A Autoridade Tributária e Aduaneira portuguesa esclareceu recentemente o enquadramento, em matéria de IVA, de contratos de subarrendamento com fins não residenciais (comerciais) que incluem despesas associadas, através da Informação Vinculativa n.º 29156, com data de resolução de 26 de janeiro de 2026, emitida pelo Diretor de Serviços da DSIVA, por subdelegação de competências.
Esta resolução reveste-se de especial relevância para empresas com estruturas de arrendamento ou subarrendamento, espaços partilhados ou modelos contratuais que prevejam a faturação de despesas ao utilizador, especialmente no âmbito imobiliário e de gestão de ativos em Portugal.
O que esclareceu a Autoridade Tributária?
A Informação Vinculativa analisa um contrato de subarrendamento composto por dois componentes distintos:
- o subarrendamento do espaço, mediante pagamento de uma renda calculada por metro quadrado; e
- (as despesas associadas, tais como impostos, taxas e custos relacionados com aquecimento, eletricidade, gás, limpeza de áreas comuns e outras despesas similares.
No que se refere ao subarrendamento do espaço, a Autoridade Tributária conclui que, quando este se traduz na mera colocação passiva do imóvel à disposição do arrendatário, conferindo-lhe o direito de ocupação exclusiva por um período determinado e mediante uma renda, sem prestações adicionais relevantes, a operação beneficia da isenção de IVA prevista na alínea 29) do artigo 9.º do CIVA.
Despesas associadas
As despesas associadas, quando correspondem a prestações de serviços autónomas e são faturadas separadamente, de acordo com os consumos efetivos ou critérios contratualmente estabelecidos, estão sujeitas a IVA e não são isentas, nos termos dos artigos 1.º e 4.º do CIVA.
Prestação única ou renda “all inclusive” – não isenta de IVA
No entanto, a Autoridade Tributária alerta que, quando essas despesas se agregam à renda e são faturadas em conjunto, integrando uma prestação única, a operação deixa de se qualificar como mero arrendamento isento, passando toda a operação a estar sujeita a IVA à taxa normal, nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 18.º do CIVA, deixando de ser aplicável a isenção do artigo 9.º.
Impacto prático para as empresas
Esta Informação Vinculativa reforça a importância de contar com uma estrutura contratual adequada, uma separação clara entre a renda e as despesas associadas e um modelo de faturação rigoroso, sob risco de perder a isenção de IVA aplicável ao arrendamento.
Nos contratos de arrendamento e subarrendamento com fins não residenciais, a renda deve ser faturada de forma autónoma, com indicação expressa da isenção de IVA, enquanto as despesas associadas, como energia, limpeza, manutenção ou taxas, devem ser faturadas separada ou claramente discriminadas, estando sujeitas a IVA à taxa normal (23%). A faturação de valores globais ou soluções “all inclusive” pode levar a que a operação seja considerada uma prestação única, perdendo a isenção de IVA.
A Autoridade Tributária também valoriza a realidade económica da operação, sendo fundamental demonstrar a autonomia dos serviços faturados, bem como assegurar uma adequada separação contabilística e documental, incluindo critérios objetivos de imputação, preços economicamente justificáveis e evidência do controlo ou influência do subarrendatário sobre os consumos respetivos.
Na Belzuz Advogados, S.L.P., oferecemos assessoria jurídico-fiscal especializada em IVA e fiscalidade imobiliária, apoiando os nossos clientes na análise do enquadramento fiscal de contratos de arrendamento e subarrendamento, na revisão e estruturação contratual em conformidade com a legislação fiscal e a jurisprudência, bem como na avaliação do impacto das despesas associadas em matéria de IVA.