Manutenção do IVA reduzido na reabilitação urbana
Até à data, o Governo português não alterou o regime do IVA reduzido de 6 % na reabilitação urbana, mantendo este incentivo fiscal como um instrumento-chave para a regeneração do parque imobiliário.
Não obstante, o Executivo reforçou os incentivos fiscais à habitação, alargando a aplicação do IVA reduzido a determinadas operações de construção e reabilitação de imóveis destinados a uso habitacional, no âmbito das políticas públicas de acesso à habitação em Portugal.
Aplicação do IVA reduzido à construção e ao arrendamento habitacional
A aplicação do IVA reduzido na construção e no arrendamento habitacional em Portugal está sujeita aos seguintes limites económicos:
- Habitação própria e permanente (HPP)
Preço de aquisição até 648.000 €.
- Arrendamento habitacional:
Renda mensal até 2.300 €.
Estas medidas têm um impacto direto nos projetos de construção e arrendamento em Portugal, tanto para promotores como para particulares, e exigem uma análise rigorosa do ponto de vista do direito fiscal.
Autoconstrução e reembolso do IVA
Nos casos de autoconstrução, quando o proprietário adquire diretamente serviços de empreitada para construir ou reabilitar um imóvel destinado à sua habitação própria e permanente, a proposta do Governo prevê um mecanismo específico de reembolso do IVA.
Nestes casos, o adquirente poderá solicitar a devolução da diferença entre a taxa normal de IVA (23 %) e a taxa reduzida (6 %).
O pedido deverá ser apresentado junto da Autoridade Tributária no prazo máximo de 12 meses a contar da emissão da licença de utilização.
Âmbito temporal de aplicação
A redução do IVA aplica-se às operações urbanísticas iniciadas entre 23 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029.
A vigência do regime termina em 31 de dezembro de 2032, o que impõe uma adequada planificação fiscal dos projetos imobiliários.
Requisitos para a aplicação do IVA reduzido na reabilitação urbana
Importa recordar a decisão do Supremo Tribunal Administrativo de 26 de março de 2025 (proc. n.º 012/24.9BALSB), que uniformizou os critérios para a aplicação do IVA reduzido de 6 % nas obras de reabilitação urbana.
De acordo com essa jurisprudência, a taxa reduzida apenas é aplicável quando se verifiquem, cumulativamente, os seguintes requisitos:
- O imóvel deve situar-se numa Área de Reabilitação Urbana (ARU).
- Deve existir uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) previamente aprovada para essa ARU.
Por sua vez, a Autoridade Tributária tem vindo a interpretar que a redução do IVA apenas é aplicável quando exista um contrato formal de empreitada e um certificado urbanístico emitido pela Câmara Municipal que enquadre corretamente a operação.
O Departamento Fiscal da Belzuz Advogados, S.L.P. presta assessoria integral em matéria de direito fiscal em Portugal, incluindo:
- Análise do enquadramento fiscal de projetos de reabilitação urbana.
- Avaliação de riscos na aplicação do IVA reduzido na construção e no arrendamento habitacional.
- Assistência em procedimentos de inspeção tributária.
- Defesa em contencioso fiscal perante a Autoridade Tributária e os tribunais portugueses.