La exclusión de tributación de las plusvalías obtenidas con la venta de la vivienda habitual continúa siendo uno de los beneficios fiscales más relevantes del Código del IRS portugués. Sin embargo, su aplicación dista mucho de ser sencilla y sigue planteando dudas en situaciones menos habituales.
Una de estas situaciones ha sido analizada recientemente por la Autoridad Tributaria portuguesa (Autoridade Tributária e Aduaneira – AT), mediante la Información Vinculante n.º 25960, de 3 de julio de 2026, en la que se pronuncia sobre una cuestión cada vez más frecuente: ¿puede reinvertirse el importe obtenido con la venta de la vivienda habitual en la adquisición de un inmueble en ruinas destinado a su futura reconstrucción? La respuesta ha sido negativa.
El caso concreto
El contribuyente había vendido, en 2023, su vivienda habitual y pretendía acogerse al régimen de exclusión de tributación de las correspondientes plusvalías.
Con este fin, proyectaba adquirir un inmueble urbano clasificado catastralmente como «Otros (Ruina)», aunque afecto al uso de vivienda, con el propósito de reconstruirlo íntegramente y establecer posteriormente en él su residencia habitual.
Conviene destacar que la consulta presentada ante la AT se refería exclusivamente a la adquisición del inmueble en ruinas. Es decir, el contribuyente pretendía considerar como reinversión únicamente el precio de adquisición del inmueble, con independencia de las futuras obras de reconstrucción.
El marco jurídico
De conformidad con el apartado 5 del artículo 10 del Código del IRS portugués, las plusvalías derivadas de la venta de la vivienda habitual pueden quedar excluidas de tributación cuando el importe obtenido se reinvierta, dentro de los plazos legalmente establecidos, en la adquisición de otro inmueble destinado exclusivamente a la misma finalidad, en la adquisición de un terreno para la construcción de una vivienda o en la construcción, ampliación o mejora de otro inmueble destinado a vivienda habitual.
Este régimen pretende garantizar que la tributación no constituya un obstáculo para el cambio de residencia habitual del contribuyente, permitiendo que el capital obtenido con la venta de una vivienda pueda destinarse a la adquisición de otra.
No obstante, el cumplimiento de los requisitos legales no siempre resulta evidente, especialmente cuando el inmueble adquirido no reúne de forma inmediata las condiciones necesarias para ser habitado.
La posición de la Autoridad Tributaria portuguesa
En la Información Vinculante ahora publicada, la Administración Tributaria concluye que un inmueble en ruinas no puede ser considerado, a estos efectos, un inmueble destinado a vivienda habitual, por carecer de condiciones objetivas de habitabilidad.
Según la AT, al no ser posible destinar inmediatamente el inmueble a residencia del contribuyente y fijar en él su domicilio fiscal, no se cumplen los requisitos exigidos por el artículo 10 del Código del IRS para que la adquisición pueda considerarse una reinversión válida.
En consecuencia, el importe satisfecho por la adquisición del inmueble en ruinas no puede beneficiarse de la exclusión de tributación de las plusvalías, aun cuando el contribuyente tenga la intención de reconstruir posteriormente el inmueble.
¿Una interpretación excesivamente restrictiva?
Aunque la conclusión alcanzada por la Autoridad Tributaria encuentra cierto respaldo en la literalidad del artículo 10 del Código del IRS, la solución adoptada suscita algunas reservas.
En primer lugar, conviene recordar que el propio régimen de reinversión admite expresamente la adquisición de terrenos para construir una vivienda, supuesto en el que tampoco existe una vivienda susceptible de ser utilizada inmediatamente como residencia habitual.
Si el legislador permite que la reinversión se materialice mediante la adquisición de un terreno sobre el que posteriormente se construirá una vivienda, cabe preguntarse por qué la adquisición de un inmueble en ruinas destinado precisamente al mismo resultado final debe recibir un tratamiento distinto.
Además, la finalidad del régimen consiste en favorecer la continuidad del patrimonio residencial del contribuyente, evitando que la tributación de las plusvalías constituya un obstáculo para la adquisición de una nueva vivienda. Desde esta perspectiva, la reconstrucción integral de un inmueble degradado parece perseguir exactamente el mismo objetivo económico y social que la construcción de una vivienda sobre un terreno vacío.
Es cierto que, en el caso analizado, la consulta formulada se refería exclusivamente al valor de adquisición del inmueble en ruinas, sin incluir las futuras obras de reconstrucción. No obstante, sigue siendo discutible si una interpretación teleológica del régimen no debería conducir a una solución distinta, especialmente cuando quede acreditado que el inmueble será efectivamente transformado en vivienda habitual dentro de los plazos legalmente previstos.
Por ello, no puede descartarse que esta cuestión llegue a ser objeto de pronunciamiento por parte de los tribunales portugueses.
¿Qué consecuencias prácticas tiene esta decisión?
Esta Información Vinculante constituye una importante advertencia para todos aquellos contribuyentes que pretendan vender su vivienda habitual y reinvertir el importe obtenido en inmuebles destinados a rehabilitación.
Antes de formalizar cualquier operación, resulta esencial comprobar que el proyecto de inversión cumple efectivamente todos los requisitos exigidos por la ley, ya que una interpretación incorrecta puede dar lugar a la pérdida íntegra del beneficio fiscal y a la tributación de las correspondientes plusvalías.
En operaciones de esta naturaleza, la planificación fiscal previa adquiere una importancia especialmente relevante, sobre todo cuando se trata de inmuebles degradados, proyectos de rehabilitación u operaciones de mayor complejidad.
Conclusión
La Información Vinculante n.º 25960 refuerza la interpretación restrictiva que la Autoridad Tributaria portuguesa viene manteniendo respecto del régimen de reinversión previsto en el artículo 10 del Código del IRS.
Según el criterio ahora adoptado, la adquisición de un inmueble en ruinas no constituye, por sí sola, una reinversión apta para beneficiarse de la exclusión de tributación de las plusvalías, aun cuando el objetivo sea reconstruirlo para convertirlo en la futura vivienda habitual del contribuyente.
No obstante, esta solución no parece estar exenta de controversia. La comparación con el régimen aplicable a la adquisición de terrenos para construir pone de manifiesto ciertas dificultades de coherencia interpretativa que podrían justificar una futura intervención de los tribunales.
Mientras ello no ocurra, los contribuyentes que proyecten operaciones de esta naturaleza deberían analizar cuidadosamente la estructura de la operación antes de vender el inmueble, con el fin de evitar consecuencias fiscales inesperadas.
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Dada la creciente complejidad de la normativa tributaria y de las interpretaciones adoptadas por la Autoridad Tributaria portuguesa, la planificación fiscal previa de las operaciones inmobiliarias resulta hoy más importante que nunca. Si está pensando en vender un inmueble, reinvertir el importe obtenido o desea conocer las implicaciones fiscales de una determinada operación, el Departamento de Derecho Fiscal de Belzuz Abogados, S.L.P. queda a su disposición para ayudarle a identificar la solución jurídicamente más segura y fiscalmente más eficiente.