Existen diversas causas que justifican los frecuentes litigios en las obras, pero la experiencia nos conduce a cuatro pilares, interrelacionados por su propia naturaleza: el plazo contractual, las modificaciones del proyecto, los trabajos adicionales y los errores de ejecución.
La mayor dificultad en la gestión de estas situaciones de conflicto es el estancamiento en que queda la obra mientras no se resuelven, lo que obviamente no se ajusta a los plazos y costes previstos por las partes. Estos se multiplican rápidamente, desatando actitudes reactivas e inflexibles que solo agravan el conflicto, desgastando la relación contractual y la confianza necesaria para la continuidad de los trabajos, hasta que la relación se vuelve inviable.
Y cuando esto sucede, los tribunales se convierten en los “gestores” finales de estos conflictos. Es en este contexto que el Tribunal Supremo de Justicia dicta la Sentencia de 17 de junio de 2025, en la que concluye que “el escenario de retraso culposo en el cumplimiento por ambas partes no impide que una de ellas opte por la resolución contractual.”
En la demanda que ahora analizamos, se discute el marco jurídico de la negativa del contratista a reincorporarse a la obra para su finalización y, simultáneamente, el impago, por parte del propietario, de las facturas correspondientes a trabajos contractuales y trabajos “extra presupuesto” ya ejecutados, a lo que siguió la interpelación del contratista para concluir la obra y la resolución del contrato de obra por parte del propietario. El contratista solicitó en la demanda el pago de las facturas y el propietario, en reconvención, las cantidades soportadas por el abandono de la obra y el importe de la multa contractual aplicada por incumplimiento del plazo acordado (inicio y finalización de la obra).
El Tribunal validó la declaración de resolución del contrato de obra enviada por la propietaria al contratista, considerando el contrato extinguido una vez transcurrido el plazo concedido para que este se reincorporara a la obra.
Se asumió efectivamente que la relación contractual se encontraba en un punto muerto, dado que el contratista suspendió los trabajos de obra tras el impago, por parte de la propietaria, de dos facturas correspondientes a trabajos ya ejecutados. Aunque no había dado por terminada la relación contractual, la propietaria le había requerido para que, en un plazo de 30 días, finalizara la obra y subsanara los defectos existentes, y que se reincorporara en un plazo de 5 días hábiles. Al no hacerlo, la propietaria tenía derecho a resolver el contrato, como efectivamente hizo.
El Tribunal Supremo consideró que en estas situaciones no procede aplicar el régimen específico previsto para el cumplimiento defectuoso del contrato de obra, dado que, al verificarse el incumplimiento definitivo, las razones que justifican dicho régimen especial dejan de tener cabida. En consecuencia, debe observarse el marco legal general del cumplimiento e incumplimiento de las obligaciones en los casos en que el contrato de obra se extingue antes de su término.
En las situaciones en que el deudor incurre en mora, el acreedor puede fijarle un plazo razonable para que cumpla su obligación, bajo la advertencia de que, si no lo hace, el contrato se considerará resuelto mediante declaración comunicada a la otra parte.
No obstante, se entiende que “los fundamentos de la resolución válida realizada por la demandada no neutralizan ni anulan la conducta que ella misma desarrolló en el transcurso de la relación contractual y que, en igual medida, contribuyó a la extinción del contrato”, lo que necesariamente debe considerarse al calcular la indemnización reclamada.
Se admite, por tanto, la exclusión o reducción de la indemnización derivada de los costes que el propietario tuvo que soportar para ejecutar los trabajos contractuales no realizados por el contratista, debido al hecho de haber contribuido también al incumplimiento del contrato de obra.
Se trata, pues, de la atribución de culpa en el incumplimiento definitivo del contrato de obra y de su impacto en el derecho indemnizatorio reclamado, en este caso, por el propietario.
Al considerarse que ambas partes contribuyeron al incumplimiento definitivo del contrato, no puede concederse una indemnización que presuponga que los daños proceden únicamente de un acto culposo de la contraparte.
En situaciones de concurrencia de culpas, es necesario ponderar la responsabilidad de cada una de las partes y valorar la indemnización en consecuencia.
En conclusión, aunque ambas partes se encuentren en una situación de incumplimiento culposo del contrato de obra, ello no impide que una de ellas resuelva el contrato. Sin embargo, dicha parte no puede beneficiarse de la culpa de la otra, especialmente al reclamar el derecho indemnizatorio.
Belzuz Abogados, S.L.P. cuenta con un equipo de abogados procesalistas en Portugal que acompaña de forma continuada demandas y litigios relacionados con contratos de obra, lo que otorga a sus profesionales una amplia experiencia en esta materia, que “sigue dando mucho que hablar” en nuestros Tribunales.