A exclusão de tributação das mais-valias obtidas com a venda da habitação própria e permanente continua a ser um dos benefícios fiscais mais relevantes do Código do IRS. No entanto, a sua aplicação está longe de ser simples e continua a suscitar dúvidas em situações menos convencionais.
Uma dessas situações foi recentemente apreciada pela Autoridade Tributária (AT), através da Informação Vinculativa n.º 25960, de 3 de julho de 2026, na qual foi chamada a pronunciar-se sobre uma questão cada vez mais frequente: poderá o valor obtido com a venda da habitação própria e permanente ser reinvestido na aquisição de um imóvel em ruínas destinado a futura reconstrução? A resposta foi negativa.
O caso concreto
O contribuinte tinha vendido, em 2023, a sua habitação própria e permanente e pretendia beneficiar do regime de exclusão de tributação das respetivas mais-valias.
Para esse efeito, planeava adquirir um prédio urbano classificado na matriz como “Outros (Ruína)”, embora afeto a habitação, com o objetivo de o reconstruir integralmente e aí estabelecer posteriormente a sua residência habitual.
Importa sublinhar que o pedido submetido à AT incidia apenas sobre a aquisição da ruína. Ou seja, o contribuinte pretendia considerar como reinvestimento apenas o preço de aquisição do imóvel, independentemente das futuras obras de reconstrução.
O enquadramento legal
Nos termos do n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, as mais-valias resultantes da venda da habitação própria e permanente podem beneficiar de exclusão de tributação quando o valor de realização seja reinvestido, dentro dos prazos legalmente previstos, na aquisição de outro imóvel destinado exclusivamente à mesma finalidade, na aquisição de terreno para construção, ou ainda na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel destinado a habitação própria e permanente.
Este regime pretende assegurar que a tributação não constitui um obstáculo à substituição da residência habitual do contribuinte, permitindo que o capital obtido com a venda de uma casa seja canalizado para outra habitação.
Contudo, o cumprimento dos requisitos legais nem sempre é evidente, sobretudo quando o imóvel adquirido não se encontra imediatamente apto a ser habitado.
A posição da Autoridade Tributária
Na informação vinculativa agora publicada, a Administração Tributária conclui que uma ruína não pode ser considerada, para este efeito, um imóvel destinado a habitação própria e permanente, por não possuir condições objetivas de habitabilidade.
Segundo a AT, sendo impossível afetar imediatamente o imóvel à residência do sujeito passivo e aí fixar o respetivo domicílio fiscal, não se encontram preenchidos os pressupostos exigidos pelo artigo 10.º do Código do IRS para que a aquisição possa ser considerada reinvestimento relevante.
Em consequência, o valor pago pela aquisição da ruína não beneficia da exclusão de tributação das mais-valias, ainda que o contribuinte tenha a intenção de proceder posteriormente à sua reconstrução.
Uma interpretação excessivamente restritiva?
Embora a conclusão da Autoridade Tributária encontre algum apoio na redação do artigo 10.º do Código do IRS, a solução adotada suscita algumas reservas.
Desde logo, importa recordar que o próprio regime de reinvestimento admite expressamente a aquisição de terrenos para construção, situação em que, naturalmente, também não existe qualquer habitação suscetível de ser imediatamente utilizada como residência permanente.
Se o legislador admite que o reinvestimento possa ocorrer através da aquisição de um terreno onde futuramente será construída uma habitação, poderá questionar-se por que motivo a aquisição de uma ruína destinada precisamente ao mesmo resultado final deverá merecer tratamento distinto.
Acresce que a finalidade do regime consiste em promover a continuidade da afetação do património habitacional do contribuinte, evitando que a tributação das mais-valias constitua um entrave à aquisição de uma nova residência. Sob esta perspetiva, a reconstrução integral de um imóvel degradado parece servir exatamente o mesmo objetivo económico e social que a construção de uma habitação num terreno vazio.
É certo que, no caso concreto, o pedido formulado incidia exclusivamente sobre o valor de aquisição da ruína, sem abranger as futuras obras de reconstrução. Ainda assim, permanece a dúvida sobre se uma interpretação teleológica do regime não deveria conduzir a uma solução diferente, sobretudo quando fique demonstrado que o imóvel será efetivamente convertido em habitação própria e permanente dentro dos prazos legalmente previstos.
Não será, por isso, de excluir que esta matéria venha, futuramente, a ser objeto de apreciação pelos tribunais.
Que consequências práticas retira desta decisão?
Esta informação vinculativa constitui um importante alerta para todos os contribuintes que pretendam vender a sua habitação própria e permanente e reinvestir o produto da venda em imóveis para recuperação.
Antes de concretizar qualquer operação, importa confirmar se o projeto de investimento cumpre efetivamente os requisitos exigidos pela lei, uma vez que uma interpretação incorreta poderá conduzir à perda integral do benefício fiscal e à tributação das mais-valias obtidas.
Em operações desta natureza, o planeamento fiscal prévio assume particular relevância, sobretudo quando estejam em causa imóveis degradados, projetos de reconstrução ou operações com maior grau de complexidade.
Conclusão
A Informação Vinculativa n.º 25960 reforça a interpretação restritiva que a Autoridade Tributária tem vindo a adotar relativamente ao regime de reinvestimento previsto no artigo 10.º do Código do IRS.
Segundo a posição agora assumida, a aquisição de um imóvel em ruínas não constitui, por si só, um reinvestimento elegível, ainda que o objetivo seja reconstruí-lo para aí estabelecer a futura habitação própria e permanente.
Apesar disso, a solução não parece estar isenta de controvérsia. A comparação com o regime aplicável à aquisição de terrenos para construção evidencia algumas dificuldades de coerência interpretativa que poderão justificar uma futura intervenção dos tribunais.
Enquanto tal não acontece, os contribuintes que ponderem operações deste tipo deverão analisar cuidadosamente a estrutura da operação antes da venda do imóvel, de forma a evitar consequências fiscais inesperadas.
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