La tributación de las plusvalías derivadas de la transmisión de inmuebles destinados a vivienda ha experimentado cambios relevantes en 2026, con la ampliación temporal del régimen de exclusión de tributación por reinversión a los inmuebles destinados al mercado del arrendamiento de vivienda.
Una reciente Información Vinculante de la Autoridad Tributaria y Aduanera (“AT”) ha venido ahora a aclarar una cuestión especialmente relevante para los contribuyentes: es posible repartir el valor obtenido con la venta de una vivienda habitual y reinvertirlo, simultáneamente, en la adquisición de una nueva vivienda habitual y en la adquisición de otro inmueble destinado al arrendamiento de vivienda.
Esta posición consta en la Información Vinculante relativa al Procedimiento n.º 30947, objeto de resolución de 30 de julio de 2026, y reviste especial importancia al aclarar la articulación entre los regímenes previstos en los apartados 5 y 7 del artículo 10 del Código del IRPF (“CIRS”).
1. La exclusión de tributación por reinversión en una nueva vivienda habitual
El régimen tradicional previsto en el apartado 5 del artículo 10 del CIRS permite excluir de tributación, total o parcialmente, la plusvalía resultante de la transmisión de un inmueble destinado a vivienda habitual cuando el correspondiente valor de realización sea reinvertido en una nueva vivienda habitual.
La aplicación de este régimen está sujeta al cumplimiento de diversos requisitos.
En primer lugar, el inmueble transmitido deberá haber constituido la vivienda habitual del contribuyente o de su unidad familiar, circunstancia acreditada, en particular, mediante el domicilio fiscal, durante los 12 meses anteriores a la transmisión o, cuando sea anterior, a la fecha de la reinversión, sin perjuicio de las situaciones excepcionales legalmente previstas.
Por otro lado, el inmueble adquirido deberá estar situado en Portugal, en otro Estado miembro de la Unión Europea o en un Estado perteneciente al Espacio Económico Europeo, en este último caso siempre que exista intercambio de información en materia fiscal. Asimismo, la nueva vivienda deberá destinarse a vivienda habitual del contribuyente o de su unidad familiar en el plazo de 12 meses desde la reinversión.
El objetivo de este régimen es conocido: permitir que la sustitución de la residencia habitual no determine, por sí sola, la tributación inmediata de la plusvalía inmobiliaria, siempre que el producto de la transmisión vuelva a destinarse a la adquisición de una vivienda habitual y se cumplan las condiciones legalmente establecidas.
2. El nuevo régimen de reinversión en inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda
La principal novedad deriva del Decreto-Ley n.º 97/2026, de 20 de mayo, que introdujo un nuevo apartado 7 en el artículo 10 del CIRS.
Se trata de un régimen temporal, aplicable a las transmisiones realizadas entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2029, que amplía la posibilidad de exclusión de tributación de las plusvalías cuando el valor de realización se destine a la adquisición de inmuebles destinados al mercado del arrendamiento de vivienda.
De acuerdo con la interpretación recogida en la Información Vinculante, este régimen comprende no solo las ganancias procedentes de la transmisión de la vivienda habitual a que se refiere el apartado 5 del artículo 10 del CIRS, sino también las ganancias procedentes de la transmisión de otros inmuebles destinados a vivienda, siempre que el valor de realización se destine a la adquisición de otros inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda y se cumplan las restantes condiciones legales.
No obstante, el nuevo régimen establece condiciones particularmente exigentes.
El inmueble adquirido deberá estar situado en territorio nacional y ser objeto de un contrato de arrendamiento de vivienda en el plazo de seis meses, salvo impedimento justificado, en particular como consecuencia de la necesidad de realizar obras urgentes y únicamente durante el período estrictamente necesario.
Adicionalmente, el inmueble deberá permanecer arrendado durante, al menos, 36 meses, consecutivos o interpolados, durante los primeros cinco años, debiendo respetarse, asimismo, durante dicho período, los límites máximos de renta establecidos en el Decreto-Ley n.º 97/2026.
