A crescente internacionalização das relações conjugais tem trazido novos desafios ao comércio jurídico imobiliário. Um dos mais relevantes é a correta identificação do regime de bens do casamento nos atos notariais e no registo predial, sobretudo quando um ou ambos os cônjuges têm ligação a ordenamentos jurídicos estrangeiros.
O regime de bens do casamento desempenha um papel central na determinação da esfera patrimonial de cada cônjuge e, por consequência, na forma como estes podem dispor ou onerar os bens imóveis.
É, por isso, um elemento fundamental na definição:
- da composição dos bens próprios e comuns,
- da titularidade dos bens adquiridos antes e depois do casamento,
- dos poderes de administração e disposição atribuídos a cada cônjuge,
- e da responsabilidade por dívidas.
Dependendo do regime — comunhão de adquiridos, comunhão geral, separação de bens ou regime atípico resultante de convenção antenupcial — um bem pode ser: (i) bem próprio de um cônjuge, (ii) bem comum (iii) ou bem próprio apenas porque a lei assim o determina (ex.: bens adquiridos antes do casamento, bens doados ou herdados exclusivamente).
Assim, a natureza própria ou comum de um bem influencia quem pode validamente praticar o ato, a necessidade ou não de consentimento do outro cônjuge e até a validade do próprio ato jurídico.
A lei portuguesa estabelece que:
- cada cônjuge administra e dispõe autonomamente dos seus bens próprios;
- a administração e disposição dos bens comuns pode exigir a intervenção conjunta dos dois cônjuges;
- determinados atos (tais como compra e venda e constituição de hipoteca), mesmo sobre bens próprios e em regime de separação de bens, exigem o consentimento do outro cônjuge, por afetarem interesses da vida familiar (como a casa de morada de família que tem uma proteção própria e especial, mesmo que o imóvel seja bem próprio de um dos cônjuges, que o casal esteja casado sob separação de bens e que o outro cônjuge não tenha qualquer direito real sobre o imóvel).
Nos atos sujeitos a forma pública, como compra e venda ou hipoteca, o consentimento do cônjuge pode constar da própria escritura ou ser prestado em documento separado, devidamente autenticado.
Se o cônjuge recusar injustificadamente ou estiver impossibilitado de prestar consentimento, este pode ser suprido judicialmente.
Importa esclarecer que prestar consentimento não torna o cônjuge responsável pela dívida, no caso da constituição de hipoteca, significa apenas que autoriza a oneração de um bem cujo destino também o pode afetar.
Assim, o regime de bens define o âmbito de liberdade patrimonial de cada cônjuge.
A forma como os bens estão distribuídos entre patrimónios próprios e comum tem consequências jurídicas concretas:
- A venda ou hipoteca de bem comum feita apenas por um dos cônjuges pode ser anulável.
- A oneração da casa de morada de família sem consentimento do outro cônjuge pode ser nula, mesmo sendo um bem próprio.
- Certos atos praticados apenas por um cônjuge podem não produzir efeitos perante terceiros, afetando a segurança do registo predial.
Uma indicação incorreta do regime de bens pode causar problemas em:
- partilhas futuras por divórcio ou morte,
- futuras transmissões do imóvel,
- pedidos desnecessários de consentimento conjugal,
- necessidade de retificar escrituras e registos prediais, com custos e atrasos significativos.
E a correta identificação do regime de bens assume especial complexidade e relevância quando o comprador é estrangeiro. Isto porque, existem sistemas jurídicos onde, mesmo em separação de bens, o consentimento do cônjuge é sempre necessário para onerar ou vender imóveis, sejam ou não casa de morada de família. Assim, torna-se essencial verificar qual é a lei aplicável ao regime de bens daquele casal, se houve ou não escolha (formal e materialmente válida) da lei aplicável ao regime patrimonial, a data de celebração do casamento (atentos os diferentes regimes existentes, em função do casamento ter sido celebrado antes de 01.06.1967, entre 01.06.1967 e 29.01.2019 e depois de 29.01.2029), entre outras coisas.
Em função dessa informação, poderá aplicar-se (i) o Código Civil de Seabra; (ii) o Código Civil Português ou (iii) o Regulamento (EU) 2016/1103, de 24 de junho de 2016, também designado como Regulamento dos Regimes Matrimoniais.
Quando o comprador está sujeito a um regime de bens regulado por lei estrangeira, a simples indicação de que esse regime “corresponde, em Portugal, à comunhão de adquiridos” é insuficiente.
Não basta uma aproximação por analogia, sendo necessário indicar qual o direito estrangeiro aplicável e qual o regime específico que ele estabelece.
Caso contrário, corre-se o risco de criar um registo que não corresponde à verdade jurídica.
Apesar de a lei permitir que o notário se baseie nas declarações dos intervenientes, isso não significa que as deva aceitar sem análise jurídica. Aceitar declarações inexatas resultaria na criação de regimes de bens inexistentes ou erróneos no próprio registo.
O mesmo dever de verificação recai sobre o conservador do registo predial quando o facto está sujeito a registo. Porque o registo definitivo goza ainda de presunção de veracidade, pelo que um erro na indicação do regime de bens pode criar uma falsa aparência jurídica com consequências graves.
Quando o regime de bens é atípico — por exemplo, resultante de uma convenção antenupcial estrangeira — esse facto deve ser mencionado com clareza na escritura e refletido no registo.
O mesmo se aplica ao registo de casamentos celebrados no estrangeiro: não basta transcrever o casamento em Portugal; deve também averbar-se a convenção antenupcial, quando exista.
Do ponto de vista dos notários, conservadores e operadores imobiliários, conhecer o regime de bens do casamento é também essencial para determinar quem deve intervir no ato, identificar se há necessidade de consentimento conjugal, garantir a validade e eficácia da escritura e do registo e, por fim, proteger terceiros de boa-fé que confiem no registo predial.
A omissão desta verificação pode levar a escrituras inválidas ou ineficazes, registos prediais deficientes, ações judiciais de anulação, litígios em partilhas futuras por divórcio ou morte, problemas em futuras transmissões do imóvel, pedidos desnecessários de consentimento conjugal e execução hipotecária dificultada ou mesmo inviável.
Em suma:
A exigência de rigor jurídico na escritura pública e de exatidão no registo predial impõe que, sempre que haja elementos internacionais, o regime de bens seja indicado com referência expressa ao ordenamento jurídico que o estabelece.
Se a lei aplicável for a de um Estado com múltiplos sistemas jurídicos internos, deve também identificar-se o sistema material concreto aplicável.
Quando a indicação do regime de bens na escritura for insuficiente ou incorreta, a conservatória pode — e deve — exigir prova complementar, através dos mecanismos legais de suprimento de deficiências, situação que acarreta custos e atrasos significativos na conclusão do negócio.
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