A tributação das mais-valias resultantes da alienação de imóveis destinados a habitação sofreu alterações relevantes em 2026, com o alargamento temporário do regime de exclusão de tributação por reinvestimento a imóveis destinados ao mercado de arrendamento habitacional.
Uma recente Informação Vinculativa da Autoridade Tributária e Aduaneira (“AT”) veio agora esclarecer uma questão particularmente relevante para os contribuintes: é possível repartir o valor obtido com a venda de uma habitação própria e permanente (“HPP”) e reinvesti-lo, simultaneamente, na aquisição de uma nova HPP e na aquisição de outro imóvel destinado ao arrendamento habitacional.
A posição consta da Informação Vinculativa relativa ao Processo n.º 30947, objeto de despacho de 30 de julho de 2026, e assume particular importância por esclarecer a articulação entre os regimes previstos nos n.ºs 5 e 7 do artigo 10.º do Código do IRS (“CIRS”).
1. A exclusão de tributação por reinvestimento em nova habitação própria e permanente
O regime tradicional previsto no n.º 5 do artigo 10.º do CIRS permite excluir de tributação, total ou parcialmente, a mais-valia resultante da alienação de um imóvel destinado a HPP quando o respetivo valor de realização seja reinvestido numa nova habitação própria e permanente.
A aplicação deste regime encontra-se sujeita ao cumprimento de diversos requisitos.
Desde logo, o imóvel alienado deverá ter constituído a HPP do sujeito passivo ou do respetivo agregado familiar, situação comprovada, designadamente, através do domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à transmissão ou, quando anterior, à data do reinvestimento, sem prejuízo das situações excecionais legalmente previstas.
Por outro lado, o imóvel adquirido deverá localizar-se em Portugal, noutro Estado-Membro da União Europeia ou num Estado pertencente ao Espaço Económico Europeu, neste último caso desde que exista intercâmbio de informações em matéria fiscal. A nova habitação deverá ainda ser afeta à HPP do sujeito passivo ou do seu agregado familiar no prazo de 12 meses após o reinvestimento.
O objetivo deste regime é conhecido: permitir que a substituição da residência habitual não determine, por si só, a tributação imediata da mais-valia imobiliária, desde que o produto da alienação seja novamente canalizado para a aquisição de uma HPP e sejam observadas as condições legalmente estabelecidas.
2. O novo regime de reinvestimento em imóveis destinados ao arrendamento habitacional
A principal novidade resulta do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que introduziu um novo n.º 7 no artigo 10.º do CIRS.
Trata-se de um regime temporário, aplicável às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, que alarga a possibilidade de exclusão de tributação das mais-valias quando o valor de realização seja aplicado na aquisição de imóveis destinados ao mercado de arrendamento habitacional.
De acordo com a interpretação constante da Informação Vinculativa, este regime abrange não apenas os ganhos provenientes da alienação da HPP referidos no n.º 5 do artigo 10.º do CIRS, mas também os ganhos provenientes da transmissão de outros imóveis destinados a habitação, desde que o valor de realização seja aplicado na aquisição de outros imóveis destinados ao arrendamento habitacional e sejam observadas as restantes condições legais.
O novo regime apresenta, contudo, condições particularmente exigentes.
O imóvel adquirido deverá localizar-se em território nacional e ser objeto de contrato de arrendamento habitacional no prazo de seis meses, salvo impedimento justificado, nomeadamente em virtude da necessidade de realização de obras urgentes e apenas pelo período estritamente necessário.
Adicionalmente, o imóvel deverá permanecer arrendado durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos, devendo ainda ser respeitados, durante esse período, os limites máximos de renda estabelecidos no Decreto-Lei n.º 97/2026.
Finalmente, o imóvel adquirido não poderá ser alienado, gratuita ou onerosamente, durante o período de cinco anos legalmente estabelecido.
Estamos, portanto, perante um benefício fiscal que procura utilizar a tributação das mais-valias como instrumento de incentivo à colocação de imóveis no mercado de arrendamento habitacional, mas cuja manutenção depende de um conjunto de condições que se prolongam significativamente no tempo.
3. É possível combinar os dois regimes?
É precisamente nesta matéria que a Informação Vinculativa assume maior interesse.
No caso analisado, a contribuinte pretendia vender a sua HPP e utilizar o respetivo valor de realização em dois investimentos distintos: uma parte na aquisição de uma nova HPP e outra parte na aquisição de um segundo imóvel destinado ao arrendamento habitacional.
A questão consistia, portanto, em determinar se os regimes previstos nos n.ºs 5 e 7 do artigo 10.º do CIRS poderiam ser utilizados cumulativamente relativamente à mesma alienação.
A AT responde afirmativamente.
Segundo a Administração Tributária, não existe qualquer impedimento legal à repartição do produto da venda entre as duas modalidades de reinvestimento. Assim, parte do valor de realização poderá ser aplicada numa nova HPP e outra parte num imóvel destinado ao arrendamento habitacional.
A solução é particularmente relevante porque esta possibilidade de cumulação não resulta expressamente da letra da lei.
A própria AT reconhece essa circunstância, mas entende que nenhuma das normas estabelece uma incompatibilidade entre os dois regimes. Adicionalmente, encontra fundamento para esta interpretação no n.º 12 do artigo 10.º do CIRS, que determina que, em situações de reinvestimento parcial, a exclusão de tributação incide apenas sobre a parte proporcional dos ganhos correspondente ao valor efetivamente reinvestido.