Finalmente, el inmueble adquirido no podrá ser transmitido, a título gratuito u oneroso, durante el período de cinco años legalmente establecido.
Nos encontramos, por tanto, ante un beneficio fiscal que pretende utilizar la tributación de las plusvalías como instrumento de incentivo para la incorporación de inmuebles al mercado del arrendamiento de vivienda, pero cuyo mantenimiento depende del cumplimiento de un conjunto de condiciones que se prolongan significativamente en el tiempo.
3. ¿Es posible combinar ambos regímenes?
Es precisamente en esta materia donde la Información Vinculante adquiere mayor interés.
En el caso analizado, la contribuyente pretendía vender su vivienda habitual y utilizar el correspondiente valor de realización en dos inversiones distintas: una parte en la adquisición de una nueva vivienda habitual y otra parte en la adquisición de un segundo inmueble destinado al arrendamiento de vivienda.
La cuestión consistía, por tanto, en determinar si los regímenes previstos en los apartados 5 y 7 del artículo 10 del CIRS podían aplicarse acumulativamente respecto de una misma transmisión.
La AT responde afirmativamente.
Según la Administración Tributaria, no existe ningún impedimento legal para repartir el producto de la venta entre las dos modalidades de reinversión. De este modo, una parte del valor de realización podrá destinarse a una nueva vivienda habitual y otra parte a un inmueble destinado al arrendamiento de vivienda.
La solución resulta especialmente relevante porque esta posibilidad de acumulación no se desprende expresamente del tenor literal de la ley.
La propia AT reconoce esta circunstancia, pero considera que ninguna de las normas establece una incompatibilidad entre ambos regímenes. Adicionalmente, encuentra fundamento para esta interpretación en el apartado 12 del artículo 10 del CIRS, que establece que, en los supuestos de reinversión parcial, la exclusión de tributación se aplica únicamente a la parte proporcional de las ganancias correspondiente al valor efectivamente reinvertido.
4. Una interpretación favorable al contribuyente, pero con regímenes autónomos
La posición adoptada por la AT nos parece coherente con la estructura y con la finalidad de ambos regímenes.
En ausencia de una norma que imponga la exclusividad entre las dos modalidades de reinversión, resultaría difícil justificar que un contribuyente que destinase la totalidad del valor de realización a una sola de las finalidades pudiera beneficiarse de la exclusión, pero perdiera parcialmente dicho beneficio por el mero hecho de repartir ese mismo valor entre dos finalidades que el propio legislador ha decidido incentivar fiscalmente.
La interpretación adoptada permite, de este modo, una utilización más flexible del producto de la transmisión.
Por ejemplo, un contribuyente que venda su vivienda habitual podrá utilizar una parte del valor obtenido para adquirir una nueva residencia y destinar el importe restante a la adquisición de un inmueble para arrendamiento de vivienda, beneficiándose, en principio, de la exclusión de tributación correspondiente a los importes efectivamente reinvertidos en cada una de dichas finalidades.
Este es probablemente el aspecto práctico más importante de la Información Vinculante, ya que la posición de la AT resulta especialmente relevante para los contribuyentes que pretendan reorganizar su patrimonio inmobiliario tras la venta de su vivienda habitual.
No obstante, la acumulación de los beneficios no supone la fusión de ambos regímenes.
La AT aclara expresamente que los requisitos deberán analizarse de forma “separada y segregada” respecto de cada fracción del valor reinvertido.
Esto significa que la parte destinada a la nueva vivienda habitual deberá cumplir de forma autónoma todos los requisitos del apartado 5 del artículo 10 del CIRS, mientras que la parte destinada al inmueble para arrendamiento deberá cumplir los requisitos específicos previstos en el apartado 7.
