La cuestión central de la sentencia consiste en determinar hasta qué punto puede hacerse responsable al propietario de una vivienda o local arrendado por los daños que el arrendatario ocasiona a terceros durante el uso del inmueble.
La Sentencia se sitúa dentro de una problemática clásica del Derecho de daños: La separación entre la posición jurídica del propietario-arrendador, que conserva la titularidad del inmueble, y la del arrendatario, que tiene su posesión y controla efectivamente su utilización.
La Audiencia Provincial de Málaga analiza la responsabilidad que puede corresponder al propietario de un inmueble cuando los daños se producen mientras este se encuentra arrendado a un tercero.
La idea que persigue la sentencia es que la mera condición de propietario no determina automáticamente su responsabilidad por los daños ocasionados por el arrendatario.
Celebrado el contrato de arrendamiento y entregada la posesión del inmueble, es el arrendatario quien normalmente tiene el control efectivo sobre la vivienda o local y sobre las actividades que se desarrollan en él. Por ello, cuando el daño deriva del uso que el arrendatario hace del inmueble, la responsabilidad debe dirigirse, en principio, contra quien tiene ese control efectivo.
Ahora bien, esto no significa que el propietario quede siempre excluido de responsabilidad. La responsabilidad del arrendador puede aparecer cuando el daño tiene su origen en defectos estructurales, instalaciones deficientes, falta de conservación o reparaciones que correspondían al propietario, especialmente cuando este conocía —o debía conocer— el problema y, pese a ello, no actuó para solucionarlo.
La sentencia, por tanto, diferencia entre dos situaciones claramente diferenciadas:
- Daños derivados del uso del inmueble por el arrendatario;
- Daños derivados del mal estado del inmueble o del incumplimiento de las obligaciones de conservación y reparación del propietario.
Esta distinción resulta esencial para aplicar correctamente los artículos 1902, 1903, 1910, 1554, 1559, 1563 y 1564 del Código Civil, según la naturaleza concreta del daño.
La jurisprudencia viene señalando que no puede exigirse al propietario-arrendador una vigilancia permanente y constante de la vivienda arrendada.
En ausencia de comunicación por el arrendatario sobre la existencia de una deficiencia, debe partirse de que el propietario no tiene conocimiento del problema y, por tanto, no puede imputársele automáticamente una omisión culposa. Esta línea ha sido recogida también por jurisprudencia anterior de la propia Audiencia Provincial de Málaga.
El problema consiste en determinar quién debe responder frente al tercero perjudicado cuando el daño se produce en un inmueble arrendado.
La dificultad surge porque concurren dos sujetos diferentes:
Por un lado, el propietario-arrendador, que conserva la propiedad del inmueble pero que, mediante el arrendamiento, ha cedido su posesión y utilización.
Por otro lado, el arrendatario, que es quien utiliza efectivamente el inmueble y tiene capacidad inmediata para controlar las actividades que allí se desarrollan.
* La pregunta jurídica, por tanto, no puede resolverse simplemente diciendo que el propietario es responsable porque el inmueble es suyo. Es necesario determinar qué conducta concreta ha provocado el daño y quién tenía capacidad para evitarlo.
El arrendatario ocupa una posición especialmente relevante porque es quien tiene la posesión efectiva del inmueble.
El artículo 1555.2.º del Código Civil establece que el arrendatario debe usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado y, en defecto de pacto, al que resulte de la naturaleza de la cosa.
Además, el artículo 1563 CC establece una responsabilidad específica del arrendatario respecto de la pérdida o deterioro de la cosa arrendada, salvo que pruebe que se ocasionaron sin culpa suya.
Por ello, cuando el daño procede directamente de la utilización negligente del inmueble, el sujeto que normalmente se encuentra en mejor posición para responder es el arrendatario, puesto que es quien controla materialmente la vivienda.
Esta cuestión resulta especialmente importante cuando el daño procede de una conducta desarrollada dentro de la vivienda o local que el propietario no puede controlar directamente.
La Audiencia distingue claramente entre ser propietario y tener el control efectivo del inmueble.
El propietario que ha arrendado la vivienda deja de tener, durante la vigencia del arrendamiento, la posesión inmediata de la misma. Por ello, no puede exigírsele con carácter general que supervise permanentemente el comportamiento del arrendatario.
La jurisprudencia ha rechazado la idea de que el propietario tenga una especie de obligación permanente de vigilancia sobre el inmueble.
En particular, la jurisprudencia citada en relación con esta materia sostiene que no es legal ni racionalmente exigible una constante supervisión de la vivienda, especialmente cuando el arrendatario no ha comunicado al propietario la existencia de una deficiencia que requiera reparación.
