La creciente profesionalización del sector del alojamiento local ha dado lugar a la celebración de contratos de cesión de explotación entre propietarios y empresas especializadas en la gestión de estos establecimientos. Sin embargo, estos modelos de negocio plantean diversas dudas en cuanto a su tratamiento fiscal, en particular en materia de IVA.
Mediante la Consulta Vinculante n.º 29726, de 24 de junio de 2026, la Administración Tributaria ha aclarado una cuestión especialmente relevante: cuál es el tipo de IVA aplicable a la remuneración percibida por el propietario cuando este cede la explotación del alojamiento local a una entidad gestora.
El caso analizado
En el caso sometido a la consideración de la Administración Tributaria, la solicitante era propietaria de un inmueble y titular de la correspondiente licencia de alojamiento local, pretendiendo celebrar un contrato de cesión de la explotación con una empresa especializada en la gestión de este tipo de establecimientos.
En virtud del contrato:
- la entidad gestora asumía íntegramente la explotación del alojamiento local;
- era responsable de la captación de huéspedes, la gestión de reservas, la recepción, la limpieza, el mantenimiento y las demás operaciones necesarias para el funcionamiento del establecimiento;
- la facturación a los huéspedes era emitida directamente por la entidad gestora;
- el propietario percibía una remuneración correspondiente a un porcentaje de los ingresos obtenidos, una vez deducidos los costes previstos contractualmente.
Ante este modelo contractual, la cuestión consistía en determinar si la factura emitida por el propietario a la entidad gestora podía beneficiarse del tipo reducido del IVA aplicable al alojamiento local.
El criterio de la Administración Tributaria
La Administración Tributaria comienza distinguiendo claramente dos prestaciones de servicios diferentes.
Por un lado, existe la prestación de servicios de alojamiento efectuada por la entidad gestora a los huéspedes. Esta prestación se encuadra en el apartado 2.17 de la Lista I anexa al Código del IVA, beneficiándose del tipo reducido del IVA aplicable al alojamiento en establecimientos hoteleros y de alojamiento local.
Por otro lado, la operación realizada por el propietario no corresponde a una prestación de servicios de alojamiento, sino a la cesión de los derechos de explotación y gestión del establecimiento a favor de la entidad gestora.
Según la Administración Tributaria, esta operación constituye una prestación de servicios autónoma, sujeta al artículo 4.1 del Código del IVA, no estando prevista en ninguno de los apartados de las listas anexas al Código del IVA que permiten la aplicación de tipos reducidos o intermedios. En consecuencia, queda sujeta al tipo general del impuesto.
No existe una mera intermediación
Uno de los aspectos más relevantes de esta Consulta Vinculante radica en el análisis del artículo 4.4 del Código del IVA, relativo a las situaciones en las que un mandatario actúa en nombre propio, pero por cuenta ajena.
La Administración Tributaria descarta expresamente la aplicación de este régimen, al considerar que la entidad gestora no actúa como un mero intermediario.
En efecto, la empresa asume íntegramente la explotación del establecimiento, presta directamente los servicios a los huéspedes, define las condiciones de explotación y mantiene la relación contractual con los clientes finales.
Al no existir identidad entre los servicios prestados por el propietario y aquellos posteriormente suministrados a los huéspedes, no se cumple el presupuesto necesario para la aplicación de la ficción jurídica prevista en el citado artículo.
Impacto práctico para propietarios y operadores de alojamiento local
La posición adoptada por la Administración Tributaria reviste especial relevancia para los contratos de explotación de alojamientos locales celebrados con empresas gestoras.
En la práctica:
- la empresa gestora seguirá aplicando el tipo reducido del IVA a los servicios de alojamiento prestados a los huéspedes;
- el propietario deberá facturar a la entidad gestora la cesión de la explotación del establecimiento aplicando el tipo general del IVA;
- la calificación contractual y la efectiva distribución de las funciones entre propietario y gestor desempeñan un papel determinante para el correcto tratamiento fiscal de la operación.
Así, contratos aparentemente similares podrán producir consecuencias fiscales diferentes en función de que la entidad gestora actúe como un mero intermediario o asuma efectivamente la explotación autónoma del establecimiento.
Conclusión
La Consulta Vinculante n.º 29726 confirma un criterio relevante de la Administración Tributaria: el tipo reducido del IVA aplicable al alojamiento local únicamente beneficia a quien presta efectivamente los servicios de alojamiento a los huéspedes.
Cuando el propietario se limita a ceder la explotación del establecimiento a una entidad tercera que asume íntegramente la actividad, la remuneración percibida deja de corresponder a un servicio de alojamiento, configurándose, en cambio, como una prestación de servicios autónoma sujeta al tipo general del IVA.
Esta interpretación pone de manifiesto la importancia de una adecuada estructuración contractual de las relaciones entre propietarios y entidades gestoras, así como de la correcta calificación de las operaciones a efectos del IVA, evitando futuras contingencias fiscales.
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