Mantenimiento del IVA reducido en la rehabilitación urbana
Hasta la fecha, el Gobierno portugués no ha modificado el régimen del IVA reducido del 6 % en la rehabilitación urbana, manteniendo este incentivo fiscal como una herramienta clave para la regeneración del parque inmobiliario.
No obstante, el Ejecutivo ha reforzado los incentivos fiscales a la vivienda, ampliando la aplicación del IVA reducido a determinadas operaciones de construcción y rehabilitación de inmuebles destinados a uso habitacional, en el marco de las políticas públicas de acceso a la vivienda en Portugal.
Aplicación del IVA reducido a la construcción y al arrendamiento habitacional
La aplicación del IVA reducido en la construcción y el arrendamiento habitacional en Portugal está sujeta a los siguientes límites económicos:
- Vivienda propia y permanente (VPP):
Precio de adquisición hasta 648.000 €. - Arrendamiento habitacional:
Renta mensual hasta 2.300 €.
Estas medidas tienen un impacto directo en los proyectos de construcción y arrendamiento en Portugal, tanto para promotores como para particulares, y requieren un análisis riguroso desde el punto de vista del derecho fiscal.
Autoconstrucción y devolución del IVA
En los supuestos de autoconstrucción, cuando el propietario adquiere directamente servicios de obra para construir o rehabilitar un inmueble destinado a su vivienda propia y permanente, la propuesta del Gobierno prevé un mecanismo específico de devolución del IVA.
En estos casos, el adquirente podrá solicitar la devolución de la diferencia entre el tipo normal de IVA (23 %) y el tipo reducido (6 %).
La solicitud deberá presentarse ante la Autoridade Tributária en un plazo máximo de 12 meses desde la emisión de la licencia de utilización.
Ámbito temporal de aplicación
La reducción del IVA se aplica a las operaciones urbanísticas iniciadas entre el 23 de septiembre de 2025 y el 31 de diciembre de 2029.
La vigencia del régimen finaliza el 31 de diciembre de 2032, lo que obliga a una adecuada planificación fiscal de los proyectos inmobiliarios.
Requisitos para la aplicación del IVA reducido en la rehabilitación urbana
Conviene recordar la sentencia del Supremo Tribunal Administrativo de 26 de marzo de 2025 (proc. n.º 012/24.9BALSB), que unificó los criterios para la aplicación del IVA reducido del 6 % en las obras de rehabilitación urbana.
De acuerdo con dicha jurisprudencia, el tipo reducido solo resulta aplicable cuando concurran simultáneamente los siguientes requisitos:
- El inmueble debe estar situado en un Área de Rehabilitación Urbana (ARU).
- Debe existir una Operación de Rehabilitación Urbana (ORU) previamente aprobada para dicha ARU.
Por su parte, la Autoridade Tributária ha venido interpretando que la reducción del IVA únicamente procede cuando exista un contrato formal de obra y un certificado urbanístico emitido por el Ayuntamiento que encuadre correctamente la operación.
El Departamento Fiscal de Belzuz Abogados, S.L.P. presta asesoramiento integral en materia de derecho fiscal en Portugal, incluyendo:
- Análisis del encuadre fiscal de proyectos de rehabilitación urbana.
- Evaluación de riesgos en la aplicación del IVA reducido en construcción y arrendamiento habitacional.
- Asistencia en procedimientos de inspección tributaria.
- Defensa en litigios fiscales ante la Autoridad Tributaria y los tribunales portugueses.