4. Uma interpretação favorável ao contribuinte — mas com regimes autónomos
A posição assumida pela AT parece-nos coerente com a estrutura e com a finalidade dos dois regimes.
Na ausência de uma norma que imponha a exclusividade entre as duas modalidades de reinvestimento, seria difícil justificar que um contribuinte que destinasse todo o valor de realização a apenas uma das finalidades pudesse beneficiar da exclusão, mas perdesse parcialmente esse benefício pelo simples facto de repartir o mesmo valor entre duas finalidades que o próprio legislador decidiu fiscalmente incentivar.
A interpretação adotada permite, assim, uma utilização mais flexível do produto da alienação.
Por exemplo, um contribuinte que venda a sua HPP poderá utilizar uma parte do valor obtido para adquirir uma nova residência e afetar o remanescente à aquisição de um imóvel para arrendamento habitacional, beneficiando, em princípio, da exclusão de tributação correspondente aos montantes efetivamente reinvestidos em cada uma dessas finalidades.
Este é provavelmente o aspeto prático mais importante da Informação Vinculativa, pois a posição da AT é particularmente relevante para contribuintes que pretendam reorganizar o seu património imobiliário após a venda da respetiva HPP.
Contudo, a cumulação dos benefícios não significa a fusão dos dois regimes.
A AT esclarece expressamente que os requisitos deverão ser apreciados de forma “estanque e segregada” relativamente a cada fração do valor reinvestido.
Significa isto que a parcela destinada à nova HPP deverá cumprir autonomamente todos os requisitos do n.º 5 do artigo 10.º do CIRS, enquanto a parcela destinada ao imóvel para arrendamento deverá cumprir os requisitos específicos previstos no n.º 7.
O incumprimento das condições aplicáveis a uma das vertentes poderá, portanto, comprometer a exclusão correspondente a essa parcela do reinvestimento, sem que tal deva necessariamente contaminar a outra modalidade, desde que esta tenha cumprido autonomamente os respetivos pressupostos.
5. Reinvestimento parcial: a importância da proporcionalidade
Outro aspeto relevante prende-se com as situações em que o contribuinte não reinvista a totalidade do valor de realização.
A Informação Vinculativa confirma que a exclusão da mais-valia funciona proporcionalmente ao montante efetivamente reinvestido.
Assim, se apenas parte do valor de realização for canalizada para a nova HPP e/ou para o imóvel destinado ao arrendamento, apenas a correspondente proporção do ganho poderá beneficiar da exclusão.
No caso da utilização simultânea dos dois regimes, deverá ser possível identificar claramente qual a parcela do valor de realização afeta a cada modalidade de reinvestimento, uma vez que a própria AT considera que a exclusão deverá ser calculada atendendo à quota-parte alocada a cada regime.
Esta circunstância aconselha uma adequada documentação dos fluxos financeiros associados às diferentes aquisições, sobretudo quando estas ocorram em momentos distintos.
6. Os prazos continuam a ser determinantes
Apesar das diferenças entre os dois regimes, existem requisitos temporais e declarativos comuns.
De acordo com a Informação Vinculativa, o reinvestimento deverá ocorrer no período compreendido entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da alienação.
O contribuinte deverá igualmente manifestar expressamente a intenção de reinvestir, ainda que parcialmente, na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação, identificando os respetivos montantes.
No caso do investimento destinado ao arrendamento habitacional, estes requisitos coexistem com as obrigações específicas daquele regime, designadamente a celebração do contrato de arrendamento no prazo legal, a manutenção do imóvel no mercado de arrendamento durante o período mínimo exigido, o respeito pelos limites máximos de renda e a proibição de alienação durante cinco anos.
Consequentemente, a análise fiscal não deverá limitar-se ao momento da venda ou da aquisição dos imóveis: o benefício depende também do comportamento do contribuinte nos anos seguintes ao reinvestimento.
7. Algumas cautelas na aplicação prática
Apesar da posição favorável assumida pela AT, importa ter presente que uma Informação Vinculativa é proferida relativamente a uma situação concreta e aos factos apresentados pelo respetivo requerente.
Além disso, o novo regime de reinvestimento em imóveis destinados ao arrendamento apresenta condições cuja verificação não se esgota no momento da aquisição.
A manutenção do benefício poderá depender de circunstâncias ocorridas ao longo dos cinco anos seguintes, incluindo a efetiva manutenção do imóvel no mercado de arrendamento, o cumprimento do período mínimo de arrendamento, os limites aplicáveis à renda e a não alienação do imóvel.
A utilização cumulativa dos regimes torna, por isso, particularmente importante uma análise prévia da operação e um acompanhamento posterior do cumprimento das condições, bem como a correta identificação dos montantes do valor de realização afetos a cada modalidade de reinvestimento.
Neste contexto, uma análise fiscal prévia da alienação e do reinvestimento poderá ser determinante para estruturar corretamente a operação, avaliar a possibilidade de utilização cumulativa dos dois regimes e assegurar o cumprimento dos respetivos requisitos.
A equipa de Direito Fiscal da Belzuz Abogados, S.L.P. – Sucursal em Portugal dispõe de experiência no acompanhamento de operações imobiliárias e na análise da tributação de mais-valias em IRS, podendo prestar assessoria na estruturação e implementação destas operações.