El incumplimiento de las condiciones aplicables a una de las vertientes podrá, por tanto, comprometer la exclusión correspondiente a esa parte de la reinversión, sin que ello deba necesariamente afectar a la otra modalidad, siempre que esta haya cumplido de forma autónoma sus respectivos requisitos.
5. Reinversión parcial: la importancia de la proporcionalidad
Otro aspecto relevante se refiere a aquellas situaciones en las que el contribuyente no reinvierta la totalidad del valor de realización.
La Información Vinculante confirma que la exclusión de la plusvalía opera proporcionalmente al importe efectivamente reinvertido.
Así, si únicamente una parte del valor de realización se destina a la nueva vivienda habitual y/o al inmueble destinado al arrendamiento, solo la correspondiente proporción de la ganancia podrá beneficiarse de la exclusión.
En caso de utilización simultánea de ambos regímenes, deberá ser posible identificar claramente qué parte del valor de realización se encuentra afecta a cada modalidad de reinversión, dado que la propia AT considera que la exclusión deberá calcularse atendiendo a la parte proporcional asignada a cada régimen.
Esta circunstancia aconseja una adecuada documentación de los flujos financieros asociados a las diferentes adquisiciones, especialmente cuando estas tengan lugar en momentos distintos.
6. Los plazos continúan siendo determinantes
A pesar de las diferencias entre ambos regímenes, existen requisitos temporales y declarativos comunes.
De acuerdo con la Información Vinculante, la reinversión deberá efectuarse dentro del período comprendido entre los 24 meses anteriores y los 36 meses posteriores a la fecha de la transmisión.
Asimismo, el contribuyente deberá manifestar expresamente su intención de reinvertir, aunque sea parcialmente, en la declaración de rendimientos correspondiente al año de la transmisión, identificando los respectivos importes.
En el caso de la inversión destinada al arrendamiento de vivienda, estos requisitos coexisten con las obligaciones específicas de dicho régimen, en particular la celebración del contrato de arrendamiento dentro del plazo legal, el mantenimiento del inmueble en el mercado del arrendamiento durante el período mínimo exigido, el respeto de los límites máximos de renta y la prohibición de transmisión durante cinco años.
En consecuencia, el análisis fiscal no deberá limitarse al momento de la venta o de la adquisición de los inmuebles: el beneficio depende también del comportamiento del contribuyente durante los años posteriores a la reinversión.
7. Algunas cautelas en su aplicación práctica
A pesar de la posición favorable adoptada por la AT, debe tenerse presente que una Información Vinculante se emite en relación con una situación concreta y atendiendo a los hechos expuestos por el correspondiente solicitante.
Además, el nuevo régimen de reinversión en inmuebles destinados al arrendamiento establece condiciones cuya verificación no se agota en el momento de la adquisición.
El mantenimiento del beneficio podrá depender de circunstancias que se produzcan durante los cinco años siguientes, incluyendo el mantenimiento efectivo del inmueble en el mercado del arrendamiento, el cumplimiento del período mínimo de arrendamiento, los límites aplicables a la renta y la no transmisión del inmueble.
La utilización acumulativa de los regímenes hace, por ello, especialmente importante realizar un análisis previo de la operación y un seguimiento posterior del cumplimiento de las condiciones, así como identificar correctamente los importes del valor de realización afectos a cada modalidad de reinversión.
En este contexto, un análisis fiscal previo de la transmisión y de la reinversión podrá resultar determinante para estructurar correctamente la operación, evaluar la posibilidad de utilizar acumulativamente ambos regímenes y garantizar el cumplimiento de los correspondientes requisitos.
El equipo de Derecho Fiscal de Belzuz Abogados, S.L.P. – Sucursal en Portugal cuenta con experiencia en el asesoramiento en operaciones inmobiliarias y en el análisis de la tributación de las plusvalías en el IRPF, pudiendo prestar asesoramiento en la estructuración e implementación de estas operaciones.