. É prática consolidada que o mandato seja conferido em exclusivo, para garantir ao gestor o controlo total da gestão e evitar interferências.

Exemplo de cláusula: «A Sociedade, através do presente Contrato, confere ao Gestor Imobiliário, que aceita, o mandato exclusivo, com referência aos Imóveis que constam do Anexo A, de prestar à Sociedade […] os serviços especificados no Artigo 3.º do presente Contrato».

Os poderes do gestor são formalizados através da concessão de uma procuração especial, cujo conteúdo define os limites do poder de representação (poderes que geralmente abrangem desde a celebração de contratos de arrendamento e de obra até à gestão de litígios e representação perante as administrações públicas).

1. 2. Gestão de contratos com terceiros. Uma cláusula fundamental regula as modalidades em que o gestor pode celebrar contratos em nome da propriedade (por exemplo, limpeza, vigilância, fornecimentos). Geralmente, são estabelecidos limites de valor:
      • Abaixo de um determinado limite, o gestor pode agir de forma autónoma.
      • Acima desse limite, é necessária a autorização prévia do proprietário, que muitas vezes é obtida após um procedimento competitivo (por exemplo, a apresentação de pelo menos duas propostas).

Exemplo de cláusula: Para contratos de valor superior a 40 000 euros, o administrador da propriedade deve apresentar pelo menos duas propostas por escrito e um relatório identificando a melhor. O administrador (em nome da sociedade) comunicará a sua autorização ou recusa. «Se o gestor não responder no prazo mencionado de vinte dias, o seu silêncio será interpretado como autorização para montantes inferiores a 40 000 euros e como recusa para montantes superiores a 40 000 euros». Esta previsão de silêncio-consentimento/discrepância em função do montante é um mecanismo sofisticado para equilibrar a autonomia de gestão com as necessidades de controlo da propriedade.

1. 3. Remunerações e compensações. A estrutura das compensações é um elemento central que reflete os objetivos das partes. Raramente se trata de uma compensação fixa. Mais frequentemente, é uma combinação de vários componentes:
      • Uma percentagem sobre as rendas cobradas (comissão de gestão).
      • Uma compensação fixa para o pessoal dedicado (gestores imobiliários e de edifícios).
      • Uma percentagem sobre as despesas de manutenção geridas (comissão sobre os custos).
      • Comissões por resultados (comissão de sucesso) sobre atividades específicas, como a cobrança de créditos pendentes ou indemnizações de seguros.

Exemplo de cláusula: «Como remuneração […], o gestor imobiliário terá direito a receber da sociedade: (a) uma comissão equivalente a 1,5 % das rendas cobradas; (b) uma remuneração de 100 000,00 euros mais IVA por ano por cada gestor imobiliário […]; (c) uma comissão de 7 % das despesas de gestão e manutenção dos imóveis […]; (e) uma comissão de 100 % dos montantes recuperados […] dos inquilinos inadimplentes».

1. 4. Distribuição dos custos. O contrato deve distinguir claramente entre os custos a cargo do gestor (custos do seu próprio pessoal, sede, etc.) e os a cargo do proprietário, que são geridos pelo gestor, mas cujo encargo económico recai sobre o mandante. Estes últimos incluem normalmente as despesas de manutenção, os impostos sobre os imóveis (por exemplo, o IMU), os prémios de seguros e os honorários dos profissionais externos.

Obrigações de seguro e cláusulas de isenção de responsabilidade. Tendo em conta as amplas responsabilidades assumidas, o gestor é obrigado a subscrever e manter em vigor apólices de seguro específicas que cubram os riscos profissionais (por exemplo, apólices de erros e omissões, responsabilidade civil). O contrato inclui também cláusulas de indemnização cruzada, pelas quais cada parte se compromete a indemnizar a outra pelos danos decorrentes dos seus próprios incumprimentos. É importante notar que, no contrato de exemplo, a responsabilidade é limitada a casos de dolo ou culpa grave, uma norma que protege o gestor da responsabilidade por culpa leve, em consonância com a natureza profissional e complexa do cargo.

1. 1. 5. Duração e resolução. A duração é geralmente plurianual, com mecanismos de renovação automática, salvo rescisão. As cláusulas resolutivas são de especial interesse. Além da resolução por incumprimento grave (art. 1453 do Código Civil), que no contrato de exemplo também se limita ao dolo ou à culpa grave do gestor, é habitual incluir uma cláusula resolutiva expressa (art. 1456 do Código Civil) pelo incumprimento de obrigações específicas consideradas essenciais, como a manutenção da cobertura dos seguros.

4. Conclusão

O contrato de gestão imobiliária configura-se como um instrumento contratual atípico, flexível e de importância crucial para a gestão profissional de patrimónios imobiliários. A sua referência ao regime do mandato com representação define a sua natureza fiduciária e gestora, mas a complexidade dos serviços prestados exige uma regulamentação contratual detalhada e precisa, que muitas vezes integra elementos de outros tipos de contratos.

A eficácia e a estabilidade da relação dependem da capacidade das partes de predeterminar claramente o objeto dos serviços, o âmbito dos poderes do gestor, a estrutura das remunerações e, acima de tudo, a atribuição dos custos e responsabilidades. Uma redação cuidadosa do contrato que preveja mecanismos de aprovação por limites, honorários diferenciados e uma limitação da responsabilidade à culpa grave é essencial para criar um equilíbrio entre a autonomia operacional do gestor e o necessário controlo por parte da propriedade. Por estas razões, o contrato de gestão imobiliária não é apenas um acordo para a prestação de serviços, mas um verdadeiro pacto de governação para a valorização do bem imóvel.

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O presente artigo tem caráter meramente informativo e não constitui, de forma alguma, uma atividade de consultoria jurídica a terceiros. A correta aplicação das normas requer, de facto, uma análise específica por parte de um profissional, à luz do caso concreto. É permitida a reprodução e/ou divulgação do presente texto exclusivamente com a citação da fonte: Advogado Giulio Corsini – BDC Studio Legale.

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