Depois de ter passado por um longo período de crise, o mercado imobiliário tem conhecido um grande dinamismo, tendo vindo a crescer significativamente nos últimos anos. Assiste-se, assim, a um aumento quer do número de transações imobiliárias, quer dos valores envolvidos, tendo a Belzuz Abogados S.L.P. assessorado nos últimos anos várias operações deste tipo.
A venda de um imóvel pode gerar mais-valias na esfera dos vendedores que sejam pessoas singulares, as quais são em regra sujeitas a IRS. No entanto, sucede com frequência as pessoas singulares que venderam imóveis serem confrontadas com liquidações de IRS que apresentam valores elevados a pagar.
É, assim, muito importante ter em conta que nem todas as mais-valias decorrentes da venda de imóveis serão sujeitas a IRS. Com efeito, existem situações em que as mais-valias realizadas são excluídas de tributação. Estão em causa, por exemplo, as seguintes.
Habitação própria e permanente – reinvestimento
Este regime é já conhecido – quem vender o imóvel onde reside e tem a sua morada fiscal (habitação própria e permanente), não será tributado se reinvestir o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do mesmo, na aquisição de outro imóvel, de terreno para construção e/ou respetiva construção, ou na ampliação de outro imóvel que tenha o mesmo destino, situado em Portugal, noutro Estado membro da União Europeia ou no Espaço Económico Europeu (desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal).
Nestes casos, é essencial ter em conta os prazos de realização do reinvestimento (que pode ser feito entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda) e as formalidades a cumprir, quer a nível declarativo (o preenchimento da declaração de IRS deve refletir esta situação), quer relativamente à afetação do imóvel depois da aquisição/construção.
Regime especial (Reforma do IRS)
A Lei n.º 82-E/2014, de 31 de Dezembro, que aprovou a reforma da tributação em IRS e alterou diversos códigos fiscais, introduziu um regime especial que tem passado bastante despercebido, mas que permite excluir de tributação algumas mais-valias imobiliárias. Este regime foi aprovado tendo em conta as condições económicas à data.
Assim, podem ficar excluídas de tributação as mais-valias decorrentes da venda de imóveis realizadas entre 1 de Janeiro de 2015 e 31 de Dezembro de 2020, desde que o valor de realização seja aplicado na amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel vendido.
Salientamos que existem alguns requisitos a cumprir, em particular quanto à data em que o contrato de empréstimo foi celebrado e quanto ao titular dos rendimentos (este regime não se aplica a proprietários de vários imóveis habitacionais).
Por último, não é demais recordar que, mesmo quando as mais-valias sejam sujeitas a IRS, é muito importante fazer um cálculo adequado do seu valor, considerando o coeficiente de desvalorização monetária eventualmente aplicável e as despesas que possam ser deduzidas, como os encargos com a valorização dos bens e as despesas necessárias à aquisição dos mesmos.
O correto preenchimento da declaração assegura não só a tributação adequada, como o cumprimento das obrigações declarativas, evitando situações que possam gerar a aplicação de coimas.
Estas questões, como outras de caráter fiscal, devem ser acompanhadas por advogados com experiência em fiscalidade, que em conjunto com o departamento de direito imobiliário poderão dar apoio quer quanto ao enquadramento das operações de venda de imóveis (são ou não sujeitas a imposto?), quer quanto ao cálculo das mais-valias e ao preenchimento das declarações de IRS.
Caso precise de algum esclarecimento sobre esta matéria, o da Belzuz Abogados, S.L.P. – Sucursal em Portugal está disponível para o apoiar.