La Autoridad Tributaria y Aduanera portuguesa aclaró recientemente el encuadre, en materia de IVA, de los contratos de subarrendamiento con fines no residenciales (comerciales) que incluyen gastos asociados, a través de la Información Vinculante n.º 29156, con fecha de resolución de 26 de enero de 2026, emitida por el director de Servicios de la DSIVA, por subdelegación de competencias.
Esta resolución resulta de especial relevancia para empresas con estructuras de arrendamiento o subarrendamiento, espacios compartidos o modelos contractuales que prevean la facturación de gastos al usuario, especialmente en el ámbito inmobiliario y de gestión de activos en Portugal.
¿Qué aclaró la Autoridad Tributaria?
La Información Vinculante analiza un contrato de subarrendamiento compuesto por dos componentes distintas:
- el subarrendamiento del espacio, mediante pago de una renta calculada por metro cuadrado; y
- los gastos asociados, tales como impuestos, tasas y costes relacionados con calefacción, electricidad, gas, limpieza de áreas comunes y otros gastos similares.
En cuanto al subarrendamiento del espacio, la Autoridad Tributaria concluye que, cuando este se traduzca en una puesta pasiva del inmueble a disposición del arrendatario, otorgándole el derecho de ocupación exclusiva por un período determinado y mediante una renta, sin prestaciones adicionales relevantes, la operación se beneficia de la exención de IVA prevista en el apartado 29) del artículo 9.º del CIVA.
Gastos asociados
Los gastos asociados, cuando corresponden a prestaciones de servicios autónomas y se facturan por separado, de acuerdo con los consumos efectivos o criterios contractualmente establecidos, están sujetos a IVA y no exentos, conforme a los artículos 1.º y 4.º del CIVA.
Prestación única o renta “all inclusive” – no exenta de IVA
No obstante, la Autoridad Tributaria advierte que, cuando dichos gastos se agregan a la renta y se facturan conjuntamente, integrando una prestación única, la operación deja de calificarse como mero arrendamiento exento, pasando toda la operación a estar sujeta al IVA a la tasa normal, conforme al apartado c) del n.º 1 del artículo 18.º del CIVA, dejando de ser aplicable la exención del artículo 9.º.
Impacto práctico para las empresas
Esta Información Vinculante refuerza la importancia de contar con una estructura contractual adecuada, una separación clara entre la renta y los gastos asociados y un modelo de facturación riguroso, bajo riesgo de perder la exención de IVA aplicable al arrendamiento.
En los contratos de arrendamiento y subarrendamiento con fines no residenciales, la renta debe facturarse de forma autónoma, con indicación expresa de la exención de IVA, mientras que los gastos asociados, como energía, limpieza, mantenimiento o tasas, deben facturarse separada o claramente discriminados, estando sujetos a IVA a la tasa normal (23%). La facturación de valores globales o soluciones “all inclusive” puede llevar a que la operación se considere una prestación única, perdiendo la exención de IVA.
La Autoridad Tributaria también valora la realidad económica de la operación, siendo fundamental demostrar la autonomía de los servicios facturados, así como asegurar una adecuada separación contable y documental, incluyendo criterios objetivos de imputación, precios económicamente justificables y evidencia del control o influencia del subarrendatario sobre los consumos respectivos.
En Belzuz Abogados, S.L.P., ofrecemos asesoría jurídico-fiscal especializada en IVA y fiscalidad inmobiliaria, apoyando a nuestros clientes en el análisis del encuadre fiscal de contratos de arrendamiento y subarrendamiento, la revisión y estructuración contractual conforme a la legislación fiscal y la jurisprudencia, así como en la evaluación del impacto de los gastos asociados en materia de IVA.