Como consecuencia de todo ello: El propietario no responde simplemente porque sea propietario. Es necesario encontrar una conducta u omisión jurídicamente imputable al mismo. El artículo 1902 CC constituye la regla general de la responsabilidad extracontractual:
El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado. Por tanto, para que pueda imputarse responsabilidad al propietario es necesario acreditar los elementos propios de la responsabilidad extracontractual:
Acción u omisión-daño-Relación de causalidad entre la conducta y el daño-Culpa o negligencia imputable al sujeto responsable.
La mera titularidad dominical no sustituye estos requisitos. En consecuencia, si el daño ha sido provocado exclusivamente por una conducta del arrendatario que el propietario no podía controlar, resulta difícil establecer el necesario nexo causal entre la conducta del propietario y el daño.
¿Pero nos preguntamos, Cuando responde el propietario? Lo cierto es que la exclusión de responsabilidad del propietario no es absoluta. El arrendador mantiene determinadas obligaciones respecto del inmueble, especialmente en materia de conservación y reparaciones necesarias.
El artículo 1554.2.º CC impone al arrendador la obligación de realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa arrendada en estado de servir para el uso convenido. Por tanto, puede existir responsabilidad del propietario cuando:
- Si el inmueble presenta un defecto o deterioro;
- Que ese defecto sea la causa del daño;
- Que el propietario conoce o debe conocer su existencia;
- Si incumple su obligación de reparación.
Por tanto, no es lo mismo que el daño se produzca porque el arrendatario utiliza incorrectamente una instalación, que porque la instalación se encuentra defectuosa y el propietario, conociendo el problema, no la repara. En el primer supuesto, la imputación se dirige principalmente al arrendatario. En el segundo, puede existir responsabilidad del propietario.
El conocimiento por parte del arrendador de la situación que genera el riesgo es fundamental de modo que la jurisprudencia citada en esta materia ha señalado que no puede imputarse responsabilidad al propietario cuando el inquilino no le ha advertido de la existencia de deficiencias en el inmueble.
“La Audiencia Provincial de Málaga ha recogido que, cuando nadie ha informado al propietario de una posible avería o fuga y tampoco existía conocimiento por parte de los propios arrendatarios, no puede presumirse automáticamente que el propietario hubiera incumplido su deber de reparación.”
Esto conecta directamente con el artículo 1559 CC, conforme al cual el arrendatario debe poner en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible, la necesidad de las reparaciones necesarias.
Defecto → conocimiento → obligación de reparación → omisión → daño → responsabilidad.
Si falta alguno de estos elementos, la imputación al propietario puede resultar improcedente.
Otro precepto relevante es el artículo 1910 CC, que establece una responsabilidad vinculada a los daños ocasionados por cosas que se arrojan o caen desde una casa.
La jurisprudencia ha entendido que el artículo 1910 se vincula con quien habita la casa o parte de ella, por lo que, cuando el inmueble está arrendado, la responsabilidad derivada del uso ordinario del inmueble puede recaer sobre el arrendatario y no automáticamente sobre el propietario que no lo ocupa.
Daños del uso o del estado de la finca. – Este es probablemente el punto más importante para comprender la sentencia. Los daños del uso por la actividad del arrendatario su conducta son responsabilidad de arrendatario, mientras que los daños por defecto estructural del inmueble, instalaciones defectuosas o falta de reparación son del propietario.
Conclusión: La principal conclusión de la sentencia es que el propietario-arrendador no responde automáticamente de los daños causados por el arrendatario.La responsabilidad debe individualizarse atendiendo al origen del daño.
Cuando el daño procede del uso o comportamiento del arrendatario, la responsabilidad corresponde, en principio, a este, porque es quien posee y controla efectivamente el inmueble.
Por el contrario, cuando el daño procede de un defecto del inmueble, de sus instalaciones o de la falta de una reparación que corresponde al arrendador, puede existir responsabilidad del propietario conforme al artículo 1902 CC, especialmente cuando conocía el defecto y omitió las reparaciones necesarias.
No puede exigirse al propietario una vigilancia permanente del inmueble arrendado. El arrendador no está obligado a inspeccionar constantemente la vivienda para descubrir posibles problemas que el propio arrendatario no le ha comunicado. La jurisprudencia de la Audiencia Provincial de Málaga insiste en esta idea.
La aplicación del artículo 1910 CC debe hacerse teniendo en cuenta quién habita y controla efectivamente la vivienda, de modo que, cuando el inmueble está arrendado, no cabe trasladar automáticamente al propietario no poseedor la responsabilidad que corresponde al ocupante.
Finalmente, la sentencia confirma que NO basta con acreditar que una persona es propietaria del inmueble para condenarla a indemnizar un daño. Debe acreditarse una conducta u omisión jurídicamente imputable, el daño y la relación causal entre ambos.
En términos prácticos, para determinar si un propietario debe responder por daños causados desde una vivienda arrendada, la pregunta decisiva sería:
¿el daño procede del comportamiento del arrendatario o del incumplimiento por el propietario de sus obligaciones de conservación y reparación?
Esa distinción constituye el núcleo de la problemática analizada por la Audiencia Provincial de Málaga.
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