La evolución del mercado inmobiliario y de la inversión en Portugal en los últimos años, ha puesto de relieve una situación delicada en la que las personas mayores (65 años o más) a menudo residen en edificios antiguos.
En este contexto, muchos edificios antiguos y a menudo sin propiedad horizontal, han sido adquiridos por inversores o fondos de inversión, que con frecuencia se han encontrado con inquilinos mayores con contratos de arrendamiento vitalicios.
En general, existen medidas para proteger a los inquilinos mayores de 65 años o con tasas de discapacidad comprobadas iguales o superiores al 60%, que han residido en la propiedad alquilada durante más de 15 años, de procedimientos de desahucio.
Sin embargo, existen excepciones que permiten al arrendador solicitar el desalojo del inquilino, especialmente por motivos de remodelación significativa o renovación de la propiedad alquilada o la necesidad de ocupación propia o alquiler a familiares en primer grado.
Ahora bien, en una situación en la que hay inquilinos mayores o con protección vitalicia en un edificio adquirido en su totalidad por un inversor, es habitual negociar un acuerdo de rescisión de arrendamiento.
Este acuerdo, destinado a compensar al inquilino por las molestias de abandonar la propiedad alquilada, generalmente implica estipular una cantidad de dinero a pagar al inquilino. Se trata, por lo tanto, de una compensación pecuniaria.
Cabe señalar que la compensación en tal acuerdo no tiene por qué limitarse a estipular el pago de una cierta suma de dinero, sino que podría configurarse, por ejemplo, como una compensación en especie, como sería el caso de "poner a disposición" del inquilino otra propiedad. Se podría considerar y acordar una simple reubicación física del inquilino y sus pertenencias a un lugar con características equivalentes a las de la propiedad alquilada, quizás incluso donde sea posible mantener el arrendamiento en las mismas condiciones.
Sin embargo, es importante enfatizar que cada una de las situaciones mencionadas anteriormente puede tener un marco fiscal diferente. Por lo tanto, es crucial que cada una de ellas esté sujeta a un análisis legal previo, entre otros regímenes, a la luz de las reglas del Derecho Fiscal en Portugal.
Esto se debe a que, subyacente a una compensación por un acuerdo de rescisión de arrendamiento, suele haber una situación de renuncia onerosa a una posición contractual inherente a contratos relacionados con bienes inmuebles.
En este sentido, el Artículo 9, párrafo 1, letra e) del Código Portugués del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas ("CIRS") establece que "las indemnizaciones debidas por renuncia onerosa a posiciones contractuales u otros derechos inherentes a contratos relacionados con bienes inmuebles, con excepción de las indemnizaciones legalmente debidas por la terminación de contratos de arrendamiento indefinidos para propiedades que constituyen la residencia permanente del contribuyente, en los casos previstos en el artículo 1101 del Código Civil."
Por lo tanto, desde una perspectiva fiscal en Portugal, la indemnización, capaz de entrar en el concepto de incremento patrimonial, constituye un ingreso de la categoría G, sujeto a tributación en el IRS a una tasa del 28%.
Sin embargo, el mencionado Artículo 9, párrafo 1, letra e) del Código Portugués del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas excluye de la tributación la indemnización debida en caso de terminación de un contrato cuando la propiedad alquilada constituye la residencia permanente del inquilino. En la práctica, esto plantea una pregunta muy pertinente. ¿Qué sucede si la indemnización a pagar es superior a los límites definidos por la ley?
Parece evidente que la respuesta implicaría la tributación de cualquier cantidad que exceda los límites definidos, en los términos generales de la Categoría G, y el destinatario debe declararlo en el respectivo Anexo G de la declaración Modelo 3. Esta es la posición de la Autoridad Tributaria Portuguesa.
Por otro lado, aquellos que pagan indemnizaciones no tienen obligaciones fiscales accesorias, lo que significa que no están obligados a retener en la fuente el montante del impuesto adeudado, a diferencia de lo que sucede con otros incrementos patrimoniales enumerados en el Artículo 9 del CIRS.
Las cuestiones contractuales y sus implicaciones fiscales en temas inmobiliarios son a menudo complejas y plantean cuestiones que deben ser objeto de un análisis legal integral. Belzuz cuenta con abogados con amplia experiencia en derecho inmobiliario y fiscal que pueden asesorar en procesos de negociación y rescisión de contratos de alquiler vitalicios en Portugal.
Departamento Derecho inmobiliario | Departamento Derecho Fiscal (Portugal)
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