A crescente profissionalização do setor do alojamento local tem conduzido à celebração de contratos de cedência de exploração entre proprietários e empresas especializadas na gestão destes estabelecimentos. Estes modelos de negócio suscitam, porém, diversas dúvidas quanto ao respetivo enquadramento fiscal, nomeadamente em sede de IVA.
Através da Informação Vinculativa n.º 29726, de 24 de junho de 2026, a Autoridade Tributária veio esclarecer uma questão particularmente relevante: qual a taxa de IVA aplicável à remuneração recebida pelo proprietário quando este cede a exploração do alojamento local a uma entidade gestora.
O caso analisado
No caso submetido à apreciação da AT, a requerente era proprietária de um imóvel e titular da respetiva licença de alojamento local, pretendendo celebrar um contrato de cedência de exploração com uma empresa especializada na gestão deste tipo de estabelecimentos.
Nos termos do contrato:
- a entidade gestora assumia integralmente a exploração do alojamento local;
- era responsável pela angariação de hóspedes, gestão de reservas, receção, limpeza, manutenção e demais operações necessárias ao funcionamento do estabelecimento;
- a faturação aos hóspedes era emitida diretamente pela entidade gestora;
- o proprietário recebia uma remuneração correspondente a uma percentagem das receitas obtidas, após dedução dos custos contratualmente previstos.
Perante este modelo contratual, a questão consistia em determinar se a fatura emitida pelo proprietário à entidade gestora poderia beneficiar da taxa reduzida de IVA aplicável ao alojamento local.
O entendimento da Autoridade Tributária
A AT começa por distinguir claramente duas prestações de serviços distintas.
Por um lado, existe a prestação de serviços de alojamento efetuada pela entidade gestora aos hóspedes. Esta prestação enquadra-se na verba 2.17 da Lista I anexa ao Código do IVA, beneficiando da taxa reduzida de IVA aplicável ao alojamento em estabelecimentos hoteleiros e de alojamento local.
Por outro lado, a operação realizada pelo proprietário não corresponde à prestação de serviços de alojamento, mas sim à cedência dos direitos de exploração e gestão do estabelecimento a favor da entidade gestora.
Segundo a AT, esta operação constitui uma prestação de serviços autónoma, sujeita ao artigo 4.º, n.º 1, do Código do IVA, não estando prevista em qualquer das verbas das listas anexas ao Código do IVA que permitem a aplicação de taxas reduzidas ou intermédias. Consequentemente, fica sujeita à taxa normal do imposto.
Não existe mera intermediação
Um dos aspetos mais relevantes desta informação vinculativa prende-se com a análise do artigo 4.º, n.º 4, do Código do IVA, relativo às situações em que um mandatário atua em nome próprio, mas por conta de outrem.
A AT afasta expressamente a aplicação deste regime, por entender que a entidade gestora não atua como simples intermediária.
Na realidade, a empresa assume integralmente a exploração do estabelecimento, presta diretamente os serviços aos hóspedes, define as condições de exploração e mantém a relação contratual com os clientes finais.
Não existindo identidade entre os serviços prestados pelo proprietário e aqueles posteriormente disponibilizados aos hóspedes, não se verifica o pressuposto necessário para aplicação da ficção jurídica prevista no referido artigo.
Impacto prático para proprietários e operadores de alojamento local
Esta posição da Autoridade Tributária assume especial relevância para os contratos de exploração de alojamento local celebrados com empresas de gestão.
Na prática:
- a empresa gestora continua a aplicar a taxa reduzida de IVA aos serviços de alojamento prestados aos hóspedes;
- o proprietário deverá faturar à entidade gestora a cedência da exploração do estabelecimento aplicando a taxa normal de IVA;
- a qualificação contratual e a efetiva distribuição das funções entre proprietário e gestor assumem um papel determinante para o correto enquadramento fiscal.
Assim, contratos aparentemente semelhantes poderão produzir consequências fiscais distintas consoante a entidade gestora atue como mera intermediária ou assuma efetivamente a exploração autónoma do estabelecimento.
Conclusão
A Informação Vinculativa n.º 29726 confirma uma orientação importante da Autoridade Tributária: a taxa reduzida de IVA aplicável ao alojamento local apenas beneficia quem presta efetivamente os serviços de alojamento aos hóspedes.
Quando o proprietário se limita a ceder a exploração do estabelecimento a uma entidade terceira que assume integralmente a atividade, a remuneração recebida deixa de corresponder a um serviço de alojamento, configurando antes uma prestação de serviços autónoma sujeita à taxa normal de IVA.
Esta interpretação evidencia a importância de uma adequada estruturação contratual das relações entre proprietários e entidades gestoras, bem como da correta qualificação das operações para efeitos de IVA, evitando contingências fiscais futuras.
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