As medidas aprovadas pelo Diploma D. Lei nº 97/2026 de 20 de Maio que foi agora retificado abrangem praticamente todas as fases do ciclo habitacional desde a construção até ao arrendamento e procuram diminuir os custos fiscais suportados por quem investe ou pretende adquirir habitação.
Isenção de mais-valias (IRS)
Exclusão de tributação sobre as mais-valias obtidas na venda de imóveis entre 2026 e 2029, caso o valor seja reinvestido na aquisição ou reabilitação de imóveis destinados a arrendamento habitacional com renda moderada (até 2.300,00). O reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda. A intenção de reinvestir tem de ser indicada na declaração de IRS do ano da alienação. A medida aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.
IVA reduzido para a construção de habitação
Uma das medidas de maior impacto aprovada foi a aplicação da taxa reduzida de IVA (6%) às empreitadas de construção de habitação própria e permanente que cumpram os requisitos previstos na lei. Empreitadas de construção ou reabilitação urbana destinadas a habitação própria e permanente ou a arrendamento habitacional a valores moderados. No caso da venda para habitação própria e permanente, desde que, designadamente, (i) o preço de venda não exceda o limite superior do 2.º escalão da tabela das taxas de IMT (i.e., atualmente, o valor de €660.982) e (ii) a venda ocorra até 24 meses após a data da emissão da documentação relativa ao início de utilização do imóvel; ou
No caso do arrendamento habitacional, desde que, designadamente, (i) o valor da renda mensal não exceda até 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026 (i.e., o valor de €2.300, suscetível de atualização posterior por portaria), (ii) o primeiro contrato de arrendamento entre em vigor até 24 meses após a data da emissão da documentação relativa ao início de utilização do imóvel, e (iii) o imóvel se encontre arrendado em pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos após a emissão da documentação relativa ao início de utilização do imóvel.
A taxa reduzida de IVA (i) aplica-se às empreitadas de construção ou reabilitação relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie no período compreendido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026, e (ii) cessa a sua vigência a 31 de dezembro de 2032.
O objetivo foi reduzir o custo final da construção de novas habitações, tornando mais acessível a construção por particulares e promovendo simultaneamente o aumento da oferta habitacional. O diploma previu ainda mecanismos de controlo para garantir que os imóveis beneficiados são efetivamente destinados à habitação própria permanente.
Restituição parcial do IVA na autoconstrução
Foi igualmente criado um regime que permite às pessoas singulares obterem a restituição parcial do IVA suportado nas empreitadas de construção da sua habitação própria e permanente, desde que estejam preenchidos os requisitos legalmente previstos.
Tratou-se de uma medida inédita que visa aliviar os encargos suportados por quem opta por construir a sua própria casa.
Tributação mais favorável dos rendimentos prediais
O diploma aditou ao Estatuto dos Benefícios Fiscais um novo regime que prevê uma taxa autónoma de 10 % em IRS para determinados rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento habitacional, desde que sejam respeitados os limites máximos de renda estabelecidos no diploma e demais condições legais. Uma renda mensal até 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026 (i.e., até €2.300/mês, valor este suscetível de atualização posterior por portaria.
Com esta medida pretendeu-se incentivar os proprietários a colocar mais imóveis no mercado de arrendamento habitacional a preços considerados moderados.
Para arrendatários, a alteração mais direta é o aumento do limite anual da dedução à coleta em IRS relativa a rendas pagas em contratos de arrendamento habitacional: €900 em 2026 e €1.000 a partir de 2027.
Reforço dos incentivos ao investimento imobiliário
O Estatuto dos Benefícios Fiscais passou ainda a prever um regime mais favorável para organismos de investimento coletivo que invistam em habitação, o diploma reforça o regime fiscal previsto no artigo 24.º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais.
Nestes casos, os rendimentos distribuídos aos participantes podem beneficiar de exclusões parciais de tributação, cuja percentagem aumenta em função da proporção de ativos elegíveis destinados à habitação existentes na carteira do fundo. Pretende-se, assim, direcionar mais capital para projetos habitacionais e aumentar a oferta de imóveis.
Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)
O diploma criou igualmente os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), através dos quais o Estado pode conceder benefícios fiscais a projetos de construção, reabilitação ou aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional.
Os benefícios podem vigorar por um período até 25 anos, ficando os investidores obrigados a cumprir um conjunto de condições, nomeadamente quanto à afetação dos imóveis ao arrendamento e aos limites das rendas praticadas.
Novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível
Foi ainda criado o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), destinado a simplificar a celebração de contratos de arrendamento com rendas dentro dos limites definidos pelo diploma, reduzindo procedimentos administrativos e reforçando os incentivos ao arrendamento de longa duração. Criação de um regime simplificado com isenção total de IRS e IRC sobre rendimentos prediais para contratos qualificados como “arrendamento acessível”, cujas rendas não excedam 80% da mediana de valores por m2 do respetivo concelho
O que veio agora corrigir a Declaração de Retificação?
A Declaração de Retificação agora publicada não altera o conteúdo das medidas fiscais, limitando-se a corrigir lapsos de redação e remissões legais constantes do Decreto-Lei.
Entre as principais correções destacam-se:
- a inclusão da percentagem “de 5 % até 10 %” na tabela de exclusão de tributação aplicável aos fundos de investimento imobiliário;
- a correção da remissão legal relativa ao regime do subarrendamento;
- a clarificação das regras aplicáveis às situações de compropriedade;
- a correção de remissões no regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento;
- e o aperfeiçoamento da redação relativa à atualização dos limites máximos de renda.
Em conclusão
O Decreto-Lei n.º 97/2026 constitui uma reforma fiscal abrangente em matéria de habitação, apostando na redução dos custos de construção, no incentivo ao investimento imobiliário, no reforço da oferta de arrendamento e na criação de novos mecanismos de apoio à habitação própria.
A Declaração de Retificação agora publicada não modifica estas medidas, mas assegura maior rigor técnico e maior segurança jurídica na sua aplicação.
A nossa equipa de fiscal e de imobiliário encontra-se disponível para analisar o impacto destas alterações em operações imobiliárias, projetos de investimento ou situações concretas de particulares e empresas.