Las medidas aprobadas por el Decreto-Ley n.º 97/2026, de 20 de mayo, ahora objeto de rectificación, abarcan prácticamente todas las fases del ciclo de la vivienda —desde la construcción hasta el arrendamiento— y tienen como finalidad reducir la carga fiscal soportada por quienes invierten o desean adquirir una vivienda.
Exención de las ganancias patrimoniales (IRS)
Se establece la exclusión de tributación de las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de inmuebles realizada entre 2026 y 2029, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda con renta moderada (hasta 2.300 euros mensuales).
El reintegro deberá efectuarse dentro del plazo comprendido entre los 24 meses anteriores y los 36 meses posteriores a la transmisión del inmueble. La intención de reinvertir deberá manifestarse en la declaración del IRS correspondiente al ejercicio en que se produzca la venta.
La medida será aplicable a las transmisiones realizadas entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2029.
Tipo reducido de IVA para la construcción de vivienda
Una de las medidas de mayor impacto consiste en la aplicación del tipo reducido del IVA (6%) a las ejecuciones de obra de construcción de vivienda habitual y permanente que cumplan los requisitos legalmente previstos.
El beneficio alcanza tanto a las obras de construcción como de rehabilitación urbana destinadas a vivienda habitual y permanente o al arrendamiento residencial con rentas moderadas.
En el caso de viviendas destinadas a residencia habitual y permanente, el tipo reducido será aplicable, entre otros requisitos, cuando:
- el precio de venta no supere el límite máximo del segundo tramo de la tabla del IMT (actualmente 660.982 euros); y
- la transmisión tenga lugar en los 24 meses siguientes a la emisión de la documentación relativa al inicio de utilización del inmueble.
Cuando el inmueble se destine al arrendamiento residencial, será necesario, entre otros requisitos, que:
- la renta mensual no exceda de 2,5 veces el salario mínimo mensual previsto para 2026 (2.300 euros, importe susceptible de actualización mediante Orden Ministerial);
- el primer contrato de arrendamiento entre en vigor dentro de los 24 meses siguientes a la emisión de la documentación relativa al inicio de utilización del inmueble; y
- el inmueble permanezca arrendado durante al menos 36 meses, consecutivos o alternos, dentro de los primeros cinco años desde dicha fecha.
El tipo reducido del IVA:
- será aplicable a las obras de construcción o rehabilitación relativas a operaciones urbanísticas cuyo procedimiento se inicie entre el 25 de septiembre de 2025 y el 31 de diciembre de 2029, siempre que el devengo del impuesto tenga lugar a partir del 1 de enero de 2026; y
- permanecerá vigente hasta el 31 de diciembre de 2032.
Con esta medida se pretende reducir el coste final de construcción de nuevas viviendas, facilitar la construcción por particulares e incrementar la oferta de vivienda. Asimismo, el Decreto-Ley incorpora mecanismos de control destinados a garantizar que los inmuebles beneficiarios se destinen efectivamente a vivienda habitual.
Devolución parcial del IVA en la autoconstrucción
También se crea un régimen que permite a las personas físicas obtener la devolución parcial del IVA soportado en las obras de construcción de su vivienda habitual y permanente, siempre que se cumplan los requisitos legalmente establecidos.
Se trata de una medida novedosa destinada a aliviar la carga económica de quienes optan por construir su propia vivienda.
Tributación más favorable de los rendimientos inmobiliarios
El Decreto-Ley incorpora al Estatuto de los Beneficios Fiscales un nuevo régimen que prevé la aplicación de un tipo autónomo del 10% en el IRS a determinados rendimientos derivados de contratos de arrendamiento de vivienda, siempre que se respeten los límites máximos de renta y las restantes condiciones legales.
En particular, la renta mensual no podrá superar 2,5 veces el salario mínimo mensual previsto para 2026 (2.300 euros mensuales, importe susceptible de actualización).
La finalidad de esta medida es incentivar a los propietarios a incorporar un mayor número de inmuebles al mercado del alquiler residencial a precios moderados.
Para los arrendatarios, la principal novedad consiste en el incremento del límite anual de la deducción en el IRS por rentas satisfechas en contratos de arrendamiento de vivienda:
- 900 euros en 2026; y
- 1.000 euros a partir de 2027.
Refuerzo de los incentivos a la inversión inmobiliaria
El Estatuto de los Beneficios Fiscales pasa también a contemplar un régimen más favorable para los organismos de inversión colectiva que inviertan en vivienda, reforzando el régimen previsto en su artículo 24.º-A.
En estos casos, las rentas distribuidas a los partícipes podrán beneficiarse de exclusiones parciales de tributación, cuyo porcentaje aumentará en función de la proporción de activos destinados a vivienda incluidos en la cartera del fondo.
El objetivo es canalizar un mayor volumen de inversión hacia proyectos residenciales e incrementar la oferta de vivienda.
Contratos de Inversión para Arrendamiento (CIA)
El Decreto-Ley crea igualmente los Contratos de Inversión para Arrendamiento (CIA), mediante los cuales el Estado podrá conceder incentivos fiscales a proyectos de construcción, rehabilitación o adquisición de inmuebles destinados al alquiler residencial.
Los beneficios podrán concederse por un período máximo de 25 años, quedando los inversores obligados al cumplimiento de diversas condiciones, especialmente en relación con el destino de los inmuebles y los límites máximos de las rentas aplicables.
Nuevo Régimen Simplificado de Arrendamiento Asequible
Asimismo, se crea el Régimen Simplificado de Arrendamiento Asequible (RSAA), cuyo objetivo es simplificar la celebración de contratos de alquiler con rentas dentro de los límites establecidos por la normativa, reduciendo los procedimientos administrativos y reforzando los incentivos al alquiler de larga duración.
El régimen prevé la exención total del IRS y del IRC sobre los rendimientos inmobiliarios derivados de contratos calificados como «arrendamiento asequible», siempre que las rentas no superen el 80 % de la mediana del valor por metro cuadrado correspondiente al municipio donde se ubique el inmueble.
¿Qué corrige la Declaración de Rectificación?
La Declaración de Rectificación n.º 26/2026/1 no modifica el contenido material de las medidas fiscales aprobadas, limitándose a corregir errores de redacción, referencias normativas y remisiones legales contenidas en el Decreto-Ley.
Entre las principales correcciones destacan:
- la incorporación de la referencia al intervalo «del 5 % al 10 %» en la tabla de exclusión de tributación aplicable a determinados fondos de inversión inmobiliaria;
- la corrección de la remisión legal relativa al régimen del subarrendamiento;
- la aclaración de las reglas aplicables a las situaciones de copropiedad;
- la corrección de diversas remisiones en el régimen de los Contratos de Inversión para Arrendamiento; y
- el perfeccionamiento de la redacción relativa a la actualización de los límites máximos de renta.
Conclusión
El Decreto-Ley n.º 97/2026 constituye una de las reformas fiscales más relevantes en materia de vivienda de los últimos años, apostando por la reducción de los costes de construcción, el impulso a la inversión inmobiliaria, el aumento de la oferta de vivienda en alquiler y la creación de nuevos mecanismos de apoyo al acceso a la vivienda.
La Declaración de Rectificación n.º 26/2026/1 no altera el alcance de estas medidas, pero contribuye a reforzar la seguridad jurídica mediante la corrección de errores técnicos y de referencias normativas.
Nuestro equipo de Derecho Fiscal y Derecho Inmobiliario permanece a su disposición para analizar el impacto de estas novedades en operaciones inmobiliarias, proyectos de inversión o situaciones concretas de particulares y empresas.